De vuelta con el Plan General de Santa Cruz por Hugo Luengo

Desde mi experiencia directa en el planeamiento de Santa Cruz, en la etapa del PERI (Plan Especial de Reforma Interior de 1983), y como arquitecto redactor de planeamiento, municipal y privado, el tema me sugiere una serie de reflexiones que me permiten entender la situación.

La revisión del planeamiento de Santa Cruz, de forma esquemática, la podemos sustentar en este proceso histórico:

1. Plan General del año 1956-1960: el primer plan apoyado en la inicial Ley del Suelo Nacional.

2. Plan de Volúmenes y Plan de Las Colinas. Años 70. Modificación del Plan General del 56, basada en el incremento general de volúmenes de edificación.

3. PERI (Plan Especial de Reforma Interior del Centro Histórico de Santa Cruz). Años 79 -83. Se formuló como inicio de la Revisión del Plan General posterior. Fue Premio Nacional de Urbanismo de 1981.

4. Revisión del Plan General del 92. Vigente a la fecha.

5. Revisión del Plan General de 2009. En fase de Aprobación Definitiva.

Una primera reflexión que nos ofrece esta secuencia histórica debemos referirla a los plazos temporales de vigencia y revisión de estos planes. Genéricamente el Plan General de 1956 ocupa los años 60, el Plan de Volúmenes-Las Colinas, la década de los 70; el PERI-Plan General del 92, los 80, y la revisión del actual Plan ha ocupado casi dos décadas. Parece un contrasentido esta dilación temporal, cuando las situaciones urbanísticas y las dinámicas económicas ligadas a la transformación urbana hubieran exigido mayor agilidad. No cabe duda que esta anómala situación está en la base de los planteamientos de los sectores que demandan hoy su urgente aprobación, máxime en las actuales coordenadas económicas, donde se precisa la consolidación del Plan para que la ciudad pueda moverse, una necesidad hoy inexcusable.

Aparece en estas circunstancias el problema del “fuera de ordenación”, además movilizado desde sectores tradicionalmente ajenos a la “defensa de lo privado”. No me cabe duda de que un correcto Plan General debe procurar conseguir un razonable equilibrio entre los aspectos públicos y los privados del municipio que ordena. Es por ello que no parece, a tenor de la situación de este Plan General de Ordenación en tramitación, que el equilibrio privado se consiga y que el conflicto se centre en el fuera de ordenación, defendido curiosamente por sectores tradicionalmente ajenos a este interés.

Para entender esta situación, debemos realizar una valoración del equilibrio público-privado de los planes referidos. El Plan General del 56-60 y el Plan de Volúmenes-Plan de Las Colinas de los años 70 fueron planes claramente desarrollistas, donde imperaba lo privado sobre lo público. El PERI rompe este desequilibrio iniciando lo que entonces se llamó el “urbanismo desde abajo”, etapa de Manuel Hermoso y Adán Martín, que venía a desarrollar un proceso en el mundo urbanístico que también en la política de la entonces ATI tendría un claro desarrollo y, visto en retrospectiva, éxito. En él se consagraba un modelo de hacer urbanismo con un exquisito equilibrio entre lo público y lo privado. Valga referir para ello la forma de abordar la ordenación-regulación de las alturas en el casco de la ciudad.

Este ejercicio de equilibrio entre lo público y lo privado vendría además en el caso del PERI a apoyarse en el dictamen jurídico que realizaran para este fin,Eduardo García de Enterría y Luciano Parejo, de cuyas conclusiones hoy podemos derivar dos. La primera, que no se dejase fuera de ordenación ninguna casa, conclusión que encajaba con el deseo posibilista de la corporación. La segunda conclusión señalaba la dificultad de aprobar un PERI cuando el mismo implicara una modificación sustancial de la estructura general del Plan de Volúmenes, como confirmó la Sentencia del Supremo en el año 1987, cuando anuló el PERI.

Aplicando este análisis al PGO de 1992 y al PGO de 2009, debemos concluir en que en ambos se ha roto el equilibrio en beneficio de lo público y detrimento de lo privado. El Plan General del 92 olvida el PERI y plantea la base de la regulación de las alturas que 17 años después viene a generar el conflicto del fuera de ordenación, al ser estas alturas consagradas nuevamente por la Revisión del PGO de 2009, y que nos permite realizar una serie de reflexiones complementarias a las que diariamente vemos en la prensa local.

En el documento que se tramita en fase de Aprobación Definitiva se repite el régimen de alturas del PGO-1992, donde genéricamente resultan fuera de ordenación una planta que generalmente coincide con el ático y en algunos casos una planta más.

Primera reflexión: ¿afecta el fuera de ordenación a todo el edificio o sólo a la parte? Nos unimos a la postura de los redactores del actual PGO, que opinaban que todo el inmueble. Obviamente el suelo y el derecho sobre la edificabilidad son comunes, afecta a todo el inmueble.

Segunda reflexión: ¿es un problema menor que sólo afectaría a la edificación dentro de 50-100 años? Me temo que no, y con ello queremos centrar este tema en torno al concepto de la seguridad jurídica. Existe seguridad jurídica cuando de la aplicación de un régimen legal, se deriva un marco jurídico incontrovertible y por lo tanto no sujeto a interpretación. La seguridad jurídica conforma, en los ámbitos desarrollados de las sociedades de nuestro entorno, el soporte de las democracias occidentales. Sin ella no es posible consolidar un mercado sólido, ni salvaguardar la propiedad individual. Desde esta perspectiva de la seguridad ? inseguridad, debemos ver las posiciones controvertidas que en la prensa vienen manteniendo las fuerzas políticas, grupos sociales, arquitectos, urbanistas, entidades de préstamo, afectados, sociedades de tasación, etcétera.

Tercera reflexión: ¿estaba obligado el PGO 2009 a respetar el estatus del PGO 1992 en lo que las alturas-volúmenes se refiere? No necesariamente, es una opción de las posibles. Hubiera bastado hacer el cálculo con los volúmenes reales y ajustar su ámbito de referencia, en lugar de optar como se ha hecho por penalizar la edificación con el fuera de ordenación derivado del Plan del 92. La situación de tercialización progresiva del centro permitiría hoy aminorar dicho ajuste.

Cuarta reflexión: el problema hipotecario, bancario, tasaciones e indemnizaciones. Compleja situación con múltiples derivadas de inseguridad jurídica. El Régimen General de propiedad y el derecho hipotecario son de competencia estatal, y podemos concluir con la preocupación referida a la inseguridad jurídica, derivada hacia el marco hipotecario, las valoraciones bancarias, las tasaciones y sus efectos, las advertencias de los fedatarios públicos, el tráfico inmobiliario y el marco de la indemnización derivada hacia el Ayuntamiento, o hacia el legislador autonómico en su caso. Esta situación en ámbito jurisdiccional bloquearía la situación económica municipal o autonómica en su caso. Lo planteamos como posibilidad, o sea, ese es el riesgo.

Quinta reflexión: ¿abordar el problema en sus causas o en sus efectos? Claramente nos inclinamos por abordarlo en sus causas. Se sigue planteando el problema como menor, pretendiendo abordar su solución desde la regulación del fuera de ordenación desde las Disposiciones del PGO-2009. Sin entrar en profundidades de confluencias entre el derecho estatal y el autonómico, las incógnitas señaladas ni mucho menos nos alejarían, sin sombras, de la “inseguridad jurídica” ya aportada y su derivación a vía judicial y por lo tanto indemnizatoria. Ello nos llevaría a la conclusión de que es preferible modificar el PGOU-2009, reconociendo de forma indubitada la edificabilidad y/o altura real, por la que se tiene licencia y se paga el IBI actualmente.

Sexta reflexión: ¿es posible aprobar el PGO-2009 en tramitación y producir en paralelo dicha modificación? Eso sería lo procedente y lo equilibrado desde el interés de lo público-privado. El Plan General debe aprobarse ya, permitir que la ciudadrespire y en paralelo iniciar una modificación tendente a resolver el fuera de ordenación en sus causas y no en sus efectos.

Séptima y última reflexión: no valen críticas no constructivas. Cualquier opción a plantear debe ser analítica y propositiva. Abordar y resolver los problemas planteados en sus términos y con plazos ciertos. Evaluar el equilibrio público- privado perdido en el Plan. Asegurar la seguridad jurídica del privado y consolidar un Plan General que, al margen de esta situación heredada, posee numerosas propuestas de desarrollo y sin duda una sólida estructura, que debe permitir asegurar su urgente aprobación y posterior modificación sin riesgos significativos para Santa Cruz y sus ciudadanos.

* Arquitecto-urbanista y redactor del PERI del centro de Santa Cruz de Tenerife del año 1982

Hugo Luengo*