El TSJC cierra la puerta a legalizar las 37 viviendas que la promotora de Monte Carrera creó en unos sótanos en Mogán
A la promotora de la urbanización Monte Carrera, en la localidad de Arguineguín (Mogán), ya solo le queda el Supremo para tratar de legalizar las 37 viviendas y tres locales que construyó sin licencia en la planta baja del complejo. El Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) ha rechazado el recurso que la empresa Carrera Ground Floor presentó contra la sentencia de primera instancia, que ya había avalado la orden de restablecimiento de la legalidad dictada por el Ayuntamiento de Mogán, firme en vía administrativa desde 2022.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del alto tribunal canario ha impuesto además a la promotora el pago de las costas procesales, con un límite de 5.000 euros. La sentencia, notificada el pasado lunes a las partes (el Ayuntamiento de Mogán y la comunidad de propietarios figuran como demandados), no es aún firme. Se puede recurrir en 30 días en casación ante el Supremo.
Una denuncia vecinal destapó el caso en 2020. La Policía Local constató que la empresa estaba ejecutando obras sin licencia para derribar los muros de cerramientos de la planta baja y transformar los sótanos y almacenes en 37 viviendas habitables en pleno confinamiento por la pandemia de Covid-19. Los agentes sorprendieron a los operarios trabajando en las instalaciones.
La licencia urbanística original autorizaba la construcción de 131 viviendas con una altura máxima de dos plantas. Sin embargo, la promotora levantó una tercera altura no permitida. Para no tener que demoler toda la construcción, el Ayuntamiento de Mogán permitió entonces tapiar la planta baja con muros perimetrales para que computara como sótano o zona de almacenamiento.
Años después, la empresa volvió a intentar darle tres alturas derribando esos muros de cerramiento y transformando los sótanos en viviendas para comercializarlos como uso residencial, pese a que no contaban con licencia municipal ni cambio de uso autorizado.
A raíz de la denuncia vecinal y la actuación de la Policía Local, el Ayuntamiento abrió expediente a la empresa en 2021 y, a través del departamento de Disciplina Urbanística, ordenó la demolición de las obras ilegales. La resolución adquirió firmeza en vía administrativa en enero de 2022.
La promotora decidió llevar esa decisión a los tribunales. Carrera Ground Floor alegó que la transformación de los sótanos en viviendas se había consolidado más de cuatro años antes de que el Ayuntamiento de Mogán le abriera el expediente de disciplina urbanística y que, por tanto, la infracción ya había prescrito.
Además, sostenía que esas viviendas se encontraban en un régimen de “fuera de ordenación” y que, en consecuencia, no se podían demoler. La tesis de la empresa era que, al haberse construido originalmente con tres plantas (pese a que la normativa no lo permitía) y al haber permitido el Ayuntamiento que se quedara así (con la solución del cerramiento de los sótanos), el edificio quedaba asimilado al “fuera de ordenación” y, por tanto, no afectado por la orden de restablecimiento de la legalidad urbanística.
En apoyo de esta tesis, Carrera Ground Floor aportó un certificado de antigüedad suscrito por el arquitecto Sergio Álvarez en 2019. El informe acreditaba el estado constructivo de las unidades en el momento de la visita: sostenía que el muro perimetral no existía y que sugería que algunas viviendas del sótano ya estaban acabadas, aunque no determinaba con precisión cuántas.
Tanto el juzgado de primera instancia, en una sentencia dictada en abril de este año, como ahora el TSJC rechazan los argumentos de la empresa. Ambas resoluciones coinciden en que la demolición de los muros del sótano devolvió la edificación a un estado de ilegalidad al sobrepasar de nuevo el número de plantas autorizadas. Además, durante la vista oral se puso de manifiesto que las viviendas carecían de comprobación de uso urbanístico y de conexiones de agua y luz.
En esta última sentencia, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJC, con el magistrado Óscar Bosch como ponente, reprocha a la promotora que en su recurso de apelación se limitara a reproducir de forma literal los argumentos que ya había esgrimido en primera instancia.
El alto tribunal canario concluye que la jueza ponderó de manera razonada los informes técnicos, las fotografías, las declaraciones de los peritos y el testimonio de los agentes de la Policía Local.
El TSJC asume, por tanto, el relato de la sentencia de primera instancia. La urbanización se levantó con tres plantas cuando la normativa permitía dos. Al convertir la planta baja en sótano, las obras quedaron legalizadas. Después, al derribar esos muros de cerramiento, la promotora volvió a superar las alturas autorizadas. Para la Sala, este hecho excluye que pueda hablarse de un edificio fuera de ordenación, puesto que era legal hasta esa actuación posterior.
El tribunal también cuestiona el certificado de antigüedad que aportó Carrera Ground Floor. La sentencia incide en que el propio arquitecto admitió que su informe no verificó el uso urbanístico de esa edificación ni la licencia original. Tampoco concretó cuántas viviendas estaban terminadas.
Un plan de ‘amnistía’ paralizado
En paralelo al frente judicial, la promotora intentó una maniobra para amnistiar las 37 viviendas mediante la tramitación del denominado Programa de Actuación sobre el Medio Urbano (PAMU) en Loma II. Esa iniciativa privada planteaba ceder al Ayuntamiento de Mogán 625 metros cuadrados para zonas verdes a cambio de incrementar la edificabilidad del complejo en 3.120 metros cuadrados, la cifra exacta necesaria para legalizar los sótanos.
Ese plan, que contaba con el beneplácito del gobierno municipal liderado por Onalia Bueno (Juntos por Mogán), se topó con la oposición frontal de los vecinos y de la oposición. La comunidad de propietarios Monte Carrera Green Garden Club alertó de que los terrenos que la promotora pretendía permutar no eran de su propiedad exclusiva, sino elementos comunes.
Después de la sentencia de primera instancia, el Ayuntamiento se vio obligado a paralizar el plan.
NC critica “la pasividad” del gobierno local
Para Juan Manuel Gabella, portavoz de Nueva Canarias (NC) en Mogán, esta sentencia confirma “una actuación urbanística irregular” y pone de manifiesto “la pasividad con la que ha tratado este asunto” el Ayuntamiento de Mogán. A juicio del concejal canarista, el gobierno liderado por Bueno debió haber actuado “con más contundencia” cuando los vecinos y su partido denunciaron esas obras en 2020.
Gabella señala que no era posible convertir en viviendas esos sótanos porque esa tercera planta “no estaba recogida en el proyecto y tampoco lo recogía la normativa de aplicación”.
El edil de NC recuerda que el Ayuntamiento abrió la puerta a legalizar 37 viviendas que ya tenían orden de derribo. “Nos opusimos en el pleno a ese plan y, por tanto, yo creo que es una buena noticia para los vecinos que viven allí y, evidentemente, para el respeto a la normativa urbanística vigente y un tirón de orejas” para el gobierno de Onalia Bueno.