Hecha la ley, hecha la trampa: la mitad de las ofertas de alquiler en España son ya de temporada

“Alquiler de temporada con estancia mínima”, “perfecto para profesores visitantes o estudiantes”, “estancias de 11 meses renovables”, “disponible de septiembre a junio”, “solo curso escolar”. Si buscas un piso en alquiler en Idealista en alguna de las 52 capitales de provincia, es casi imposible no encontrarse con frases similares: casi la mitad (45%) de los anuncios ya son ofertas que incluyen estas expresiones para indicar que solo se alquila para estancias cortas.

Lo que podía ser una situación normal para cubrir la necesidad de personas que estudian o trabajan temporalmente en otras ciudades se convierte en una alternativa a la que recurren cada vez más caseros para evitar las regulaciones introducidas por la ley de vivienda. Principalmente, la duración mínima del contrato o el control de precios, en una práctica que los expertos califican como “fraude de ley”.

A mediados de agosto de 2026 se podían encontrar en Idealista casi 37.800 anuncios de pisos en alquiler entre todas las ciudades capitales de provincia, tal y como se desprende del análisis de los datos recopilados por elDiario.es. De ellos, 17.050 eran ofertas donde, o bien se mencionaba explícitamente que se trataba de un alquiler de temporada, o se usaban otras fórmulas para indicar que no se firmaría un contrato de residencia habitual acorde con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Durante los dos últimos años, elDiario.es ha estado recopilando, mes a mes, todos los anuncios de alquileres en las 52 capitales de provincia para comprobar cómo ha ido cambiando el perfil de la oferta en la principal plataforma en España. Desde septiembre de 2024, el número de anuncios que se ofertan por meses fuera del paraguas de la ley ha subido del 31% al 45%.

El alquiler de temporada sigue ganando peso

Porcentaje de anuncios de alquiler de temporada sobre el total de anuncios publicados cada mes en el portal Idealista del conjunto de capitales de provincia

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista. Los datos corresponden a los anuncios publicados en un momento fijo entre el día 15 y el 20 de cada mes

Este cambio coincide en el tiempo con más regulaciones para los alquileres de vivienda habitual, que han acercado el poder de los inquilinos al de los caseros. Entre ellos, la duración mínima de los contratos, condiciones específicas para los grandes tenedores en las zonas tensionadas y, sobre todo, la limitación de las subidas de precio mediante un índice de referencia (el IRAV). Los contratos de temporada escapan a estas reglas.

Y muchos caseros lo aprovechan. “Lo que vemos es que lo que buscan los caseros cada vez más es no solo ir a estos mercados obteniendo por lo general una rentabilidad mayor, sino también tener más flexibilidad sobre las viviendas. No tener que cumplir con las legislaciones que dan derechos a los inquilinos y ponen más obligaciones a los caseros”, explica el investigador del CSIC, Javier Gil.

“Es un buen ejemplo de cómo se aplica una norma con una finalidad contraria a la que le es propia”, apunta la profesora de derecho civil en la Universidad Complutense de Madrid, Cristina Areglich. “Yo no quiero que se me aplique la regulación del arrendamiento de vivienda habitual, así que celebro este contrato de alquiler por once meses. Evidentemente, ese es un contrato en fraude de ley”, explica.

Si colocamos las 52 capitales de provincia en un mapa según el peso que tiene el alquiler de temporada en la ciudad, destacan Donostia y Bilbao, con más de un 85% de anuncios para alquileres a corto plazo. En Pamplona, Barcelona y A Coruña también superan el 70% de la oferta.

Las ciudades costeras notan más peso del alquiler vacacional

Cada capital de provincia según sus anuncios de temporada por habitante y su peso sobre la oferta total

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista. Los datos corresponden a los anuncios publicados en un momento fijo entre el día 15 y el 20 de cada mes

¿Qué tienen en común? Todas han declarado zonas de mercado residencial tensionado, que tiene limitaciones más estrictas que la ley general. “Se ve muy claro: donde más ha subido es en Catalunya, Euskadi o Galicia”, apunta Argelich. La comparación entre las dos grandes ciudades lo resume: “Si haces la comparativa Barcelona-Madrid, la oferta se reduce menos en Madrid precisamente porque no aplica el control de rentas”.

Uno de los principales incentivos para intentar esquivar la ley de vivienda es económico. Los alquileres de temporada son, por norma general, bastante más caros, algo que se aprecia bien al comparar el precio mediano por metro cuadrado. Sobre todo en las ciudades con más presencia de esta modalidad de contratos, como Madrid, Barcelona y Donostia, que tienen los precios más elevados del mercado.

En comparación con los alquileres de larga duración, en la capital madrileña es un 34% más caro, en la capital catalana, un 14% y en la ciudad vasca, un 17%. Pero hay ciudades con una diferencia todavía mayor: en Toledo supera el 50% y en Zaragoza y Valladolid la diferencia es más de un tercio.

El metro cuadrado de los alquileres de temporada es más caro que el de larga estancia

Precio mediano por metro cuadrado (€/m²) de los pisos anunciados en idealista en cada capital de provincia según si es de temporada o de larga estancia

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista. Los datos corresponden a los anuncios publicados en un momento fijo entre el día 15 y el 20 de cada mes

Pablo Tucat, economista especializado en políticas públicas, advierte de que es una comparación que hay que matizar. “No estamos comparando exactamente el mismo producto. Por ejemplo, las características del piso tienden a ser distintas y la ubicación no es la misma. Los alquileres de larga estancia en ciudades grandes tienden a concentrarse en los barrios periféricos y eso termina deprimiendo un poco el peso del metro cuadrado”, apunta.

Aunque el número de anuncios apenas ha subido en los últimos años, los alquileres de corto plazo sí lo han hecho. En julio de 2025 había 42.000 anuncios en Idealista, el mismo mes de este año apenas 400 anuncios más. Sin embargo, había 1.200 pisos de temporada nuevos.

También hay que tener en cuenta que los cálculos de elDiario.es son una foto fija de un momento concreto en cada mes. También que los anuncios de larga temporada se republican con mayor frecuencia que los de temporada -por tanto, están más tiempo visibles- y que son cálculos conservadores. Por ejemplo, no consideramos temporales los que se ofrecen “para estudiantes” a no ser que especifique que la duración es menor de 12 meses. Tampoco los pisos que se ofrecen tanto para larga estancia o temporada y fórmulas ambiguas como: “¡PISO PARA LARGA TEMPORADA! ¡ESTANCIAS DE 11 MESES RENOVABLES!”.

Aun así, los datos sí permiten ver que no es que haya más oferta, sino que caen los de larga duración y se sustituyen por los de temporada. Al mismo tiempo, cada vez son más las viviendas que aparecen en Idealista ligadas a compañías profesionales que se dedican a gestionar precisamente viviendas de temporada.

Son plataformas online como Spacest, Spotahome o Homespace que publican anuncios de este estilo: “DISPONIBLE EN: Octubre. Reserve en línea haciendo clic bajo el mapa. No se aceptan alquileres inferiores a 2 meses”. Describen su nicho de mercado como “alquileres de media-larga estancia” y están más enfocadas en estudiantes o profesionales desplazados que en turistas.

La oferta de alquiler de larga estancia se mantiene mientras sube la de temporada

Número de anuncios de alquiler publicados cada mes agrupados según la duración del contrato

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista. Los datos corresponden a los anuncios publicados en un momento fijo entre el día 15 y el 20 de cada mes

La posibilidad de utilizar un contrato de corto plazo para sortear la ley de vivienda ya es incluso parte de una estrategia en redes sociales: “¿Cómo vas a evitar el índice de alquiler? Te doy tres formas para saltártelo [...] la primera y la más obvia: haces un alquiler temporal de 11 meses”, comparte un usuario de Tiktok.

Se presentan como expertos en el sector inmobiliario y recomiendan a los caseros pasarse al alquiler temporal. “Así puedes saltarte la ley de vivienda de forma legal, como inversores inmobiliarios”, anuncia otra cuenta.

¿Si se trata de un fraude de ley, por qué siguen siendo habituales este tipo de alquileres y cómo pueden incluso anunciarse en redes sociales? Porque corregirlo depende del inquilino y no es barato. “Para calificar ese contrato como correspondería lo que procede es demandar, y es caro”, apunta la jurista. No hay, por tanto, una capacidad real de oposición: “El que necesita una vivienda y se tiene que mudar firma un contrato por temporada aunque sea un fraude de ley, porque en algún lugar tiene que vivir”.

Son también muchos los anunciantes que dirigen sus ofertas a colectivos que abandonan la ciudad durante los meses de verano. Así, predominan las ofertas para el “curso escolar”, “estudiantes universitarios” o “profesionales desplazados”, lo que permite cobrar unas mensualidades más elevadas durante el verano en ciudades turísticas.

Es una realidad que se deja ver en los datos. En el siguiente gráfico puedes ver la evolución del porcentaje de alquiler de temporada en cada ciudad y cómo condicionan los meses de verano en regiones costeras y turísticas. Por ejemplo, en Santander, Almería o Cádiz el alquiler temporal es hasta 20 puntos más alto en comparación con la temporada de invierno en la misma ciudad.

En el lado contrario a estos destinos tenemos las ciudades con zonas tensionadas como Donostia, A Coruña y Oviedo con un avance casi lineal entre septiembre de 2024 y agosto de 2026.

¿Cómo ha cambiado la oferta de alquiler temporal en cada capital de provincia?

Evolución mensual del porcentaje de anuncios de alquiler de temporada en cada capital de provincia desde septiembre de 2024

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista. Los datos corresponden a los anuncios publicados en un momento fijo entre el día 15 y el 20 de cada mes

Si solo tenemos en cuenta el cambio total de cada ciudad en el último año, las cuatro ciudades que más aumentan tienen activadas las zonas tensionadas: A Coruña, Vitoria, Bilbao y Pamplona. “La literatura científica que estudia el control de rentas detecta unos efectos comunes que son la reducción de la oferta, el incremento de los precios en aquellas zonas que no son tensionadas y la fuga del mercado de alquiler de vivienda habitual al alquiler de temporada”, apunta Cristina Argelich.

Sin embargo, aunque Madrid tiene menos porcentaje de alquileres temporales ha crecido mucho más que Barcelona en el último año. 8 puntos más frente a los 0,4 puntos de la capital catalana, a pesar de no haber activado las zonas tensionadas. De hecho, en Barcelona aunque el porcentaje se mantiene más o menos estable desde enero de 2026, con la entrada en vigor de una norma para controlar el alquiler temporal, el número de anuncios para estancias cortas sí que se ha reducido, pasando de 5.000 en diciembre de 2025 (un mes antes de que se aprobara la ley) a 3.200 el último mes.

“Es algo que puede parecer hasta contraintuitivo ¿no?”, señala el economista Pablo Tucat, “en el caso de Barcelona viene directamente de intentar atacar ese segmento. En el caso catalán lo hicieron creo que de una manera creativa: en lugar de prohibir o monitorear (que también se hace), lo que hacen es aplicar también el precio de referencia. Ahí lo que ocurre es que quitas el incentivo económico que tenía pasar al alquiler de temporada”.

¿Dónde ha crecido más el alquiler de temporada?

Variación del porcentaje de anuncios de temporada, en puntos porcentuales, las capitales de provincia con más de 50 anuncios entre septiembre de 2024 y agosto de 2026 o en el último año (ago 2025–ago 2026)

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista. Los datos corresponden a los anuncios publicados en un momento fijo entre el día 15 y el 20 de cada mes

Incluso dentro de la misma ciudad, la situación es igual para todos las zonas. En Barcelona el alquiler de temporada abarca casi toda la ciudad aunque los barrios con más oferta (las burbujas más grandes) son también donde más temporalidad encontramos, con zonas como el barrio Gòtic en las que las viviendas para corto plazo superan el 80% de la oferta.

Madrid y Valencia tienen una distribución un poco más variada. El centro, y la costa en el caso de Valencia, concentran la mayor parte de la temporalidad mientras que los distritos periféricos y residenciales como el Ensanche de Vallecas (Madrid) o Sant Pau (Valencia) tienen menos oferta tanto general como de temporada.

Dentro de las grandes ciudades, la temporada se concentra en el centro

Porcentaje de anuncios de alquiler de temporada en los barrios de Madrid, Barcelona y Valencia

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista. Los datos corresponden a los anuncios publicados en un momento fijo entre el día 15 y el 20 de cada mes

Cómo abordar el problema de la regulación

El cambio del tipo de alquiler a una modalidad distinta o el aumento de precios en viviendas no reguladas eran impactos prácticamente asegurados. La revisión más ambiciosa que se ha hecho hasta la fecha por el economista alemán Konstantin Kholodilin repasó más de doscientos trabajos sobre control de alquileres publicados en distintos países confirmaba que la medida funciona en aquello para lo que se diseña: las viviendas reguladas frenaban sus precios, pero advertía de que iba ligado a estos otros efectos.

El propio Gobierno calcula que cerca de un millón de personas viven ya en un piso de alquiler de temporada y más de un tercio lo hacen por no poder acceder a otro de larga estancia. Son cifras suficientemente relevantes como para colocar este tipo de alquiler en el centro del debate con un decreto que pretende regularlo.

De hecho, este decreto se lleva aplazando desde hace meses por la falta de apoyos entre las exigencias no cumplidas de Junts y los reproches de Podemos por los cambios en la ley de suelo. El pasado mes de julio, el Gobierno hizo circular un amplio borrador por los grupos parlamentarios, pero los rechazos aplazaron la iniciativa hasta septiembre. Llegado septiembre, la crisis de Ceuta vuelve a demorar las negociaciones de manera indefinida.

La nueva regulación exigirá que se demuestre con documentos que la persona que va a vivir en un alquiler temporal tan solo estará entre uno y 12 meses. Superado ese período, si el inquilino sigue viviendo en el piso, su contrato pasará a ser de vivienda habitual.

Ese tipo de regulación ya se aplica en Catalunya, con el añadido de que el tope a los precios también se aplica allí al alquiler temporal. La nueva norma hizo que durante el primer trimestre del año cayeran los contratos de alquiler temporal firmados un 32% en comparación al año anterior, caída que también se refleja, aunque en menor medida, en el total de anuncios de temporada de Idealista en Barcelona.

El alquiler de temporada, capital a capital

Número de anuncios de temporada sobre el total en cada capital de provincia. Pulsa en + para ver la evolución mensual y los precios por metro cuadrado

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista. Los datos corresponden a los anuncios publicados en un momento fijo entre el día 15 y el 20 de cada mes

¿Y tiene posibilidades de funcionar? Las opiniones de los expertos varían. El investigador Javier Gil considera que son unas medidas determinantes: “significa que no se pueda utilizar de manera fraudulenta el alquiler de temporada, también se van a controlar los precios de los alquileres, pero sobre todo se tiene que inspeccionar y sancionar a quien los utilice de esa manera”, sentencia.

En el otro extremo está Argelich. La profesora de la Complutense cree que la evidencia es suficiente prueba para demostrar que a golpe de sanción no se arregla nada. “Expropiar, multar o sancionar son palabras que en materia de vivienda no funcionan y que acaban volviéndose en contra de la propia norma. Mientras no haya incentivos positivos, la oferta de alquileres no va a aumentar”.

Frente a las sanciones tanto ella como Tucat abren la puerta a otro tipo de políticas: la gestión de los alquileres vacíos por parte de la administración, los incentivos fiscales o la reserva de suelo para la construcción de más vivienda social. Si bien, no se puede prever el impacto real de cualquiera de estas alternativas hasta que no haya información real de la situación de cada comunidad de España.

Y ahí, avisa Tucat, sigue faltando lo básico: datos. El registro único de alquileres que se anuló era “una fuente de información bastante importante”, y sin referencias reales que digan qué ocurre en cada comunidad se legisla a ciegas. “Algo esencial para poder mejorar las políticas es tener datos e información”, zanja. Sin ellos, difícil saber si el próximo zanjará el problema o acabará generando otro.