Canarias flirtea con la idea de limitar la venta de viviendas a extranjeros en una norma llena de dudas

En Canarias, hablar de emergencia habitacional es hacerlo de una crisis que engloba demasiadas cosas y a la que cada día se van sumando nuevos capítulos. A los alquileres abusivos, escasez de pisos de protección oficial y penetración de la vivienda vacacional, Nueva Canarias (NC), el partido que reavivó el debate de la “superpoblación” en el Archipiélago, ha pedido estudiar el impacto de la compra de domicilios por parte de extranjeros y ha hecho alusión a la petición de Baleares de limitar esta práctica, que ya se ha probado en otros países y preocupa a los expertos en la materia consultados por su naturaleza excluyente.

La semana pasada, la formación nacionalista aprovechó la creación de la comisión del reto demográfico en el Parlamento autonómico para hacer una petición: estudiar los efectos de la venta de bienes inmuebles de las Islas a personas no residentes. “Tenemos un problema residencial muy serio que se puede agravar”, dijo el portavoz de NC, Luis Campos. En la comunidad, el 33,69% de las viviendas traspasadas en el tercer trimestre de 2022 fueron adquiridas por extranjeros, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad. Es la proporción más alta de toda España, por delante de Baleares (31,46%) y más del doble que la media estatal (15,92%).

No siempre fue así. En el anuario de 2012, el primero que recoge estos valores, la cifra reportada también por el Colegio de Registradores es de un 22,11%. Desde entonces, el capital foráneo volvió a interesarse en los inmuebles canarios como un bien de inversión importante, especialmente debido a su bajo coste y al contexto que le rodea. Los caseros, fondos buitre e inversores institucionales encuentran mayor rentabilidad en las regiones periféricas y turistificadas, como Canarias. Un estudio elaborado por académicos isleños sugiere que la caída de precios provocada por el shock económico (el coste medio de un piso en 2013 estaba en torno a 134.000 euros) y el voluminoso número de domicilios que quedaron sin vender de la burbuja inmobiliaria resultaron en una combinación demasiado atractiva como para rechazar, sobre todo por parte de manos foráneas.

Sin embargo, las estadísticas oficiales no esclarecen la motivación de quien compra, sea este residente o no. Hay relaciones, como por ejemplo asociar los altos porcentajes de adquisiciones de minipisos (menos de 40 metros cuadrados) en el Archipiélago con el alquiler vacacional. O que las mayores concentraciones de casas secundarias se sitúen en los municipios con turismo residencial consolidado, como Yaiza (40,6%), Tías (29,4%), Pájara (16,6%), La Oliva (más del 20%) y San Bartolomé de Tirajana (16,4%). Pero poco más. Alejandro Armas, geógrafo tinerfeño en la Universidad de Leipzig, recalca que no debería haber ninguna diferencia en que las viviendas sean de extranjeros o no. La clave radica en para qué las usan.

“Si es para el alquiler, no debería tener un efecto negativo. Podría incluso mejorar el parque de vivienda en este sentido, ya que en España tenemos una tendencia a la compra en propiedad. Otra cosa sería adquirir un piso en un barrio popular y renovarlo con la intención de sacar una renta muy alta del arrendamiento. Eso puede inducir a procesos de cambio social y gentrificación”, señala. Una investigación publicada en American Journal of Sociology detalla que los propietarios disfrutan de mayores beneficios en los vecindarios más pobres, donde las cargas hipotecarias e impositivas son menores, pero los alquileres no. “El tercer escenario sería que esas personas compren el domicilio para ubicarlo en Airbnb o para su uso propio por temporadas. En estos casos, se estaría reduciendo la oferta para la residencia habitual”, remacha el experto.

Nueva Canarias aún no ha especificado lo que quiere. Porque en el mismo comunicado en el que ha presentado este asunto, ha citado los ejemplos de Mallorca, donde el partido MÉS per Menorca pide “evitar que los segundos residentes no se coman la primera residencia”; Dinamarca, donde también se restringe la adquisición de segundas viviendas por parte de extranjeros; Malta, que pide un mínimo de cinco años de estancia legal para hacerse con una segunda casa, o las Islas Aland, en Finlandia, donde hay restricciones para poseer bienes inmuebles si no cuentas con la “vecindad civil” del territorio.

Precisamente, estas últimas dos regiones hicieron dichas distinciones en el momento de entrar a la Unión Europea (UE) en 2004 y 1995, respectivamente, por lo que resulta muy difícil pensar que Bruselas abriría la mano con las Islas Baleares y Canarias a posteriori.

“Los partidos que proponen este tipo de medidas saben perfectamente que tienen poco recorrido. Luego dicen: ”es que Europa no nos deja“. Pero así no asumen las cuestiones en las que sí podrían tomar decisiones”, reflexiona Ivan Murray, doctor en Geografía Humana en la Universidad de las Islas Baleares (UIB). Un ejemplo de regulación, pero esta vez mucho más enfocado, es lo que está haciendo el Ayuntamiento de Barcelona con las viviendas turísticas. En 2009 había 632 domicilios de este tipo en la ciudad, en 2014 ese registro ascendió a 9.606 y en 2021, ya con el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) a pleno rendimiento, el crecimiento se ha estancado en 9.434, según datos del Observatorio de Turismo de Barcelona. El consistorio le ha cortado las alas al sector.

Otro caso fuera de nuestro país es el impuesto sobre la Especulación de los No Residentes (NRST, en sus siglas en inglés) implantado en Ontario, Canadá, el cual aplica un tipo impositivo del 15% al precio de venta de cualquier vivienda en Toronto y las ciudades circundantes. Eso significa que, si un extranjero quiere hacerse con un hogar valorado en 200.000 euros, con el gravamen pasaría a pagar 30.000 euros más. En Nueva Zelanda, por otra parte, una ley impide desde 2018 a los foráneos no residentes comprar bienes inmuebles del parque de vivienda existente (sí del nuevo), al clasificarlo como “tierra sensible”. Pero un estudio realizado por economistas estadounidenses no ha encontrado grandes rebajas en los precios de venta en ambos países tras la introducción de estas políticas, lo que pone en duda su utilidad para hacer más asequible el mercado.

Las suposiciones son varias. Puede deberse a que los extranjeros no residentes que invierten en el mercado inmobiliario en realidad no son muchos. En Canarias, entre 2006 y 2015 se registraron 55.535 operaciones de venta de domicilios a extranjeros. La mayoría (89,6%) correspondió a personas que no habían nacido en el Archipiélago pero sí residían en él, según un trabajo publicado por el Grupo de Investigación de Sociedades y Espacios Atlánticos de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria (ULPGC).

No obstante, sí debería esperarse una pequeña rebaja, aunque fuera mínima. El precio promedio de venta por metro cuadrado es más alto entre los extranjeros no residentes (2.522 euros) que entre los residentes en general (1.622) y los nacionales (1.560), acorde a las últimas cifras del Consejo General del Notariado. Onofre Rullan, catedrático de Geografía Regional en la UIB, considera que una fiscalidad más agresiva podría ser un buen punto de partida.

“Hay posibilidades de gravar fiscalmente a las viviendas que no estén usadas durante un número de meses al año. O gravar las que son de un valor estimado en compraventa superior a una cantidad determinada. Así se podría desincentivar al capital foráneo y el precio debería bajar”, razona el experto. “El tema no es del origen de los compradores. Porque no es que sean extranjeros, es que son muy ricos y hacen subir el coste. De ahí que sea un asunto más de fiscalidad que otra cosa”.

Varios análisis académicos han demostrado esto último que menciona Rullan, de cómo las inversiones inmobiliarias extranjeras en las economías emergentes han contribuido al aumento del valor de las residencias. En las Islas, sin ir más lejos, el alquiler se ha incrementado significativamente en los municipios costeros, como San Miguel de Abona (23,03% entre 2011 y 2020), La Oliva (20,65%) y Granadilla de Abona (17,56%), según el índice de Precios de la Vivienda en Alquiler, una estadística experimental del Instituto Nacional de Estadística (INE). Para Murray, también sería ideal una carga impositiva mayor, sobre todo entre los grandes propietarios. Eso sí, sin diferenciar según la nacionalidad.

“Si tú cuentas con un bien de lujo, debes pagar más por él. No es lo mismo tener dos viviendas que tener dos manzanas, porque son productos muy distintos en términos económicos. Son objetos que deben ser tratados de manera muy diferenciada, ya que una segunda vivienda puede llegar a tener un componente especulativo de lujo”, alega el catedrático. Alejandro Armas ahonda en esta idea. “En determinadas circunstancias hay que regular el mercado libre y aplicar medidas por el bien común. Se podría analizar lo de regular las segundas residencias, pero no plantear medidas tan genéricas, porque pueden llegar a ser xenófobas”.