Zonas tensionadas en Canarias: qué municipios las están barajando y qué implicarían

Ya son cuatro los municipios de Tenerife que han manifestado su intención de estudiar o analizar si cumplen los requisitos de zona tensionada contemplados en la Ley de Vivienda y, en ese caso, barajar si iniciar los trámites para pedir esta declaración al Gobierno de Canarias, que es el competente para hacerlo. A estos municipios tinerfeños se sumaría Las Palmas de Gran Canaria, cuyo concejal de Turismo, Pedro Quevedo, declaró en una entrevista en Cope Canarias su intención de llevar a un pleno la posibilidad de iniciar los trámites para el distrito Puerto- La Isleta-Guanarteme.

Dar ese primer paso, sin embargo, no implica que estos municipios pretendan o vayan a declararse como zonas tensionadas ni a aplicar la ley de vivienda y topar los precios del alquiler en el corto plazo. De hecho, de los cuatro en Tenerife que se han manifestado, uno (Adeje) solo ha anunciado que votará en un pleno si instar al Gobierno a que realice estudios sobre el tema; dos (Granadilla y La Orotava) han votado ya y pasarán la pelota al Gobierno de Canarias para que elabore los estudios pertinentes sobre si se cumplen o no los requisitos, y el último, Santa Cruz de Tenerife, tan solo ha anunciado que ha encargado un estudio para conocer si se dan las condiciones y cuáles serían las consecuencias de aplicar la ley.

El Gobierno de Canarias (CC-PP), que es el que tiene la última palabra, se ha manifestado en diversas ocasiones en contra de la declaración de zonas tensionadas, medida contemplada en la nueva Ley de Vivienda estatal, y también en contra de regular los precios de los alquileres. De hecho, el pasado verano, cuando se tramitó la Ley, el Ejecutivo regional se posicionó en contra y anunció que la recurriría ante el Tribunal Constitucional. Pero esto no ocurrió, puesto que, tal y como explicó el portavoz del Gobierno canario, Alfonso Cabello, se acabó el plazo para hacerlo porque pensaron que “agosto era un mes inhábil”. No la recurrió y tampoco tiene intenciones de aplicarla, sumándose a lo expresado por el PP, que ha afirmado que no lo hará en aquellas comunidades en las que gobierna.

En Canarias, además, se dan varias circunstancias que agravan el acceso a la vivienda: es una de las comunidades en la que más han subido los precios inmobiliarios, de las que más han visto crecer la oferta de vivienda vacacional, la de mayor concentración de propietarios extranjeros y la de menor cantidad de pisos de protección oficial. Además, se dan los segundos salarios más bajos del país y más del 33% de la población está en riesgo de pobreza o exclusión social.

¿De qué depende que se pueda declarar una zona como tensionada?

Los requisitos recogidos en la ley incluyen que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos (agua y luz) supere el 30% de la renta media de los hogares de esa zona. Otra condición es que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Si una zona cumple estos dos puntos, puede ser considerada tensionada. Pero de nuevo hay que recordar que es el Gobierno regional el que tiene las competencias para hacerlo.

Teniendo en cuenta los requisitos de la ley, al menos diez municipios de las Islas (San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Mogán, Arona, San Miguel de Abona, La Oliva, Antigua, Arico, Puerto de la Cruz y Granadilla de Abona) podrían ser declarados como zonas tensionadas. Todos ellos están vinculados en su mayoría al sector turístico, con alquileres que sobrepasan de media los 580 euros.

En las cuatro ciudades con más habitantes, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, San Cristóbal de La Laguna y Telde, algunos distritos también serían clasificados como tensionados por el arrendamiento. En el municipio canario que más turistas recibe, San Bartolomé de Tirajana, dos de los cuatro distritos también recibirían esa identificación.

Por ahora, en Canarias solo cuatro municipios se han posicionado. Adeje someterá a votación en un pleno si instar al Gobierno canario a que sea él quien realice los análisis necesarios para determinar si cumple los requisitos para declarar alguna zona como tensionada; Granadilla aprobó en un pleno este miércoles pedir la declaración, si el Gobierno considera que cumple los requisitos; La Orotava realizó un trámite similar el pasado noviembre (sin resultados por ahora), y Santa Cruz de Tenerife ha encargado un estudio para determinar si se dan las condiciones de zona tensionada en algún distrito. Sin embargo, el alcalde, José Manuel Bermúdez, de Coalición Canaria, manifestó en el pleno que, de ser así, habría que analizar cuáles serían las consecuencias de aplicar la ley de vivienda, porque, según él, “no está tan claro” que todas sean positivas. Además, adelantó que “no parece, a bote pronto, que ese informe vaya a decir a las claras que haya que declarar una zona como tensionada”.

De aceptar el Gobierno canario alguna solicitud, ¿qué implicaría?

Lo primero es que en dicha zona se deja de tomar el IPC como referencia para la subida de los precios de los alquileres. En 2024 la subida en los contratos podrá ser de un máximo del 3%, y en adelante se aplica un sistema de referencia.

Además, se pone un tope y se regulan los precios en esas zonas, sean propiedad de grandes tenedores (con 5 viviendas o más) o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.

Esos topes dependerán del tipo de contrato y propiedad, teniendo en cuenta la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

Para calcular esos precios se utiliza el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, publicado en el BOE a finales de febrero, que estima costes siempre por debajo de los establecidos en los diferentes portales inmobiliarios. Este periódico analizó los precios de 20 pisos puestos en alquiler en portales inmobiliarios en las dos capitales canarias, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas de Gran Canaria, y los comparó con el índice de referencia. El resultado fue que, de media, sus precios estaban un 70% por encima del que tendrían si se aplicase la ley de vivienda y fueran zonas tensionadas.

El Gobierno canario lo apuesta todo a la construcción

Mientras tanto, el Gobierno canario, tras el anuncio de Adeje, declaró este martes que, en lugar de la declaración de zonas tensionadas, apuesta (como solución al problema habitacional en las islas) por el decreto de medidas urgentes en materia de vivienda, así como por la futura ley de alquiler turístico, aún en preparación.

El decreto de medidas urgentes no contempla ninguna medida para las más de 200.000 viviendas vacías que existen en las Islas, ni ninguna medida para evitar que las nuevas construcciones que pretende fomentar el decreto acaben en manos de grandes tenedores, destinadas a alquiler vacacional o se vendan a no residentes. La oposición al Gobierno y expertos en materia de vivienda han criticado que el decreto ley solo se haya consensuado con las patronales de la construcción y temen que acabe beneficiando a los constructores y no solucionando el problema del acceso a la vivienda, además de que, tal y como está planteado, no ofrece soluciones a corto plazo.

El decreto se centra, a grandes rasgos, en construir más viviendas bajo la premisa de que si hay más oferta bajarán los precios, pero no se recogen medidas para garantizar que las nuevas construcciones lleguen a quienes las necesitan y no se destinen a aumentar las plazas turísticas. Además, para aumentar esas construcciones se prevé poner más suelo a disposición de las constructoras, incluso suelo destinado a equipamientos municipales (como colegios, centros sanitarios o jardines, por ejemplo) e incluso se planteó la posibilidad de recalificar suelo rústico bajo el paraguas de la “emergencia”, una idea que fue tachada por la oposición y expertos de “burrada” para favorecer los “pelotazos” y que finalmente no se incluyó en el decreto.

Respecto a la futura ley del alquiler turístico de viviendas, el propio Gobierno canario ha declarado que “no trata tanto de limitar el número [de pisos vacacionales] como de ordenar su ubicación y compatibilidad”. Pero no precisa aún cómo pretende hacerlo. El escrito simplemente habla de que debe establecerse una ordenación urbanística “cimentada” sobre indicadores de sostenibilidad (que no son detallados) y límites de cambio aceptables (de un alquiler de larga duración a uno turístico) en función de “la reserva de suelo para uso residencial” y el “nivel de presión humana o turística”.

El Cabildo de Tenerife, en contra de topar los alquileres

Tras el anuncio de Adeje, el vicepresidente del Cabildo de Tenerife, Lope Afonso, del PP, ha pedido este miércoles “prudencia” para decidir si un municipio debe declararse zona tensionada en materia de vivienda porque, en su opinión, topar los precios del alquiler puede provocar el efecto contrario y contribuir a su incremento.

La presidenta insular, Rosa Dávila, ha dicho que Adeje tendrá el “apoyo” del Cabildo pero ha afirmado también que no constan solicitudes de Adeje para adherirse al programa insular Activa Vivienda.