¿Y si el problema no es la vivienda vacacional?

En La Palma, detrás de una vivienda vacacional puede encontrarse la antigua casa de los padres, una pequeña propiedad rehabilitada con los ahorros de muchos años o una vivienda adquirida por una familia para completar unos ingresos que, en nuestra isla, no suelen ser especialmente altos.

Ese dinero puede ayudar a pagar una hipoteca, complementar una pensión, mantener el inmueble o contribuir a que un hijo estudie fuera de La Palma. Y el visitante que se aloja allí compra en el supermercado, desayuna en una cafetería, alquila un coche, va a restaurantes, consume productos locales y deja dinero en municipios a los que difícilmente llegaría si toda la oferta turística estuviera concentrada en grandes zonas hoteleras.

Durante los últimos años se ha repetido hasta la saciedad que una parte importante del problema de la vivienda en Canarias estaba en la vivienda vacacional.

El razonamiento se apoyaba en que cada vivienda destinada a turistas era una vivienda menos para residentes, por lo que reduciendo unas aparecerían las otras y los alquileres terminarían bajando.

Con ese relato llegaron la turistificación, la gentrificación y, finalmente, la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, con cupos, límites, antigüedades y restricciones muy importantes.

¿Tiene La Palma el mismo problema turístico que Lanzarote, Fuerteventura o las grandes zonas turísticas de Tenerife y Gran Canaria?

Evidentemente no.

Nuestra isla lleva décadas intentando atraer más visitantes, mejorar su conectividad y consolidar una oferta alojativa suficiente. Aquí no existe, con carácter general, una concentración turística capaz de transformar barrios enteros o desplazar masivamente a la población residente.

Hasta la propia Ley 6/2025 reconoce que La Palma, La Gomera y El Hierro tienen una realidad demográfica, turística y residencial distinta y que su modelo se apoya en una actividad mucho más pequeña y vinculada al territorio.

¿Quién está detrás de las viviendas vacacionales de La Palma?

La vivienda vacacional ha cubierto precisamente una parte de ese hueco. En La Palma representa una parte muy importante de la oferta alojativa y ha permitido rehabilitar casas, recibir visitantes en municipios rurales y repartir los ingresos del turismo entre muchas familias y pequeños negocios. También conviene mirar quién está detrás de esas viviendas. Hay operadores profesionales, empresas e inversores, y cuando existe una concentración capaz de afectar realmente al mercado residencial es lógico que se regule. Pero meter en el mismo saco a un fondo que acumula decenas de inmuebles y a una familia que explota una sola vivienda heredada o comprada con sus ahorros es una forma bastante pobre de hacer política.

Y tampoco conviene fingir que esta regulación nació en un vacío. Está en la hemeroteca que la patronal hotelera participó activamente en el debate durante toda la tramitación. Ashotel apoyó expresamente la vía de urgencia del proyecto, defendió que empezaran a percibirse cuanto antes sus efectos, incluida una moratoria vacacional, y manifestó públicamente su oposición a varias propuestas que relajaban la regulación.

Una patronal está para defender los intereses de sus asociados y nada hay de extraño en que lo haga. Lo que sería ingenuo es ignorar que la vivienda vacacional compite con el alojamiento hotelero y que esos intereses estuvieron muy presentes mientras se construía el nuevo marco legal. Eso no demuestra que la ley se aprobara para beneficiar a los hoteles, pero sí aconseja mirar con bastante más cuidado quién soporta finalmente sus restricciones y si responden de verdad a la realidad de cada isla.

¿Qué ha ocurrido con las viviendas que iban a volver al alquiler de larga duración?

A finales de julio habían transcurrido algo más de siete meses desde la entrada en vigor de la ley y ya había datos suficientes, al menos, para poner en duda aquella explicación tan segura.

Según el ISTAC, en junio de 2025 había 45.450 viviendas vacacionales disponibles en las plataformas analizadas; en junio de 2026 eran 36.497. Son 8.953 menos, una caída del 19,7 %. La estadística mide oferta disponible en plataformas, no bajas registrales, y el periodo comienza seis meses antes de la entrada en vigor de la ley, por lo que sería incorrecto atribuir toda esa reducción a la nueva regulación. Pero la caída existe y es muy importante.

El resultado tampoco acompaña a aquella promesa de aumento de oferta y bajada de precios. Idealista situó el precio ofertado del alquiler en Canarias en junio de 2026 en 15,9 euros por metro cuadrado, un 4,7 % más que un año antes y en el máximo de su serie.

Y el 27 de julio, Diario de Lanzarote recogía la experiencia de varias inmobiliarias de una isla con mucha más presión turística que La Palma: muy pocos propietarios se habrían pasado al mercado residencial, algunos habían retirado directamente sus viviendas y, según uno de los profesionales consultados, el alquiler de larga temporada no había aumentado, sino disminuido. No es una estadística oficial y no debe presentarse como tal, pero encaja bastante mal con la idea de que basta con sacar viviendas del vacacional para que reaparezcan, casi por arte de magia, en el alquiler habitual.

Los datos tampoco permiten afirmar que la vivienda vacacional no influya nunca en los precios. Sería tan simplista como afirmar lo contrario.

Ahora bien, lo que sí se empieza a desmontar es el automatismo sobre el que se ha apoyado buena parte del discurso político: una vivienda que deja de comercializarse turísticamente no queda obligada a convertirse en residencia habitual.

El propietario puede venderla, reservarla para sus hijos, utilizarla algunos meses o mantenerla cerrada. Si el alquiler residencial no le ofrece suficiente seguridad o no le compensa el riesgo, prohibirle una opción no le obliga a escoger la que el legislador desea.

¿Por qué siguen cerradas más de 200.000 viviendas en Canarias?

El Censo de 2021 contabilizó en Canarias 211.331 viviendas vacías y otras 83.722 de uso esporádico.

Nadie sensato puede afirmar que todas estén listas para alquilar ni que permanezcan cerradas por la misma razón. Muchas necesitarán obras, estarán afectadas por herencias, se encuentran en lugares sin demanda o responden a decisiones familiares perfectamente legítimas. Pero con un parque de ese tamaño fuera de la residencia habitual, cuesta entender que durante años se haya colocado el foco principal sobre unas decenas de miles de viviendas vacacionales y se haya hablado mucho menos de cómo conseguir que una parte de esas más de doscientas mil viviendas vuelva realmente al mercado.

Las razones son muchas, pero una de ellas resulta evidente, y es la falta de confianza en el alquiler residencial. Quien entrega las llaves de una vivienda necesita saber que cobrará la renta, que podrá recuperarla en un plazo razonable si se produce un incumplimiento y que, si termina en los tribunales, el procedimiento no convertirá un impago en años de gastos, deuda incobrable y una vivienda deteriorada.

Esa percepción de riesgo existe y no desaparece calificando al propietario de insolidario. Incluso CCOO Canarias, desde una posición difícilmente sospechosa de representar los intereses de los arrendadores, ha planteado fórmulas de intermediación y garantías de cobro para movilizar viviendas vacías.

La protección de una familia vulnerable corresponde a los poderes públicos, cierto, y si un arrendatario atraviesa una situación grave, debe recibir ayudas, alojamiento y protección social con recursos públicos.

Pero cuando esa carga termina recayendo durante meses o años sobre un pequeño propietario particular, el mensaje que reciben los demás es bastante sencillo: quizá sea más prudente no alquilar.

Y después nos sorprendemos de que haya viviendas cerradas.

¿Y qué pasa con la vivienda pública y con el suelo para construir?

Durante demasiado tiempo se construyó poca vivienda pública, se produjo poco suelo urbanizado y numerosos ámbitos previstos por los planes permanecieron bloqueados.

Un terreno dibujado como urbanizable en un Plan General sirve de poco si no se desarrolla y en Canarias o al menos, en las llamadas islas menores y más concretamente, en las Islas Verdes, poco o ningún suelo urbanizable resulta viable desarrollarlo para los propietarios porque el coste de dicho desarrollo, posiblemente exceda el del valor del suelo ya desarrollado. No estamos en Madrid.

Hace ya tiempo que vengo defendiendo que la crisis de vivienda exige una actuación pública de mucha mayor escala y sigo pensando que ahí está una parte esencial de la solución. Hay que construir vivienda protegida, urbanizar suelo, también desde las Administraciones Públicas, facilitar promociones privadas, rehabilitar inmuebles y ofrecer garantías que permitan movilizar una parte de las viviendas cerradas.

La Administración no puede construirlo todo y la iniciativa privada tampoco resolverá las necesidades de quienes no pueden acceder al mercado, por lo que ambas tienen que avanzar al mismo tiempo, y de la mano.

Todo eso cuesta dinero, exige gestión y tarda años. Y claro, aprobar una restricción sobre lo que puede hacer un particular con su vivienda es bastante más sencillo, y al final vuelve a pagar el pato quien no causó el problema.

¿Tiene algún sentido impedir durante cinco años que una vivienda nueva se destine al alquiler vacacional?

La nueva ley de vivienda vacaciones (Ley de Ordenación del Uso Turístico de Viviendas) establece, como regla general, que una vivienda nueva no puede dedicarse al uso vacacional hasta que transcurran diez años, reducidos a cinco en La Palma, La Gomera y El Hierro, aunque el planeamiento pueda rebajar ese plazo en determinados supuestos.

¿Qué hará una persona que tiene unos ahorros y quiere invertir precisamente en vivienda vacacional?

Difícilmente construirá una vivienda nueva para dedicarla durante cinco años a un uso que no forma parte de su proyecto y que puede ofrecerle una rentabilidad muy inferior. Lo más probable es que busque una vivienda que ya tenga más de cinco años, la compre, la reforme y la destine al uso turístico.

No hace falta ser un genio ni un estudio de cien páginas para anticipar la consecuencia de normas como esta: en lugar de favorecer que esa inversión cree una vivienda nueva y aumente el parque inmobiliario, la norma empuja al inversor hacia viviendas que ya existen y que incluso podrían estar en el mercado residencial.

El Servicio de Estudios y Dictámenes Jurídicos del Colegio de Abogados de Santa Cruz de La Palma advirtió expresamente de este resultado al analizar la nueva regulación.

Si una medida concebida para preservar vivienda puede terminar incentivando la compra de vivienda ya construida, retirándola del mercado de alquiler de larga duración, quizá el problema no esté en que la realidad sea demasiado compleja, sino en que la norma no se ha elaborado pensando suficientemente bien sus propios efectos.

¿Para qué sirve entonces una ley especial para La Palma, La Gomera y El Hierro?

La Ley 14/2019 creó para las Islas Verdes un régimen turístico propio y de aplicación preferente, y la propia Ley 6/2025 reconoce que prevalece cuando exista conflicto.

El informe del Colegio de Abogados de SC de La Palma, considera que varias de las nuevas limitaciones chocan con esa legislación especial y que no deberían aplicarse aquí.

Habrá debate jurídico y probablemente decisiones administrativas y judiciales sobre esa cuestión, pero políticamente cuesta justificar que el legislador reconozca una realidad distinta para La Palma y, a la hora de restringir, reproduzca buena parte de la lógica diseñada para zonas con una presión turística incomparablemente mayor.

¿Dónde está entonces la solución?

La vivienda vacacional debe cumplir la ley, las condiciones de seguridad y salubridad, respetar la convivencia y someterse a controles reales, eso nadie lo pone en duda.

Las concentraciones empresariales o grandes tenedores que estén causando un problema residencial acreditado pueden requerir límites específicos y ahí sí hay que incidir. Pero si de verdad queremos que una familia encuentre vivienda, habrá que dedicar mucha más energía a construir vivienda pública, producir suelo, facilitar nuevas promociones, rehabilitar inmuebles y conseguir que una parte de las viviendas cerradas vuelva al mercado con garantías suficientes para propietarios e inquilinos.

En La Palma, además, necesitamos turismo y necesitamos que sus ingresos lleguen a la población.

Castigar una modalidad que ha permitido que muchas familias participen directamente de esa actividad mientras seguimos sin resolver la falta de vivienda pública, el bloqueo del suelo y la enorme bolsa de viviendas cerradas puede acabar causando daño sin solucionar aquello que se pretendía corregir.

Por eso la pregunta que nos ha servido de título sigue teniendo sentido. Quizá la vivienda vacacional tenga que regularse y quizá en determinados lugares contribuya a tensionar el mercado, pero los primeros resultados no encajan con el papel de gran culpable que se le atribuyó.

La oferta vacacional ha caído con fuerza, el alquiler residencial no se ha abaratado y las viviendas que debían regresar al mercado no aparecen en la dimensión prometida. Mientras tanto, continúan ahí los problemas que llevan décadas esperando una respuesta: escasez de vivienda pública, falta de suelo realmente disponible, lentitud administrativa y miles de propietarios que no confían lo suficiente en el alquiler residencial como para abrir la puerta de sus viviendas.

Quizá hemos dedicado demasiado tiempo a buscar culpables entre los particulares porque mirar hacia otro lado era más cómodo. Y quizá convendría empezar a exigir a las Administraciones que hagan aquello que ninguna ley puede imponer a un pequeño propietario: construir vivienda, crear suelo, dar seguridad y asumir con recursos públicos la política social que les corresponde.