La vivienda: un derecho, no un activo

La vivienda ha terminado por precipitar el final de la legislatura. El 2 de octubre, el Congreso rechazó la convalidación de los dos reales decretos ley con los que el Gobierno estatal pretendía intervenir en el mercado.

Días después, el Consejo de Ministros volvió a aprobarlos con algunos cambios y el presidente Pedro Sánchez convocó elecciones generales anticipadas para el 29 de noviembre. Con las Cortes Generales disueltas, será la Diputación Permanente del Congreso la que decida, en un plazo máximo de 30 días desde su publicación en el BOE, si esas normas siguen adelante o no. Su composición, más reducida que la del pleno del Congreso, abre la puerta a que se convalide el primero de esos decretos ley (el que protege frente a los desahucios y amplía la oferta asequible), mientras que el segundo, que establece la prórroga de los contratos de alquiler, es probable que quede en el aire, pendiente de un puñado de votos.

La vivienda se ha convertido así en el eje de la campaña electoral. Y, como suele ocurrir en esta etapa, el debate amenaza con reducirse a eslóganes: construir más, dar seguridad jurídica, premiar fiscalmente al casero bueno.

En esta coyuntura, conviene detenerse y volver a lo básico, porque en ese ruido se está perdiendo de vista algo esencial: de qué hablamos cuando hablamos de vivienda. Y conviene hacerlo ya, porque lo que se decida en las urnas el 29 de noviembre próximo marcará durante años si la vivienda se trata como un derecho constitucional o solo como un activo.

A continuación, aporto cinco ideas para salir del actual atasco, siempre con la mirada puesta en Canarias:

1) Un derecho, no una mercancía más

El artículo 47 de la Constitución no deja lugar a dudas: todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y los poderes públicos están obligados a promover las condiciones y a dictar las normas necesarias para hacerlo efectivo, “regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. El Constituyente no se limitó a enunciar una aspiración: nombró al adversario, la especulación, y señaló la herramienta, la regulación del suelo. Y añadió que la comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística pública.

Es cierto que el artículo 47 forma parte de los principios rectores de la política social y económica y que, por sí solo, no permite reclamar una casa ante un juez. Pero sería un error leerlo como una declaración retórica: es un mandato que vincula al legislador y a todas las administraciones, y que debe informar cada ley, cada plan urbanístico y cada ordenanza.

La Constitución tampoco consagra un derecho de propiedad ilimitado. El artículo 33 reconoce la propiedad privada, pero establece que su función social delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. Y el artículo 128 recuerda que toda la riqueza del país, sea cual sea su titularidad, está subordinada al interés general. El Tribunal Constitucional lo ha dicho con claridad: limitar las facultades del propietario de viviendas en nombre de su función social no vacía de contenido el derecho de propiedad, sino que lo define.

De ahí se sigue una conclusión sencilla, aunque incómoda para algunos: la vivienda no puede tratarse como un activo financiero más, equiparable a un bono o a una acción. Un piso es, antes que nada, el lugar donde alguien vive, cría a sus hijos, se recupera de una enfermedad o envejece. Cuando el mercado decide que es más rentable mantenerlo vacío, alquilarlo por días a turistas o por meses con contratos de temporada que esquivan la ley, no estamos ante una decisión privada sin consecuencias: estamos ante un uso que choca frontalmente con la función social que la Constitución exige.

2) No es lo mismo un pequeño propietario que un gran tenedor

Uno de los grandes errores del debate es hablar de los propietarios como si fueran un bloque homogéneo. No lo son. La mayor parte del alquiler en España está en manos de particulares: familias que heredaron un piso, jubilados que completan una pensión, personas que invirtieron sus ahorros en una segunda vivienda. Junto a ellos, operan fondos de inversión, socimis y grandes empresas que gestionan cientos o miles de viviendas con criterios estrictamente financieros.

Tratar igual a unos y a otros es injusto y, además, ineficaz. El pequeño propietario necesita, sobre todo, seguridad: garantías frente a impagos, mediación rápida, apoyo para rehabilitar y un marco estable. El gran tenedor tiene una capacidad de influencia en los precios de un barrio que ningún particular tiene, y por eso debe asumir obligaciones proporcionales: transparencia sobre su parque, límites más estrictos en zonas tensionadas, prioridad en la oferta de alquiler social y una fiscalidad más exigente sobre la vivienda vacía.

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, ya introdujo esta distinción, y el nuevo decreto avanza en la misma dirección. Pero hay que ir más lejos y, sobre todo, explicarlo mejor: cada vez que se presenta una medida contra la especulación como un ataque al jubilado que después de una larga vida de trabajo completa su pensión con el alquiler de su piso se está haciendo un favor a quienes sí especulan. La política de vivienda gana legitimidad cuando distingue con claridad entre quien tiene una casa y quien tiene un negocio de casas.

3) “Construir más”: ¿para qué y para quién?

La receta de moda es construir más. Se repite que faltan cientos de miles de viviendas y que todo se arreglará cuando la oferta alcance a la demanda. Nadie razonable se opone a construir, y menos vivienda pública y protegida, de la que España tiene un parque ridículamente pequeño comparado con su entorno europeo. Pero presentar la construcción como solución única es una simplificación que oculta la naturaleza real del problema.

Según el último censo del INE, que identificó las viviendas vacías a partir de su consumo eléctrico, en España había en 2021 más de 3,8 millones de viviendas vacías. En Canarias, superaban las 211.000, cerca de una de cada cinco, a las que se suman más de 83.000 de uso esporádico. Santa Cruz de Tenerife aparecía como la ciudad española con más viviendas vacías, y municipios como Tías, Vallehermoso o Garafía rondaban la mitad de su parque sin habitar. A esto hay que añadir la vivienda vacacional: Canarias dedica a ese uso más del 4% de sus viviendas, muy por encima de la media estatal, y en municipios como Yaiza o La Oliva la proporción supera el 23%. Y crece, además, el alquiler de temporada y por habitaciones, utilizado en demasiados casos para eludir las protecciones del arrendamiento de vivienda habitual.

No todo ese parque es utilizable de inmediato: hay viviendas en ruina, en zonas despobladas o atrapadas en herencias sin resolver, pero las cifras bastan para desmentir que el problema sea, simplemente, que no hay casas. Lo que hay es un desajuste profundo entre la oferta existente y el uso que se le da, y entre los precios de venta y alquiler y lo que pueden pagar los salarios de la mayoría. En Canarias, donde los sueldos están entre los más bajos del país, el alquiler se lleva una parte de la renta que impide plantearse un proyecto de vida sostenible.

Por eso, la pregunta no es solo cuánto se construye, sino qué, dónde, para quién y a qué precio. Si lo que se levanta son apartamentos para segunda residencia o inversión extranjera en el sur turístico, o viviendas libres a precios que solo pueden pagar compradores de rentas altas, el aumento de la oferta no aliviará en nada la situación de quien busca un piso en La Laguna, en Telde o en Arrecife. Construir sin garantizar el destino residencial, la asequibilidad y la permanencia de esa protección es repetir el error de los años 2000: mucho ladrillo, poca vivienda al alcance de la gente.

La prioridad debería ser triple: movilizar el parque vacío, recuperar para uso residencial la vivienda que se ha desviado al uso turístico y temporal, y construir vivienda pública en alquiler, con calificación permanente, que no acabe en el mercado libre dentro de quince años.

4) La trampa de las ventajas fiscales a los arrendadores

Otra receta recurrente es premiar fiscalmente a los propietarios que alquilan, o a los que no suben la renta. En enero se anunció una bonificación del 100% en el IRPF para quienes renovaran contratos sin subir el precio; la medida, rebajada después, decayó con los decretos derogados el 2 de octubre. Más allá de su suerte parlamentaria, conviene explicar por qué este camino es una trampa.

En primer lugar, porque en buena medida premia lo que se habría hecho igualmente: muchos propietarios ya mantienen el precio con inquilinos de confianza, y la bonificación se convierte en una transferencia de renta sin efecto real. En segundo lugar, porque es regresiva: beneficia más a quien más rentas obtiene del alquiler y, por tanto, más tributa.

En tercer lugar, porque no crea una sola vivienda nueva ni saca al mercado ninguna vacía; como mucho, compensa con dinero público una contención de precios que debería garantizar la regulación. Y en cuarto lugar, porque detrae recursos que podrían destinarse a lo que sí amplía de forma duradera el parque asequible: comprar, rehabilitar y construir vivienda pública.

Los incentivos fiscales pueden tener un papel complementario, bien acotados y condicionados ‑por ejemplo, ligados a la cesión de viviendas a bolsas públicas de alquiler a precio tasado‑. Lo que no pueden es sustituir a la regulación ni a la inversión pública. Cuando se presentan como la solución, lo que se está diciendo en realidad es que el Estado renuncia a ordenar el mercado y se limita a pagar para que el mercado se porte un poco mejor.

5) Clarificar competencias: quién hace qué

El último gran obstáculo es institucional. La vivienda es competencia exclusiva de las comunidades autónomas; el Estado regula el arrendamiento, la fiscalidad estatal y las bases económicas; los ayuntamientos controlan el planeamiento, las licencias y tributos como el IBI, y en Canarias los cabildos ordenan el territorio insular y prestan asistencia a los municipios. El resultado, demasiadas veces, es un juego de pelota en el que cada administración culpa a la otra.

El ejemplo de las zonas tensionadas es elocuente. Años después de la aprobación de la ley estatal, Canarias seguía sin ningún municipio declarado: el Gobierno autonómico insiste en que son los ayuntamientos quienes deben acreditar con datos la tensión del mercado, y los ayuntamientos responden que no tienen medios para elaborar informes tan exhaustivos. Las Palmas de Gran Canaria, Adeje o Puerto de la Cruz han pedido la declaración; mientras se tramitan expedientes, los alquileres siguen subiendo.

Hace falta una ley o un acuerdo marco canario que fije con claridad qué corresponde a cada nivel, con plazos de respuesta y, sobre todo, con financiación. Pero no hay que esperar a ese acuerdo para actuar. Las administraciones locales tienen ya en sus manos herramientas concretas.

Qué pueden hacer los ayuntamientos

-Ordenar la vivienda vacacional a través del planeamiento. La Ley canaria 6/2025 establece que una vivienda solo puede destinarse a uso turístico si el planeamiento lo permite de forma expresa, y da a los ayuntamientos un plazo de cinco años para adaptarse. Esa es una oportunidad que no debe agotarse: los municipios pueden usar los estudios de capacidad de carga para proteger los barrios residenciales, fijar límites inferiores a los generales donde la presión sea mayor y ejercer con rigor la inspección que les corresponde como actividad clasificada.

-Solicitar la declaración de zona tensionada con informes técnicos sólidos, como ha hecho Las Palmas de Gran Canaria, y exigir al Gobierno canario una respuesta en plazo.

-Censar la vivienda vacía y aplicar el recargo del IBI, cruzando padrón, consumos de agua y otros registros. La Laguna ya ha aprobado avanzar en una ordenanza en esa línea. El nuevo marco estatal amplía la capacidad de los municipios en zonas tensionadas, y la ordenanza debe distinguir entre el gran tenedor que retiene viviendas y el particular con causas justificadas.

-Crear o reforzar bolsas municipales de alquiler asequible, con seguros de impago, mediación y ayudas a la rehabilitación para los pequeños propietarios que cedan su vivienda a precio limitado. Aquí está la verdadera alianza con el pequeño propietario.

-Poner el suelo público al servicio de la vivienda pública en alquiler: destinar el patrimonio municipal de suelo a promociones de alquiler permanente, cederlo en derecho de superficie a cooperativas en cesión de uso o a promotores sin ánimo de lucro, y no venderlo para cuadrar presupuestos.

-Recuperar promociones paralizadas y edificios abandonados, mediante convenios, expropiación cuando proceda o colaboración con el Instituto Canario de la Vivienda.

-Agilizar las licencias de vivienda protegida y de rehabilitación, con una tramitación preferente.

Qué pueden hacer los cabildos

-Coordinar el modelo territorial y turístico insular, integrando en el planeamiento insular los límites a la vivienda vacacional y la protección del uso residencial, y asumiendo la tramitación subsidiaria que la Ley 6/2025 prevé cuando los ayuntamientos no actúen.

-Prestar asistencia técnica a los municipios pequeños y medianos, que no tienen medios para elaborar censos de vivienda vacía, informes de zona tensionada u ordenanzas fiscales. Un servicio insular de vivienda podría hacerlo para todos.

-Crear observatorios insulares de vivienda con datos públicos y actualizados sobre vacías, vacacionales, temporada y precios, para que las decisiones se tomen con información y no con impresiones.

-Financiar la compra y rehabilitación de vivienda vacía, sobre todo en medianías y municipios rurales con altísimos porcentajes de casas cerradas, para devolverla al alquiler asequible y frenar el despoblamiento.

-Impulsar empresas públicas o consorcios insulares de vivienda, en coordinación con el Gobierno de Canarias y los ayuntamientos, para promover y gestionar parque público en alquiler.

Una propuesta desde La Palma

Que estas ideas no son abstractas lo demuestra el caso de La Palma. Contigo La Palma, formación política que presido, nueva en la isla, ha fijado su postura sobre la vivienda. En un artículo con mi firma publicado por Canarias Ahora en agosto de 2026 se confirma en su diagnóstico, a escala insular, buena parte de lo dicho hasta aquí.

La isla suma a los problemas comunes dos agravantes propios: las 1.375 viviendas residenciales destruidas por la erupción del Tajogaite y una aplicación deficiente de la Ley de Islas Verdes en algunos municipios, que ha puesto a competir el uso residencial y el turístico por el mismo suelo y las mismas casas. En Los Llanos de Aridane, el precio del metro cuadrado ha crecido el 83% desde agosto de 2021, y los alquileres han saltado de la franja de 300-400 euros a la de 600-800. En Tijarafe se han solicitado licencias para más de sesenta villas turísticas en suelo rústico, promovidas mayoritariamente por inversores de fuera de la isla, sin que se recupere actividad agraria alguna, que era precisamente la finalidad de aquella ley.

Dos aportaciones refuerzan especialmente la tesis de este artículo. La primera desmonta el espejismo del suelo: según un estudio del Ministerio de Vivienda, en El Paso se planificaron 1.357 viviendas y solo se han terminado 68, una de cada veinte. Calificar mucho suelo, por tanto, no garantiza ni viviendas ni precios asequibles. La segunda afina el debate sobre la vivienda vacía: la isla supera las 12.000, cerca del 26% de su parque, pero no es lo mismo una casa terrera en ruina en Garafía, donde casi la mitad de las viviendas están vacías y donde un uso turístico puede salvar patrimonio y paisaje agrario sin competir con nadie, que un piso cerrado en el Valle de Aridane o en Santa Cruz de La Palma, donde cada vivienda destinada al alquiler vacacional se le resta a las familias trabajadoras y a los jóvenes. Son dos problemas distintos que piden respuestas distintas: el mismo tipo de distinción entre usos, territorios y propietarios que reclama este artículo.

La formación coincide también en la crítica a las ayudas mal diseñadas. Apoya que el Cabildo compre edificios en construcción, sobre todo en El Paso, Los Llanos de Aridane y Tazacorte, para ampliar la vivienda protegida, pero rechaza las ayudas directas a la compra de vivienda libre porque, en un mercado tensionado, acaban capturadas por el vendedor en forma de precio más alto. Es el mismo razonamiento que este artículo aplica a las bonificaciones fiscales a los arrendadores.

La propuesta central es un Plan Insular de Vivienda liderado por el Cabildo, con diagnóstico actualizado, ficha financiera y plazos de ejecución, que combine medidas de emergencia y de largo plazo. Estas son sus medidas, puestas en relación con los ejes de este texto:

Tres rasgos dan valor a esta propuesta. El primero es que responde a la exigencia de clarificar competencias: reconoce que el Estado se ocupa de lo financiero y lo hipotecario, que la Comunidad Autónoma y el Cabildo tienen la ordenación del territorio, la vivienda y las políticas sociales, y que el urbanismo se despliega en lo local, y de ahí se deduce que el Cabildo debe liderar y coordinar. El segundo es la honestidad sobre el coste: sin presupuestos públicos de viviendas potentes no hay política posible, y decirlo en voz alta es la mejor vacuna contra las soluciones mágicas. El tercero es la sensibilidad territorial, que evita aplicar la misma receta al norte despoblado y al Valle de Aridane tensionado.

Quedan, como es lógico, aspectos por precisar. La apertura a la colaboración con empresas privadas que busquen rentabilidades razonables o a fórmulas de construcción para alquiler solo servirá al derecho a la vivienda si va acompañada de garantías de asequibilidad duradera y de control público sobre los precios. Pero el enfoque de fondo (datos, parque público, movilización de lo vacío, regulación del uso turístico y liderazgo insular) es justamente el que este debate necesita.

Conclusión

El problema de la vivienda no se resolverá con una única medida ni con eslóganes. Pero sí puede afrontarse desde un punto de partida claro: la vivienda es un derecho constitucional y la propiedad tiene una función social que el legislador puede y debe hacer valer. A partir de ahí, se trata de distinguir entre quien tiene una casa y quien hace negocio con ellas, de usar mejor lo que ya existe antes de fiarlo todo al ladrillo, de no confundir la política de vivienda con regalos fiscales y de acabar con el debate competencial.

En Canarias, ayuntamientos y cabildos no son espectadores de este debate: tienen herramientas concretas en sus manos. Propuestas como el Plan Insular de Vivienda planteado en La Palma muestran que hay ideas concretas sobre la mesa. La pregunta ya no es si pueden actuar, sino si van a hacerlo.