La nova llei valenciana del sòl revaloritzarà terrenys rústics no urbanitzables perquè augmenta les opcions d'explotació

El Govern valencià va aprovar el passat 25 de setembre el projecte de Llei del sòl de la Comunitat Valenciana (el document es pot consultar ací) i va acordar sol·licitar a les Corts que es tramite per la via d'urgència i, per tant, limitar de manera significativa la participació ciutadana.

Es tracta d'un marc legal que substituirà íntegrament la Llei d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge (TRLOTUP), aprovada el juny de 2021 pel Govern del Botànic i que va rebre 53 observacions essencials del Consell Jurídic Consultiu (CJC), és a dir, disposicions que directament eren contràries a dret. Unes objeccions ja resoltes, segons es desprén d'un informe posterior de la Direcció General d'Urbanisme.

Segons es desprén de la nova legislació, els propietaris de sòls rústics no urbanitzables poden ser uns dels grans beneficiats, ja que s'amplia considerablement el ventall de possibilitats d'explotació d'aquests terrenys, cosa que revalora el seu potencial econòmic.

Així, en primer lloc, el projecte estableix que en el sòl no urbanitzable comú, sempre que el planejament no prohibisca expressament l'ús, es poden autoritzar els usos previstos en la mateixa llei. L'exposició de motius diu expressament que en el sòl comú es podran autoritzar els usos i aprofitaments previstos per la llei “sempre que no estiguen expressament prohibits pel pla”. La raó és que hi ha una diferència substancial entre que només es puga dur a terme l'activitat recollida en el planejament i que es puga fer tot el que preveu el projecte de Llei del sòl que no entre en contradicció amb el que estableix aquest planejament. El ventall de possibilitats és molt més ampli.

Així, els articles 62 i 63 de la nova legislació estableixen els usos alternatius que es podran donar als sòls no urbanitzables i als no urbanitzables protegits mitjançant l'obtenció d'una llicència o d'una declaració d'interés comunitari, segons corresponga.

Entre els usos que es podran donar a aquests terrenys destaquen l'explotació agrícola; la transformació i comercialització de productes agrícoles; determinades activitats terciàries; l'allotjament turístic; la restauració; les activitats esportives; l'ecoturisme; determinades activitats industrials; l'emmagatzematge i determinades instal·lacions energètiques.

Habitatge aïllat en sòls rústics

La possibilitat d'habilitar habitatges aïllats i familiars és una altra de les opcions previstes en sòl rústic no urbanitzable comú. L'article 61 permet excepcionalment aquesta tipologia en parcel·les d'almenys 10.000 m², amb una ocupació màxima de l'edificació del 2% de la superfície total de la parcel·la.

L'edificació estarà situada fora dels cursos naturals d'escorrentia i es respectaran les masses d'arbratge existents i la topografia del terreny. L'habitatge haurà de complir les normes d'aplicació directa del sòl no urbanitzable previstes en la Llei del sòl i no podrà superar les dues plantes sobre el terreny natural.

A més, s'estableix que no es pot formar un nucli de població i es fixa una distància de 100 metres respecte d'altres edificacions residencials per a determinar-ho.

En definitiva, on fins ara una parcel·la d'aquestes característiques només podia tindre un ús agrícola, amb la nova normativa, sense passar a ser urbanitzable, sí que guanyarà valor en el mercat perquè s'obri la possibilitat de construir-hi un habitatge.

Reconstrucció d'edificacions tradicionals

L'article 76 estableix que es podran reconstruir, mitjançant una llicència municipal i sense necessitat d'una delimitació prèvia de l'àmbit pel planejament, les edificacions d'arquitectura tradicional rural existents en sòl rústic no urbanitzable.

En aquestes edificacions “es podran autoritzar, a més dels usos agraris i, si és el cas, residencials, els usos terciaris admissibles en sòl no urbanitzable d'acord amb aquesta llei, sense perjudici de les limitacions i, si és el cas, autoritzacions exigides per la legislació sectorial aplicable”, estableix l'article esmentat.

La mateixa exposició de motius diu que la finalitat és “activar el patrimoni” de les edificacions tradicionals i facilitar-ne la reconstrucció i els usos compatibles. Això pot generar una prima patrimonial considerable en determinades propietats.

El caràcter permanent de les DIC

Un altre dels aspectes més importants i nous és que la figura de les declaracions d'interés comunitari (DIC), regulada en els articles 72 i 73, passa de tindre un caràcter temporal d'un màxim de 30 anys a ser permanent, un canvi que el CJC va demanar que es justificara clarament.

Aquest canvi pot ser molt rellevant econòmicament, ja que una DIC deixaria de ser, amb caràcter general, una autorització amb una vigència limitada a 30 anys i passaria a constituir un títol de duració indefinida, excepte en els supòsits en què la llei mantinga el caràcter temporal. Això pot reforçar considerablement la seguretat jurídica del promotor d'una activitat implantada en sòl rústic, que al mateix temps podria veure incrementat el seu valor.

A més, la disposició transitòria catorzena manté les DIC concedides d'acord amb la legislació anterior i permet que les de caràcter temporal es puguen prorrogar segons la normativa anterior o convertir-se en autoritzacions permanents quan l'actuació puga tindre aquest caràcter d'acord amb la nova llei.

El potencial de les energies renovables

Les energies renovables són una altra de les possibilitats d'explotació que s'obrin amb el projecte de llei en els sòls no urbanitzables, com també les estacions de recàrrega de vehicles elèctrics, en els termes de la legislació sectorial.

A més, entre els usos excepcionals es preveuen instal·lacions de producció de biogàs, biomassa i hidrogen renovable, com les seues infraestructures d'evacuació i connexió.

Això no significa que qualsevol terreny rústic es puga convertir en una planta fotovoltaica, ja que per a fer-ho intervenen, entre altres qüestions, la normativa sectorial, la capacitat de la xarxa, l'accessibilitat, el medi ambient, el paisatge, la protecció agrícola, la distància als nuclis de població, la disponibilitat d'evacuació o la compatibilitat territorial.