Mogán abre una vía para legalizar 37 viviendas en un exclusivo complejo cuatro años después de ordenar su derribo

Una compleja y polémica operación urbanística se gesta en Mogán, municipio turístico del sur de Gran Canaria con 20.000 vecinos censados y una población flotante que ronda las 21.000 personas. La iniciativa parte de una empresa privada, Carrera Ground Floor, que ha presentado un plan para “reequilibrar el uso del espacio urbano, mejorar la calidad ambiental y dotacional del entorno y atender de manera integrada las necesidades de una población envejecida, diversa y sometida a presión turística sostenida”. 

A primera vista, la operación parece simple. La empresa propone ceder terrenos al Ayuntamiento para incrementar las dotaciones públicas y zonas verdes a cambio de aumentar la edificabilidad autorizada en Monte Carrera, una urbanización ya construida en la localidad de Arguineguín y donde se promocionan apartamentos “de lujo”. 

La promotora vende la iniciativa como una oportunidad para que el municipio gane espacio libre público en una zona de alta densidad residencial. Y el Ayuntamiento de Mogán, a través de su arquitecta municipal, atisba en este proyecto un “impacto positivo” tanto para el entorno urbano como para la calidad de vida de sus habitantes, y ya lo tramita. 

Sin embargo, hay un trasfondo judicial que enreda la operación. El fin último de la promotora con esta iniciativa es legalizar 37 viviendas y tres locales que comenzó a construir en la planta baja del complejo durante la pandemia de Covid19 sin título habilitante. Tras detectar que esas obras se estaban ejecutando sin licencia, el departamento de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento abrió un expediente que concluyó con una orden de derribo (de restablecimiento de la legalidad urbanística infringida).

Esa orden es firme en vía administrativa desde hace cuatro años, desde enero de 2022, pero la empresa presentó un recurso judicial contra esa decisión que aún se sustancia en el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo 2 de Las Palmas de Gran Canaria. 

Con esa demanda aún pendiente de resolverse, la promotora ya intentó legalizar esas obras en 2024, en una petición que justificó en el decreto de medidas urgentes y extraordinarias en materia de vivienda que aprobó el Gobierno de Canarias para aumentar la oferta de suelo y edificaciones. Sin embargo, los técnicos municipales emitieron un informe desfavorable al considerar que no era pertinente el uso de ese decreto para esos fines. 

Tras decaer ese intento, Carrera Ground Floor presentó a finales de 2025 la nueva iniciativa, que incluye un exhaustivo informe elaborado por Urbanfix, una empresa de asesoramiento urbanístico, y que propone una nueva vía para legalizar esas viviendas. 

 Los antecedentes

La licencia original de la urbanización Monte Carrera, en Arguineguín, se concedió en marzo de 2005. El Ayuntamiento autorizó la construcción de 131 viviendas, piscina y garaje en una superficie de 16.000 metros cuadrados. La altura máxima permitida era de dos plantas. 

Sin embargo, la urbanización se construyó originalmente con tres alturas, lo que obligó a tapiar la planta baja con un muro perimetral. Es en esa planta baja donde se ubican las 37 viviendas y tres locales que ahora pretende regularizar Carrera Ground Floor, la empresa que tiene el pleno dominio de esa superficie desde enero de 2017 y que representa a alrededor de quince propietarios, muchos de ellos de nacionalidad noruega. 

El Ayuntamiento de Mogán recibió en abril de 2020 una denuncia vecinal que advertía de la presencia de trabajadores realizando labores en la planta baja de los inmuebles con el fin de transformarlos en viviendas. La Policía Local constató las obras y levantó actas en mayo y diciembre de ese mismo año. La empresa había demolido los muros de contención y cierre de la parcela y había reformado y acondicionado 37 nuevas viviendas del complejo, ocupando espacios que no tenían licencia de uso habitacional.

Esas obras clandestinas originaron la apertura del expediente urbanístico municipal que concluyó en la orden firme de derribo ahora judicializada.

El nuevo proyecto 

Al margen de ese litigio judicial, la empresa propietaria de esos bajos intenta ahora su legalización por la vía del llamado “Programa de Actuación sobre el Medio Urbano (PAMU) en Loma II”. Se trata de un instrumento de ordenación urbanística de iniciativa privada que pretende resolver la carencia de zonas verdes detectada en la urbanización “a través de una fórmula de cooperación público-privada”. 

La memoria del proyecto incide en la alta densidad de esa zona residencial, que cuadruplica la media del municipio, lo que evidencia “una presión notable sobre el espacio urbano disponible y pone de relieve la escasez de zonas libres de uso colectivo”. La empresa incide en que uno de cada cuatro habitantes de esta área supera los 64 años. 

“La concentración de personas mayores exige un diseño urbano adaptado, inclusivo y accesible, que favorezca la movilidad peatonal, el descanso y la convivencia”, recoge el documento, que también remarca la “alta diversidad sociocultural” entre los habitantes de esa zona residencial, marcada por “la presencia de población extranjera residente y no nacida en Canarias y por un carácter turístico-residencial consolidado”. 

La memoria explica que dentro del ámbito de actuación del plan hay 53 viviendas vacacionales registradas que generan “más de 49.000 pernoctaciones anuales, lo que equivale a una población turística equivalente a 135 personas”. Los portales inmobiliarios tienen a la venta apartamentos de unos 65 metros cuadrados en “el cotizado” complejo Monte Carrera por precios que superan los 300.000 euros. 

Las dos alternativas

La iniciativa privada plantea dos alternativas. La primera consiste en ofrecer al Ayuntamiento 625 metros cuadrados de suelo que coinciden con los salientes de forma circular que rematan la parcela en cada una de sus cuatro esquinas. El objetivo, siempre según el proyecto, sería “crear pequeños espacios de sombra y estancia para la ciudadanía, asociados a los itinerarios peatonales” de tres calles (Nayra, Falla y Tahona). Como contrapartida, pide un incremento de edificabilidad de 3.120 metros cuadrados para poder destinarlo a usos comerciales o administrativos. 

La segunda alternativa es la que contempla la legalización de las 37 viviendas a medio hacer y con orden de derribo. En esta opción, la empresa plantea, además de la cesión de esos 625 metros cuadrados de las esquinas, una recalificación de suelo. Los 6.677 metros cuadrados que ahora ocupa la red viaria en los extremos norte y sur de la parcela (calles Faya y Tahona) y que se destina a aparcamiento se convertirían en “espacio libre”. 

El equipo urbanístico contratado por la promotora propone un modelo a imagen de las woonerf holandesas, una especie de calle residencial que prioriza a los peatones y zonas verdes, pero que permite circular a los vehículos a baja velocidad y estacionar. 

En esta segunda alternativa, Carrera Ground Floor plantea que ese incremento de edificabilidad de 3.120 metros cuadrados se pueda destinar a uso residencial, a “edificios de vivienda permanente”, lo que supone, en la práctica, la regularización de las 37 viviendas y tres locales situados en la planta baja de la urbanización. 

“La alternativa dos supone una propuesta más alineada desde el punto de vista de la recalificación del espacio público urbano, con un efecto más favorable sobre la población”, incide la memoria, dejando claro que esta es la opción preferida de los promotores. 

La respuesta del Ayuntamiento

La iniciativa privada ha sido, de momento, bien acogida por el Ayuntamiento de Mogán que lidera Onalia Bueno (Juntos por Mogán). En un primer informe, la arquitecta municipal advirtió de que antes de su aprobación inicial y de llevarlo a información pública era necesario, como condicionante previo, someterlo a un procedimiento de evaluación ambiental estratégica simplificada. Y eso es lo que se aprobó en el pleno de febrero. 

La arquitecta tiene claro que “lo que realmente se plantea” en este proyecto urbanístico es “el cambio de uso de la planta originalmente considerada como sótano”, que pasaría a tener “un aprovechamiento lucrativo en virtud del incremento de edificabilidad propuesto”. 

No obstante, el segundo informe de la funcionaria municipal, favorable a la solicitud de inicio de evaluación ambiental, ya contenía una advertencia. Daba el visto bueno a la continuación del procedimiento “sin perjuicio de la valoración jurídica que se efectúe conforme a lo determinado en el cuerpo del presente informe (véase apartado 2.2)”. Ese apartado 2.2 es, precisamente, el que hace referencia al procedimiento judicial que se mantiene abierto a raíz de la demanda contra la orden de derribo de las obras ilegales. 

“Esa cuestión (el proceso judicial) deberá ser valorada jurídicamente a fin de determinar su posible incidencia sobre la tramitación del presente instrumento”, advierte la arquitecta. 

“Ya existe un impacto visual”

El proyecto, por tanto, está ahora en manos de la Comisión de Evaluación Ambiental Estratégica de los Planes Urbanísticos del Ayuntamiento de Mogán. 

En su proyecto, la promotora reconoce que ya existe un impacto visual derivado del exceso de volumen edificado (las tres plantas sobre las dos autorizadas), pero sostiene que esa circunstancia debió haber sido analizada y evaluada antes de su ejecución y que ahora “no procede” evaluar “los efectos de unas determinaciones urbanísticas ya cristalizadas”. 

Es decir, dado que el objetivo del plan presentado es regularizar algo que ya está hecho y no implica nuevas construcciones, la promotora entiende que “carece de fundamentación utilizar un método de evaluación para identificar efectos ambientales cuando, de existir, estos ya se hubieran dado”. Es decir, que no hay impacto nuevo que valorar. 

Dudas sobre la propiedad 

La operación urbanística tiene otra arista polémica que tiene que ver con la propiedad del suelo que pretende ceder. En el expediente municipal no consta hasta la fecha ningún documento sobre la titularidad de esos 625 metros cuadrados que la promotora ofrece al Ayuntamiento. Tampoco que la administración lo haya solicitado. 

Esta circunstancia se puso de manifiesto en el pleno municipal celebrado el pasado 27 de febrero. Además de censurar que se pretenda utilizar el planeamiento urbanístico para “legalizar lo que es manifiestamente ilegal”, para dar cobertura “a una planta que ya fue declarada ilegal y que ha sido objeto de precinto por el propio Ayuntamiento”, el concejal de la oposición Javier Romero (Nueva Canarias- Bloque Canarista) subrayó que los promotores del expediente no han acreditado ser los propietarios de esos terrenos, pese a que el procedimiento se impulsa a su nombre. Entre la documentación tramitada, señalaba el edil, no figura el certificado de titularidad registral que acredite esa condición.  

En esta línea, la Comunidad de Propietarios Monte Carrera Green Garden Club remitió un escrito al Ayuntamiento de Mogán el pasado 6 de marzo para reclamar “la inmediata paralización” del expediente tras tener conocimiento de que “elementos comunes de la comunidad han sido despojados sin haber sido sometidos a la debida consulta o votación por parte de los propietarios ni haber sido cedidos para tal planteamiento”. 

La comunidad está personada en el procedimiento que se sigue en los juzgados de lo contencioso por la demanda contra la orden de derribo. Su presidenta señala que se mantienen “al margen de la disputa sobre las obras originales”, pero expresa su preocupación por la cesión de metros cuadrados de zonas comunes “sin consentimiento”.