El hotel del Cine Imperial del Cabanyal: una nave en Fuera de Ordenación Diferida como excusa envolvente de una nueva construcción

El proyecto para construir un hotel en el local que ocupó en su momento el antiguo Cine Imperial del barrio del Cabanyal, en los números 229 y 231 de la calle Escalante, merece mucha más atención de la que ha recibido hasta ahora. No estamos hablando únicamente de un nuevo hotel. Estamos hablando de un proyecto que pretende implantarse en un barrio donde las plazas de alojamiento turístico legales ya triplican el nivel máximo de saturación fijado por la Ordenanza Municipal —el 8 % de la población empadronada— y donde, si se incorporan las viviendas turísticas ilegales, la presión turística puede llegar a cuadruplicarlo.

En el caso del nuevo hotel en el antiguo Cine Imperial, no estamos simplemente ante la rehabilitación de una antigua edificación para darle un nuevo uso. La documentación del expediente describe una actuación en la que, en el interior de una nave abandonada, situada en el centro de una manzana del Conjunto Histórico Protegido, se pretende levantar un hotel de nueva construcción, con 29 habitaciones distribuidas en dos plantas.

El expediente refleja una evolución significativa. El anteproyecto presentado en febrero de 2024 proponía un hotel de 46 habitaciones distribuidas en tres plantas y lo describía como una actuación destinada a “adecuar un local al nuevo uso propuesto”. Tras los primeros reparos del Servicio de Licencias Urbanísticas, en julio de 2024 el proyecto se reduce a 29 habitaciones y dos plantas. Y en marzo de 2025 desaparece el acceso por el número 229, quedando exclusivamente por el 231 debido a la incompatibilidad con el uso residencial de la planta baja del primero. Al mismo tiempo comienza la segregación catastral de la nave respecto del inmueble protegido del 229.

En un Informe del Servicio de Planeamiento del Ayuntamiento de València, reciente de junio de 2026, se señala que formando parte de una Modificación Puntual del PEC (Plan Especial Cabanyal-Canyamelar), “se eliminará la protección de la parcela ocupada por la nave y se colocarán en ella como alturas máximas 2 plantas”. Tal como parece, la nave venía estando protegida exclusivamente por su vinculación catastral con un inmueble protegido, el nº 229, que tiene Protección Parcial, pero carece de un valor patrimonial propio que justifique su protección. Una vez desprotegida, según el informe municipal de Planeamiento, quedará en situación de Fuera de Ordenación Diferida (FOD) por superar la altura máxima de cornisa establecida para la parcela: 7 metros frente a los 9,663 metros que alcanza actualmente.

Hasta aquí llega el tortuoso recorrido que ha seguido la tramitación del expediente. Pero, a mi entender, quedan todavía importantes cuestiones por resolver que no aparecen suficientemente analizadas en los informes municipales conocidos.

Una nave sin valor patrimonial y fuera de ordenación

La nave que ocupa el centro de la manzana formaba inicialmente parte, a efectos catastrales, del inmueble del número 229, un edificio con Protección Parcial. Posteriormente hemos conocido que fue segregada y agregada al número 231.

Más difícil de entender resulta, sin embargo, la situación del número 231. En la versión del PEC de mayo de 2020 aparecía con Protección Parcial. Posteriormente desapareció esa protección, mientras que el número 233, que forma parte de la misma unidad constructiva, la conserva. Ambos edificios comparten composición de fachada, huecos, molduras, cerrajerías y cornisa, y constituyen en realidad un mismo edificio con dos núcleos de escalera en las plantas superiores.

Si existe algo que deba corregirse en el PEC, esta inexplicable pérdida de protección del 231 parece una cuestión mucho más evidente que cualquier modificación de la ordenación de la manzana.

Pero la desprotección de la nave tiene otra consecuencia urbanística. El informe del Servicio de Planeamiento de julio de 2026 señala que, teniendo en cuenta que los planos de alturas reguladoras, para esa manzana debe ser de 2 plantas, la construcción existente actual quedaría en situación de Fuera de Ordenación Diferida exclusivamente por el incumplimiento de la altura máxima de cornisa. La ordenanza establece que para 2 plantas corresponde una altura máxima de 7 metros y la nave alcanza los 9,663 metros.

Es decir, la propia Administración reconoce que estamos ante una construcción preexistente que no se ajusta a la ordenación vigente. Y aquí empieza el verdadero problema.

La profundidad edificable que no aparece en los informes

Las Normas Urbanísticas del PEC establecen, para esta subzona del Conjunto Histórico Protegido, que la profundidad edificable será la señalada en los planos de ordenación. Pero añaden una regla inequívoca para aquellos casos en los que el plano no señale una profundidad, como es el caso:

“Caso de no indicarse ésta, no se podrá rebasar los 12 metros. El resto del patio de manzana se destinará a espacios libres de patio de parcela”.

Y en esta manzana el plano del PEC no señala una profundidad edificable específica. Por tanto, así de entrada, resulta de aplicación la regla general de los 12 metros.

El dato adquiere una importancia extraordinaria cuando se comprueba la posición de la nave. Sus límites perimetrales se encuentran a más de 15 metros de la línea de fachada. No estamos, por tanto, ante una pequeña parte de la nave que invade la profundidad edificable. Toda la nave se encuentra más allá de los 12 metros. Y además está en trámites para su desprotección.

Esto significa que la nave ocupa actualmente un espacio que, de acuerdo con las Normas Urbanísticas del PEC, queda fuera de la profundidad edificable y que el planeamiento destina, a partir de ese límite, a patio de manzana y espacios libres de parcela.

Aquí conviene hacer una precisión importante. El informe municipal de mayo de 2026 identifica expresamente como causa del Fuera de Ordenación Diferida el exceso de altura de cornisa. No dice que la profundidad constituya una segunda causa de FOD. Pero son dos cuestiones diferentes. Una cosa es el régimen que permite la permanencia transitoria de una construcción preexistente que no se ajusta al planeamiento. Y otra muy distinta es qué puede construirse de nuevo sobre ese espacio.

Que la nave pueda permanecer en FOD no significa que su existencia convierta automáticamente en edificable toda la superficie que ocupa.

¿Puede una nave en FOD convertirse en un hotel de nueva planta?

Esta es, a mi juicio, la pregunta central que debe responder el Ayuntamiento. Porque lo que plantea el proyecto no es simplemente conservar la nave. La conservación de la nave es lo que permite presentar la actuación como una habilitación interior, aunque lo que se construye en su interior sea una nueva organización hotelera, estructuralmente autónoma de la construcción existente. La documentación contempla el vaciado de los pocos elementos que permanecen en su interior y la construcción de una nueva distribución para las 29 habitaciones del hotel. Se construyen dos plantas completamente nuevas, con una estructura totalmente autónoma y un patio central de luces, destinado a resolver la iluminación y ventilación de las habitaciones.

Respecto a la cubierta, no solamente se sustituye el material de cobertura. Se desmontan sus elementos estructurales y posteriormente se construye una cubierta completamente nueva, incorporando grandes claraboyas para permitir la iluminación y ventilación cenital del recinto.

Llegados a este punto, resulta inevitable formular una pregunta: ¿Puede calificarse como una simple habilitación interior de una construcción en Fuera de Ordenación Diferida una actuación que vacía su interior, construye dos plantas nuevas en su interior, con elementos estructurales autónomos de la construcción existente, genera una nueva distribución hotelera y desmonta y reconstruye completamente la cubierta? Y con todo ello se mantiene su carácter de FOD.

El problema no puede resolverse únicamente diciendo que no aumenta el volumen exterior. El régimen de fuera de ordenación afecta precisamente a las posibilidades de intervenir sobre una construcción preexistente que no se ajusta al planeamiento.

La paradoja de la cubierta

La cubierta es, probablemente, la mayor contradicción del expediente. El propio Ayuntamiento afirma que la nave queda en Fuera de Ordenación Diferida porque su altura de cornisa supera la permitida. Sin embargo, el proyecto desmonta completamente esa cubierta, incluida su estructura portante, y construye otra nueva sin reducir la altura que provoca precisamente la situación de fuera de ordenación.

¿Cómo puede reconstruirse íntegramente el elemento que origina la situación de Fuera de Ordenación Diferida y seguir calificando la actuación como una simple habilitación interior?

La nave como envolvente de una nueva construcción

Si mañana desapareciera completamente la nave, el proyecto seguiría necesitando exactamente las mismas dos plantas, las mismas habitaciones, el mismo patio central y la misma distribución interior. La única diferencia es que ya no podría presentarse como una actuación sobre una construcción existente: sería, sencillamente, una obra nueva.

Esa es la función urbanística que hoy desempeña la nave: no sostener el hotel, sino sostener la calificación administrativa del proyecto.

El informe municipal de mayo de 2026 introduce una nueva incógnita

Y aquí aparece un documento especialmente revelador. En mayo de 2026, el Servicio de Licencias Urbanísticas solicitó al Servicio de Planeamiento que informara sobre la edificabilidad correspondiente a la parcela y sobre la situación en que quedaría la nave respecto de un posible Fuera de Ordenación. La respuesta de Planeamiento señala que: «el régimen de alturas aplicable a la misma, tal como recogen los planos de alturas reguladoras, para esa manzana debe ser de 2 alturas». Y añade algo todavía más importante: «En esta Modificación se eliminará la protección de la parcela ocupada por la nave objeto del informe y se colocarán en ella como alturas máximas 2 alturas».

Esto confirma que el Ayuntamiento está preparando una modificación del PEC que afecta directamente a esta parcela. Pero hay algo que el informe no dice. No dice que vaya a modificarse la profundidad edificable. Y esta cuestión es esencial.

Porque establecer que una parcela puede tener dos alturas no significa necesariamente que toda su superficie sea edificable. Primero hay que determinar dónde se puede construir. Después, cuántas plantas pueden construirse.

Si la profundidad máxima continúa siendo la establecida por las Normas Urbanísticas —12 metros cuando el plano no señala otra—, la asignación de dos alturas no resuelve por sí sola el problema de una nave situada íntegramente a más de 15 metros de la fachada. Por eso habrá que conocer exactamente qué contiene la modificación del PEC y estar muy pendiente de su exposición pública por si hay que presentar alegaciones.

¿Se está preparando una modificación para hacer posible el hotel?

No sería correcto afirmar hoy que el Ayuntamiento vaya a eliminar la profundidad edificable de esta manzana. Pero sí es legítimo formular la pregunta.

Si el planeamiento vigente no permite construir más allá de los 12 metros y la totalidad de la nave se encuentra más allá de ese límite, ¿qué modificación concreta del PEC permitirá que las dos plantas del hotel ocupen ese espacio?

Y si la respuesta es que se modificará la profundidad edificable, habrá que conocer las razones urbanísticas que justifican esa modificación. Porque una cosa es corregir un error de protección, otra muy distinta modificar la ordenación del patio de una manzana del Conjunto Histórico Protegido para hacer posible una determinada operación. La primera cuestión puede estar plenamente justificada: si el 231 perdió su Protección Parcial por error durante la tramitación del PEC, debe corregirse.

La segunda exige una explicación mucho más profunda: ¿Por qué debe dejar de aplicarse en esta manzana la regla general que limita a 12 metros la profundidad edificable y reserva el resto para espacio libre de patio de parcela?

Y, sobre todo: ¿La modificación responde a una necesidad de ordenación de la manzana o a la necesidad de hacer viable un proyecto concreto?

Si cambia el planeamiento, cambia también la naturaleza del proyecto

Aquí aparece una paradoja que merece ser explicada. El proyecto necesita actualmente mantener la nave como preexistencia para presentarse como una actuación de habilitación de un espacio existente. Pero imaginemos que la modificación del PEC establece finalmente que esa superficie del patio de manzana es edificable y le asigna dos alturas, junto con las restantes condiciones urbanísticas necesarias para el proyecto. La nave dejaría de ser necesaria como soporte jurídico del proyecto. La operación podría plantearse directamente como una nueva edificación de dos plantas. En ese escenario, la cubierta —que hoy se desmonta y reconstruye íntegramente— perdería incluso la función que ahora parece desempeñar: justificar que existe una construcción previa sobre la que intervenir.

Y todavía queda el asunto de la salida de emergencia

Los problemas del proyecto no terminan con la ordenación urbanística. El hotel plantea una salida de emergencia hacia un callejón situado al norte de la nave. Según la documentación conocida, se trata de un espacio privado que no pertenece a la propiedad del antiguo cine.

En el pasado, el Cine Imperial parece haber utilizado ese callejón en virtud de una servidumbre que permitía disponer allí de una salida de emergencia. Pero el cine dejó de funcionar en 1983, hace 43 años.

El Código Civil contempla la extinción de las servidumbres por su no uso durante veinte años, en los términos previstos legalmente. Por eso no puede darse por supuesto que una servidumbre utilizada hace décadas continúe vigente hoy.

Será necesario acreditar su título constitutivo, su naturaleza, su contenido y su vigencia actual. No basta con demostrar que el antiguo cine tuvo una salida por ese lugar. El establecimiento que ahora se pretende construir es otro: un hotel de 29 habitaciones, con unas necesidades de evacuación que deberán quedar jurídicamente y técnicamente garantizadas.

Y todo esto ocurre en un barrio saturado de alojamientos turísticos

Finalmente está la cuestión de los alojamientos turísticos. El proyecto añade 29 nuevas habitaciones turísticas en un barrio que el propio Ayuntamiento ha reconocido que ya supera ampliamente el umbral del 8 % de plazas de alojamiento turístico respecto de la población empadronada.

Es cierto que la suspensión de licencias de enero de 2025 finalmente no resulta aplicable a este expediente porque su tramitación se inició antes de la moratoria que posteriormente afectó al Cabanyal. El Ayuntamiento había rechazado inicialmente tramitar la licencia, pero el recurso presentado por los promotores determinó que el expediente debía ser admitido.

Pero hay que recordar algo elemental: admitir a trámite una licencia no significa que haya que concederla. La cuestión de la suspensión y la cuestión del cumplimiento del planeamiento son diferentes. El Ayuntamiento está obligado a tramitar el expediente. Pero también está obligado a comprobar si el proyecto cumple escrupulosamente el planeamiento urbanístico y todas las demás condiciones exigibles. Y precisamente por eso resulta tan importante conocer qué está haciendo ahora el Servicio de Planeamiento con la modificación del PEC.

El verdadero debate

Por eso, el debate sobre el antiguo Cine Imperial no debería reducirse a una pregunta: ¿Puede haber un nuevo hotel en la calle Escalante?

La pregunta es otra: ¿Puede construirse este hotel, con 29 habitaciones y dos plantas, ocupando íntegramente una nave situada más allá de la profundidad edificable establecida por el PEC, utilizando una construcción en Fuera de Ordenación Diferida como envolvente y calificando la actuación como una habilitación interior?

Y hay una segunda pregunta que resulta inevitable: Si el Ayuntamiento está preparando una modificación del PEC que desprotege la parcela y le asigna dos alturas, ¿qué otras determinaciones del planeamiento se van a modificar para hacer posible esa edificación?

Porque si se modifica también la profundidad edificable y se hace edificable el espacio que hoy ocupa la nave, entonces estaremos ante un escenario completamente diferente. La nave, que genera por su altura un Fuera de Ordenación Diferida, ya no sería necesaria para justificar que allí existe una construcción. La cubierta ya no tendría por qué actuar como envolvente de una supuesta rehabilitación.

Y el proyecto podría convertirse, sencillamente, en lo que en realidad parece ser desde el principio: un edificio hotelero de nueva planta en el centro de una manzana del Cabanyal.

El Ayuntamiento tiene la obligación de tramitar esta licencia. Pero tiene una obligación todavía mayor: aplicar el planeamiento vigente con el mismo criterio que aplica al resto de propietarios del Cabanyal y velar por el interés general de sus vecinos y vecinas.

Porque el verdadero debate ya no es si la nave tiene o no valor patrimonial, ni si el proyecto pasó de 46 a 29 habitaciones. El verdadero debate es otro: ¿puede utilizarse una construcción preexistente, situada íntegramente fuera de la profundidad edificable del PEC y en situación de Fuera de Ordenación Diferida por su altura, como la envolvente de un edificio hotelero de nueva planta?

Y si para hacerlo posible es necesario modificar el PEC, la pregunta ya no será arquitectónica ni patrimonial. Será una pregunta de interés público: ¿se modifica el planeamiento para mejorar la ordenación del Cabanyal o para que un proyecto hotelero concreto pueda construirse donde hoy el propio PEC no lo permite? Y no olvidemos, todo ello en un barrio que triplica el nivel de saturación de plazas de alojamientos turísticos que contempla la ordenanza municipal.