La nueva Ley valenciana del Suelo revalorizará terrenos rústicos no urbanizables al aumentar las opciones de explotación
El Gobierno valenciano aprobó el pasado 25 de septiembre el proyecto de Ley del Suelo de la Comunitat Valenciana (el documento se puede consultar aquí) y acordó solicitar a las Corts su tramitación por la vía de urgencia y, por lo tanto, limitando de forma significativa la participación ciudadana.
Se trata de un marco legal que sustituirá íntegramente a la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (TRLOTUP), aprobada en junio de 2021 por el Gobierno del Botánico y que contó con 53 observaciones esenciales del Consell Jurídic Consultiu (CJC), esto es, disposiciones que directamente eran contrarias a derecho. Unos reparos ya solventados según se desprende de un informe posterior de la dirección general de Urbanismo.
Según se desprende la nueva legislación, los propietarios de suelos rústicos no urbanizables pueden ser unos de los grandes beneficiados puesto que se abre de forma amplia el abanico de posibilidades por el que se puede explotar estos terrenos, revalorizando su potencial económico.
Así, en primer lugar, el proyecto establece que en el suelo no urbanizable común, siempre que el planeamiento no prohíba expresamente el uso, pueden autorizarse los usos que contempla la propia ley. La exposición de motivos dice expresamente que en el suelo común podrán autorizarse los usos y aprovechamientos previstos por la ley “siempre que no estén expresamente prohibidos por el plan”. Y es que, hay una diferencia sustancial entre que solo pueda realizar la actividad que esté recogida en el planeamiento y poder hacer todo lo previsto en el proyecto de ley del suelo y que no choque con lo que establece ese planeamiento. El abanico de posibilidades es mucho más amplio.
Así, los artículos 62 y 63 de la nueva legislación establecen los usos alternativos que se podrán dar los suelos no urbanizables y no urbanizables protegidos mediante la obtención de una licencia o de una declaración de interés comunitario, según proceda.
Así, entre los usos que se les podrá dar a estos terrenos destacan el de explotación agrícola; transformación y comercialización de productos agrícolas; determinadas actividades terciarias; alojamiento turístico; restauración; actividades deportivas; ecoturismo; determinadas actividades industriales; almacenamiento; determinadas instalaciones energéticas.
Vivienda aislada en suelos rústicos
La posibilidad de habilitar vivienda aislada y familiar es otra de las opciones que se prevé en suelo rústico no urbanizable común. El artículo 61 permite excepcionalmente esta tipología en parcelas de al menos 10.000 m², con una ocupación máxima de la edificación del 2% del total de la parcela.
La edificación estará situada fuera de los cursos naturales de escorrentías y se respetarán las masas de arbolado existente y la topografía del terreno. La vivienda deberá cumplir las normas de aplicación directa del suelo no urbanizable previstas en la ley del suelo, y no podrá superar las dos plantas sobre el terreno natural.
Además, se establece que no puede formarse núcleo de población y se fija una distancia de 100 metros respecto de otras edificaciones residenciales para determinarlo.
En definitiva, donde hasta ahora una parcela de estas características solo podía tener un uso agrícola, con la nueva normativa, sin pasar a ser urbanizable, sí que ganará valor en el mercado al abrirse la posibilidad de construir una vivienda.
Reconstrucción de edificaciones tradicionales
El artículo 76 establece que podrán reconstruirse, mediante licencia municipal y sin necesidad de una delimitación previa del ámbito por el planeamiento, las edificaciones de arquitectura tradicional rural existentes en suelo rústico no urbanizable.
En dichas edificaciones “podrán autorizarse, además de los usos agrarios y, en su caso, residenciales, los usos terciarios admisibles en suelo no urbanizable conforme a esta ley, sin perjuicio de las limitaciones y, en su caso, autorizaciones exigidas por la legislación sectorial aplicable”, reza el mencionado artículo.
La propia exposición de motivos dice que la finalidad es “activar el patrimonio” de las edificaciones tradicionales y facilitar su reconstrucción y usos compatibles. Esto puede generar una prima patrimonial considerable en determinadas propiedades.
El carácter permanente de las DIC
Otro de los aspectos más importantes y novedosos es que la figura de las DIC regulada en los artículos 72 y 73 pasa de tener un carácter temporal de un máximo de 30 años a permanente, algo que el CJC pidió que se justificara de forma clara.
Este cambio puede ser muy relevante económicamente, ya que una DIC dejaría de ser, con carácter general, una autorización cuya vida está limitada a 30 años y pasaría a constituir un título de duración indefinida, salvo los supuestos en los que la ley mantenga el carácter temporal. Eso puede reforzar considerablemente la seguridad jurídica del promotor de una actividad implantada en suelo rústico, que al mismo tiempo podría ver incrementado su valor.
Además, la disposición transitoria decimocuarta mantiene las DIC concedidas conforme a la legislación anterior y permite que las de carácter temporal puedan prorrogarse conforme a la normativa anterior o convertirse en autorización permanente cuando la actuación pueda tener ese carácter conforme a la nueva ley.
El potencial de las energías renovables
Las energías renovables son otras de las posibilidades de explotación que se abren con el proyecto de ley en los suelos no urbanizables, así como las estaciones de recarga de vehículos eléctricos, en los términos de la legislación sectorial.
Además, dentro de los usos excepcionales se contemplan instalaciones de producción de biogás, biomasa e hidrógeno renovable y sus infraestructuras de evacuación/conexión.
Esto no significa que cualquier terreno rústico pueda convertirse en una planta fotovoltaica, puesto que para ello intervienen, entre otras cuestiones, normativa sectorial; capacidad de la red; accesibilidad; medio ambiente; paisaje; protección agrícola; distancia a núcleos; disponibilidad de evacuación; o compatibilidad territorial.