Las claves de la prohibición de la compra especulativa de viviendas en Catalunya: por municipios y a grandes caseros

Catalunya avanza en la regulación de las compras de vivienda como forma de inversión. El acuerdo de presupuestos entre Govern y los Comuns, anunciado este jueves, incluye como una de las medidas más destacadas la prohibición de la llamada especulación inmobiliaria, que corresponderá a cada municipio y afectará finalmente a los grandes caseros. 

El acuerdo gira en torno a la proposición de ley que ya presentaron los Comuns en el Parlament para esta regulación, a la que se han añadido modificaciones tras la negociación con el Govern. Con todo, para salir adelante en la Cámara catalana necesitará más apoyos, previsiblemente los de ERC y CUP.   

Los municipios, pieza clave

La regulación se llevará a cabo a través de la modificación de la ley catalana de Urbanismo, y uno de sus aspectos clave, más allá de a quién afectará, es el papel de los municipios. En primer lugar, porque la prohibición de estas compras solo se podrá aplicar en las zonas de mercado de vivienda tensionado, es decir, aquellas que tienen actualmente el precio del alquiler topado. En Catalunya, son 271 municipios en los que vive en 90% de la población.

Los impulsores de la medida han defendido siempre que para ser viable jurídicamente, esta medida debe ser extraordinaria y estar acotada en el tiempo y en el espacio. Por ello se aplica solo en las zonas tensionadas, cuya vigencia tiene además una duración de tres años –que se puede renovar–. 

El otro punto deciviso de la norma es que no se aplicará en todos estos municipios de golpe. Será cada Ayuntamiento, a través de sus ordenanzas o de su planeamiento urbanístico, quien decida si restringe o no las compras de vivienda para invertir. El consistorio de Barcelona, por ejemplo, ya tiene una comisión de estudio para ver cómo hacerlo. 

¿Qué se prohibe y a quién afecta?

Inicialmente, en la propuesta que lanzó el abogado Pablo Feu y que sirvió para abrir el debate, su planteamiento pasaba por prohibir –salvo alguna excepción– todas aquellas compras de vivienda que no sean para residencia habitual del propio comprador. Sin embargo, tras la negociación Comuns-Govern, esta restricción se ceñirá solamente a los grandes propietarios o a las empresas. 

De esta forma, si se aprueba tal como está formulado actualmente el texto, la nueva ley prevé que todas aquellas adquisiciones de vivienda que lleven a cabo los grandes tenedores o las personas jurídicas (es decir, las empresas) deban destinarse a vivienda “habitual y permanente” del que compra. Cabe recordar que a día de hoy, en Catalunya un gran tenedor es el que tiene cinco o más viviendas.

En estos casos, el comprador –gran casero o empresa– deberá destinar esa vivienda a su propia residencia en un plazo máximo de doce meses. Si hay motivos justificados, como traslados laborales o separaciones, el plazo se podrá alargar seis meses. 

En cuanto a los particulares que no sean grandes tenedores, no se verán afectados por la regulación. En su caso, recoge la proposición, la compra de una vivienda deberá destinarse a su propia residencia, a la de un familiar o a alquiler habitual con el límite de precios ya establecido. En este sentido, para los pequeños propietarios no cambia demasiado la situación. No podrán destinar el nuevo piso comprado a un alquiler turístico o a uno de temporada, pero lo cierto es que Catalunya ya ha regulado recientemente para limitar estos usos. 

Más excepciones: fincas enteras y segundas residencias

La regulación de las compras llamadas especulativas contempla diversas excepciones más. La principal es la que afecta a las compras de fincas enteras, un procedimiento habitual de fondos de inversión y grandes inmobiliarias en Barcelona que ha derivado en expulsión de inquilinos y encarecimiento de precios. En estos casos, se permite las adquisiciones de viviendas con finalidad de arrendamiento y se especifica que deberán aplicar el límite de precios, algo que actualmente ya está previsto. 

Quedan exentas también de esta obligación las adquisiciones por causa de muerte. “Si los adquirentes no transmiten la vivienda ni la utilizan como vivienda habitual o de un familiar de primer grado, deberán destinarlo a arrendamiento de vivienda habitual de acuerdo con el régimen de contención de rentas”, especifica el texto. 

Por último, se recogen como excepciones las compras de segundas residencias (si están en otro municipio), las de la Administración pública y las de edificios que se someten a rehabilitaciones integrales.

¿Se puede comprar para invertir y revender?

Este supuesto no está mencionado en la proposición de ley, con lo que se da por hecho que no se prohibe. Es habitual, sobre todo en ciudades como Barcelona, que los fondos de inversión y grandes inmobiliarias compren edificios enteros pero no solo para poner sus pisos en alquiler, sino a veces para reformarlos y venderlos a un precio más caro. En principio se podrá seguir haciendo.

Esta ha sido de hecho una de las principales quejas que ha planteado el Sindicato de Inquilinas de Catalunya al ver cómo quedaba el texto. Lamentan que esta es la “práctica especulativa más habitual” y que no se evitará con la nueva legislación. “Una prática conocida como flipping inmobiliario y que suele implicar la expulsión de los inquilinos”, la describen.

¿Cómo quedan las sanciones?

La proposición de ley pactada contempla también modificar la ley de Urbanismo en el capítulo de las infracciones. Se consideran “infracciones urbanísticas muy graves” si la compra de vivienda se destina a otros usos de los regulados, si se incumple con el plazo máximo de 12 meses (o su prórroga de seis más) y cualquier fraude de ley o uso de empresas interpuestas para para eludir la norma. 

Cabe recordar que la exigencia de imponer multas por incumplir las leyes de vivienda es uno de los caballos de batalla de los Comuns. Por ahora, la Generalitat ha informado de que ha impuesto 12 multas a empresas por incumplir los topes al alquiler de la Ley de Vivienda y tiene en marcha la creación de un cuerpo de inspectores para este ámbito con 100 dotaciones iniciales que ya se están formando.

Una disputa jurídica por resolver

Además del debate parlamentario al que deberá someterse, la proposición será seguro objeto de discusión jurídica. Su impulsor, el abogado Pablo Feu, defendió en su informe inicial, encargado por el Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB), que la normativa de urbanismo permitía a las Administraciones limitar este tipo de compras. Durante las negociaciones con los Comuns, el Govern encargó también informes a varios expertos que avalaron el encaje jurídico y constitucional de la medida. Al estar limitada en el tiempo y en el espacio y por razones extraordinarias, consideran que no choca con el derecho a la propiedad. 

Pero estas no son las únicas opiniones jurídicas vertidas en los últimos meses sobre la medida. Otro informe jurídico, pero este encargado por el sector inmobiliario, refutaba los argumentos favorables. Firmado por dos académicos, el documento no solo alegaba que sí es inconstitucional (porque invade competencias y afecta al derecho a propiedad) sino que sería perjudicial para el mercado de vivienda. Sea como sea, y vistos los antecedentes en políticas de vivienda en Catalunya, lo más probable es que alguna formación contraria lo lleve al Tribunal Constitucional.