Nuevo decreto de vivienda: qué medidas se podrán aplicar en Canarias y cuáles dependen del Gobierno regional
Después de horas -y días- de expectación, el Consejo de Ministros ha aprobado este martes dos decretos de vivienda que intentan dar respuesta a la súplica de las calles tras el controvertido desahucio de Maricarmen. Sumar y PSOE han conseguido acercar los puntos de negocación que se han dado esta mañana y al fin se tomarán medidas en materia de vivienda que terminarán por convalidarse este viernes, 2 de octubre. Canarias, además, juega un papel importante, ya que la única diputada de Coalición Canaria, Cristina Valido, tendrá que votar en el Congreso para que las medidas entren definitivamente en vigor. CC no ha adelantado el sentido de su voto.
El motivo de que haya dos textos es meramente parlamentario. Uno de los decretos recoge lo que pueden apoyar PNV y Junts en el Congreso, y el otro, lo que Sumar consideraba imprescindible. Por eso, el PSOE lo planteó de manera que las medidas no dependieran en su totalidad de todos los apoyos y no decayera. Cabe destacar que en marzo de 2026 el Gobierno ya aprobó dos decretos anticrisis por separado, con la congelación de alquileres aparte.
El decreto aún está pendiente de publicación en el BOE, pero, según fuentes del Ministerio de Vivienda, el paquete aprobado incluye cuatro bloques con diferentes medidas:
1. Más protección para los inquilinos: desahucios y contratos de alquiler
Una de las medidas de mayor impacto es la ampliación hasta 2030 de la protección frente a los desahucios de hogares vulnerables que no dispongan de una alternativa habitacional. El mecanismo establece una protección reforzada cuando el propietario sea un gran tenedor o un fondo de inversión, mientras que en otros casos el procedimiento contempla que las administraciones busquen previamente una solución habitacional.
En Canarias, este punto tendrá una implicación directa porque la búsqueda y puesta a disposición de una vivienda alternativa requiere la participación de las administraciones autonómica y local. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 ya contempla que las comunidades autónomas faciliten soluciones habitacionales para personas en situación de vulnerabilidad, incluidos hogares afectados por desahucios.
El nuevo paquete también establece una prórroga de dos años para los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que se cumplan las condiciones previstas.
A esta medida se suma el segundo real decreto-ley, en el que se plantea la renovación automática de los contratos de alquiler. Esta segunda norma responde a una de las principales reivindicaciones de Sumar y del Sindicato de Inquilinas, pero su aprobación parlamentaria todavía está pendiente y su respaldo no está garantizado.
2. Alquileres: límites, ventajas fiscales y control de los contratos temporales
El segundo gran bloque afecta directamente al precio y a las condiciones de los alquileres.
Los inquilinos con ingresos inferiores a 33.000 euros anuales podrán beneficiarse de una deducción fiscal por el alquiler. El paquete también incorpora incentivos para los propietarios que reduzcan o mantengan las rentas, con reducciones fiscales que pueden llegar al 100% en determinados supuestos cuando la nueva renta se rebaje más de un 5% respecto al contrato anterior y se cumplan el resto de requisitos.
También se limita la actualización de determinados alquileres cuando la renta se sitúe por encima del Índice de Precios de Referencia, aunque la aplicación de estas medidas en zonas tensionadas dependerá del marco competencial correspondiente.
Alquiler de temporada y alquiler por habitaciones
Otra de las novedades es la regulación específica del alquiler de temporada, una cuestión especialmente sensible en Canarias por la presión que existe sobre el mercado residencial en las zonas turísticas.
Los contratos temporales tendrán que estar justificados. El motivo de la temporalidad deberá figurar expresamente en el contrato, ser real y poder acreditarse. Si no existe una causa efectiva que justifique que el alquiler es temporal, el contrato podrá considerarse de vivienda habitual desde su inicio.
El decreto extiende además a estos alquileres determinadas garantías de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas las relativas a fianzas y honorarios.
En el caso del alquiler por habitaciones, el precio conjunto de las habitaciones no podrá superar el límite que corresponda a la vivienda completa. Los inquilinos tendrán además unas garantías similares a las de un alquiler residencial convencional.
Para Canarias, esta regulación se cruza con la normativa autonómica. La legislación canaria ya contempla obligaciones específicas para determinados alquileres de corta duración y exige justificar la motivación de determinados contratos de hasta 31 días.
3. Fondos, pisos turísticos y SOCIMI: más presión sobre la vivienda destinada a residencia
El tercer bloque concentra las medidas dirigidas a frenar determinadas operaciones de carácter especulativo y a evitar que más viviendas salgan del mercado residencial.
El Gobierno prevé limitar hasta 2028 la compra de vivienda por parte de fondos de inversión y grandes operadores, con un alcance que dependerá de la definición final de las entidades afectadas. La intención es restringir determinadas compras de carácter especulativo y favorecer que los grandes operadores que accedan al mercado destinen los inmuebles al alquiler asequible.
También cambia el tratamiento de los pisos turísticos, con la previsión de aplicar un IVA del 21% a las viviendas de uso turístico que hasta ahora se encontraban en determinados supuestos de exención. El objetivo declarado por el Ejecutivo es modificar el tratamiento fiscal de esta actividad y evitar que viviendas que podrían destinarse al mercado residencial terminen orientadas al alquiler turístico.
A esto se suma la posibilidad de que los ayuntamientos situados en zonas tensionadas establezcan un recargo del IBI de hasta el 50% para viviendas destinadas al alojamiento turístico, que puede llegar al 100% cuando un mismo titular tenga cuatro o más viviendas de este tipo.
Las SOCIMI también afrontarán cambios fiscales, con un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial, aunque con reducciones vinculadas al porcentaje de viviendas que se destinen a alquiler asequible.
¿Qué puede pasar en Canarias?
Una de las claves del decreto es cómo afectará a Canarias, donde el Gobierno regional no aplica la Ley estatal de Vivienda y no hay zonas tensionadas oficialmente reconocidas, pese a que varios municipios cumplen con los requisitos previstos en la Ley (e incluso los requisitos de la ley sobre vivienda asequible que prepara la Unión Europea). Los ayuntamientos, según dicha ley, deben iniciar el procedimiento y aportar los estudios que acrediten la situación, mientras que la declaración corresponde al Gobierno autonómico. Aunque cuatro ayuntamientos han hecho la petición formal, el Gobierno canario no les ha dado respuesta.
Por tanto, las medidas de los nuevos decretos que estén vinculadas específicamente a las zonas tensionadas no se aplicarán en los municipios canarios hasta que no haya alguna zona reconocida por el Gobierno regional.
4. Comprar una vivienda y aumentar la oferta: préstamos al 0% e incentivos
El cuarto bloque se dirige a quienes quieren acceder a una vivienda en propiedad y no cuentan con suficiente ahorro para afrontar la entrada.
La nueva línea Tu Casa, gestionada a través del ICO, contempla préstamos de hasta 50.000 euros a un tipo de interés del 0% para la compra de una primera vivienda habitual, como complemento a la financiación bancaria. El préstamo podrá alcanzar el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y el límite establecido.
La medida pretende facilitar el acceso a la compra a hogares que pueden afrontar una hipoteca pero encuentran dificultades para reunir el dinero necesario para la entrada.
El paquete incorpora además incentivos para propietarios que pongan viviendas en alquiler a precios asequibles, junto con medidas destinadas a movilizar vivienda hacia el mercado residencial.
En paralelo, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 ya contempla una inversión global de 7.000 millones de euros, de los que 4.200 millones corresponden al Estado y 2.800 millones a las comunidades autónomas. Canarias tiene asignados 222,6 millones de euros de financiación estatal, a los que se suman otros 148,4 millones de aportación autonómica, hasta alcanzar 371 millones durante el periodo del plan.
¿Cómo afectará el nuevo decreto de vivienda a Canarias?
El impacto en Canarias puede ser especialmente relevante por una combinación de factores: el peso del alquiler turístico, la presión sobre el mercado residencial, la dificultad de acceso a una vivienda y la necesidad de aumentar el parque de vivienda asequible.
Pero no todas las medidas tendrán el mismo recorrido en las Islas. Las relativas a los contratos, la fiscalidad, la protección frente a los desahucios o la regulación de los alquileres temporales son de ámbito estatal, mientras que otras actuaciones dependerán de la aplicación que hagan Canarias y los ayuntamientos.
Especial importancia tendrán las zonas tensionadas. La ley estatal establece que son los ayuntamientos quienes deben iniciar el procedimiento y presentar la documentación necesaria, mientras que la decisión final corresponde al Gobierno de Canarias.
También será determinante el dinero disponible para construir y movilizar vivienda. El Plan Estatal reserva a Canarias 222,6 millones de euros de fondos estatales entre 2026 y 2030, mientras que el Ejecutivo autonómico aporta otros 148,4 millones. La planificación establece que una parte de esos recursos se destine a construcción de vivienda, otra a rehabilitación y otra a políticas de protección y acceso.
Así, el nuevo decreto no cambia por sí solo todas las reglas del mercado de la vivienda en Canarias. Su efecto real dependerá también de cómo se apliquen las medidas estatales, de las decisiones del Gobierno autonómico y de los ayuntamientos y, en el caso de las zonas tensionadas, de si el Gobierno regional acepta declarar alguna.
Mientras tanto, el presidente del Gobierno de Canarias, Fernando Clavijo, se ha mostrado contrario a al acuerdo de este decreto, en el que dice que “no se puede resolver en 48 horas” y que “no todo el peso puede recaer en los propietarios”.
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