La Defensora del Pueblo recibe las primeras quejas por la regulación del alquiler turístico en Canarias
La regulación del régimen aplicable a los alquileres de viviendas para alojamientos turísticos ha seguido siendo objeto de quejas durante el año 2016, según se desprende del informe anual de la Defensora del Pueblo, que ha recibido las primeras quejas desde Canarias a la normativa autónoma que regula el uso turístico de viviendas.
La Defensora del Pueblo ha iniciado una actuación de oficio sobre una posible vulneración de los derechos de propiedad y libertad de empresa por la Administración autónoma de Canarias y, en su caso, propondrá medidas para su corrección.
El objeto de dicha actuación se centra en la prohibición para los particulares afectados de residir en viviendas de su propiedad y en el principio de unidad de explotación, que impide a los particulares ofrecer directamente un apartamento de su propiedad en régimen de alquiler turístico. Asimismo, analiza la posible pérdida de la propiedad por incumplimiento de determinados deberes de conservación y rehabilitación.
Al margen de las razones de interés general, considera que “es evidente que tales restricciones afectarían de manera sobrevenida a propiedades que fueron adquiridas sin limitación alguna” y advierte de que la norma canaria puede vulnerar los derechos de propiedad y libertad de empresa de los titulares de los inmuebles.
Por ello, la Defensora del Pueblo considera que debe valorarse si esta normativa canaria está vulnerando la garantía de indemnización para los propietarios afectados que exige el art.33 de la Constitución española.
En el caso de Canarias, el reglamento de viviendas vacacionales aprobado prohíbe este tipo de establecimientos en zonas y urbanizaciones turísticas, así como en aquellos edificios donde esta actividad no esté permitida por los estatutos de la comunidad de propietarios. Además, incluye un régimen sancionador muy agresivo para los propietarios de viviendas vacacionales, contra el que la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional (Ascav) ya ha presentado recurso.
Los intereses legítimos de propietarios, en juego
La institución recuerda que en la regulación del uso turístico de viviendas entran en juego los legítimos intereses de los propietarios a obtener una rentabilidad económica por su propiedad, pero también otros derechos e intereses igualmente dignos de protección, como la ordenación urbanística, medioambiental o el derecho a la intimidad personal o familiar del resto de los residentes del inmueble.
Desde hace años, los nuevos hábitos de los consumidores han promovido el desarrollo de nuevos modelos de negocio alojativo y de comercialización, con un incremento de las plataformas 'online' de contacto entre prestadores de servicios y consumidores, una realidad turística que Canarias y Baleares reclaman que sea regida por una regulación básica.
El Pleno del Parlamento de Canarias, con la abstención del Grupo Popular, aprobó a finales de la pasada legislatura una Proposición No de Ley (PNL) en la que solicita al Gobierno canario la paralización del decreto de alquiler vacacional. El Gobierno de Canarias se ha dado un plazo para un estudio en profundidad de cara a una modificación e intentar conciliar a los propietarios con el sector turístico.
Recomendación en Baleares, pendiente
Ya en su informe de 2015, la Defensora del Pueblo criticaba que la regulación del uso turístico de las viviendas diseñada por comunidades autónomas cercena la libertad de los propietarios y no apreciaba razones de interés general por las cuales un ciudadano deba ceder el alquiler turístico de su apartamento a una empresa.
En el caso de Baleares, la norma impide a los propietarios de apartamentos ofertarlos en alquiler turístico, salvo que su explotación se ceda a la misma empresa que ya comercializa el resto de las unidades del edificio.
La Defensora del Pueblo ha recomendado que en estos supuestos, en que conviva el uso residencial y el uso turístico, se permita a los particulares ofertar sus viviendas como alquiler turístico, sin más restricciones que las establecidas a las empresas, recomendación que está pendiente.
En el caso de Baleares, la institución ha recibido una queja al respecto de la necesidad de que el propietario esté autorizado por la comunidad de propietarios para ofertar una vivienda en alquiler turístico.
Las comunidades autónomas, con competencias en materia de turismo, pueden legislar sobre esta cuestión tras modificarse la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, que limita el arrendamiento de viviendas vacacionales y apartamentos turísticos por parte de particulares, al vincular la regulación de este tipo de alojamientos a la legislación turística.
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas excluyó de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) la “cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
La mayoría exige un registro
Las normativas vigentes en España para la oferta de alquiler de viviendas de uso turístico salvo en Baleares y Canarias y Cataluña son bastante “laxas y dispares”, aunque la mayoría coinciden en la inscripción de un registro, un teléfono 24 horas y la prohibición de alquilar habitaciones sueltas.
Alquilar habitaciones sueltas está prohibido expresamente en la normativa al respecto de las seis comunidades que han regulado este fenómeno de viviendas para uso turístico.
La mayoría de CCAA --Cataluña, Andalucía, Aragón y Canarias, entre ellas-- obliga a registrar o dar de alta los inmuebles en el organismo turístico competente o en uno específico creado para ellas, que implica cumplir una serie de requisitos y condiciones específicas por parte del propietario y tramitar una licencia que le permita destinar el inmueble a este fin.
Otra de las normativas más avanzadas en este sentido es la de Andalucía. Las viviendas de la región andaluza con fines turísticos cuentan con tres meses, hasta mayo, a partir de la publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) del decreto que regula esta modalidad turística, para inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía y regular así su situación.
La Comisión Nacional de los Mercados y LA Competencia (CNMC) recomienda una mayor libertad de acceso al mercado viviendas de uso turístico tras la llegada de servicios como Airbnb, eliminando cualquier tipo de moratoria en la autorización de nuevas viviendas turísticas, suprimiendo su inscripción y eliminando requisitos de estancias.
