El Islote del Francés costaría menos de 10 millones de euros
Ni mide 82.000 metros cuadrados ni cuesta 300 millones de euros. El Islote del Francés, declarado por el nuevo grupo de gobierno del Ayuntamiento de Arrecife (PP-PIL-PNL) como la operación estrella de su mandato, podría costar muchísimo menos dinero a las arcas públicas, entre 1,5 y 10 millones de euros, si las instituciones responsables, Ayuntamiento de Arrecife y Dirección General de Costas, decidieran recuperarlo mediante expropiación.
Y todo atendiendo a los precios del mercado y su superficie útil real. Su actual propietario, el promotor Jaime Cortezo, ha indicado en varias ocasiones a los medios de comunicación que el valor del Islote rondaría los 300 millones de euros, con una superficie de 82.000 metros cuadrados. Sin embargo, otros análisis a los que ha tenido acceso este diario fijan una superficie útil aproximada de unos 9.000 metros cuadrados.
El estudio que contradice las tesis del promotor parte de una medición alternativa del terreno. Los 82.000 metros cuadrados que asegura Cortezo poseer serían el resultado de superponer un rectángulo sobre el Islote, en función de su alto de terreno máximo de costa a costa, 216,53 metros, y de su ancho, 382,37 metros. Arroja una superficie de 82.794 metros cuadrados brutos pero incluye en el rectángulo el mar alrededor del mismo.
Una medición alternativa sin el mar dentro de ese rectángulo imaginario concluye que el terreno consta de 54.766 metros cuadrados, unos 30.000 metros cuadrados menos. Esos 54.000 metros cuadrados se reflejan descontando el denominado Dominio Público Hidráulico Deslindado, la superficie de terreno correspondiente al cauce natural de una corriente continua o discontinua cubierta por las aguas en las máximas crecidas ordinarias.
Además, con la Ley de Costas en la mano, al Islote del Francés le corresponde una distancia de 100 metros para calcular la superficie de servidumbre, al no ser suelo urbano consolidado antes de 1981, y no de 20 metros cuadrados como defiende su promotor, equiparando el Islote al Charco de San Ginés, ya urbanizado antes de 1981.
Una vez eliminada el área de servidumbre quedarían una superficie útil aproximada de 9.062, 03 metros cuadrados, similar a los 12.000 metros cuadrados que llegó a admitir el promotor en declaraciones a la prensa local durante 2007, antes de volver a la teoría de los 82.000 metros cuadrados con el cambio de gobierno.
Un terreno a precio desorbitado
El estudio alternativo al que ha tenido acceso CANARIAS AHORA pone también en entredicho el valor del Islote, fijado en alguna ocasión por Cortezo en 300 millones de euros. Si se admitiera la teoría de que el islote mide los 82.000 metros cuadrados y el Ayuntamiento de Arrecife pagara el metro cuadrado a 667 euros, valor promedio de la zona más cara de Lanzarote, Puerto Calero, la cifra arrojaría unos 36,6 millones de euros, diez veces menos que el montante reclamado por el propietario del Islote.
Sin embargo, la tasación oficial que figura en el Boletín Oficial del Estado, realizada por Puertos del Estado en 2007 y aprobada por el Ministerio de Fomento, cifra en 171,07 euros el metro cuadrado en la zona del Islote. La tasación fue efectuada sobre la base de criterios de mercado, asignando a los terrenos un valor por referencia a otros terrenos del término municipal o de los términos municipales próximos.
El estudio refleja que los 55.000 metros cuadrados aproximados del Islote valdrían, a 177 euros, unos 9,4 millones de euros. Si el Ayuntamiento de Arrecife decidiera expropiar el Islote del Francés le correspondería pagar solo 1,5 millones de euros, atendiendo a los 9.000 metros cuadrados de superficie útil a 171 euros el metro cuadrado. Quedaría, en teoría, para Costas, el mayor montante, unos ocho millones de euros.
El estudio concluye que el Ayuntamiento de Arrecife, en fase de elaboración de un nuevo Plan General, no debería modificar la calificación del Islote como Parque Urbano, establecida en la norma urbanística de 1991. Cualquier cambio beneficiaría al vendedor del Islote, al poder subir el precio, en detrimento de las arcas municipales.
