En los poco más de 250 metros que separan el final de la calle Alcúdia y el de la Via Pollentia en Pollença (Mallorca) se suceden hasta trece empresas dedicadas al alquiler o venta de inmuebles. No es una excepción. En los últimos años el sector inmobiliario ha crecido en Balears hasta tal punto que la aparición de nuevas agencias ha llegado a producirse “a diario”. Las estadísticas oficiales contabilizaban un total de 1.495 compañías el pasado mes de septiembre, un 95,42% más que hace diez años.
Su crecimiento no ha sido casual: en las últimas décadas la vivienda se ha convertido cada vez más en un bien de mercado, en un negocio. “Ser propietario de una casa ya no tiene importancia por la casa en sí, sino por las rentas inmobiliarias que puede generar en un futuro”, explica la geógrafa Sònia Vives–Miró. Un planteamiento cuyo origen sitúa entre los años 70 y 80, coincidiendo con el auge del neoliberalismo y la influencia del mayor acceso a créditos.
Para Hans Lenz, presidente de la Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional (ABINI), una de las de mayor representatividad en el sector, en las Islas este proceso también tiene un componente “cultural”: “El isleño cuando ha tenido dinero ha comprado tierras, pisos o un parking porque sabe que subirá de precio. No ha decidido invertir en Bolsa”.
Lo cierto es que este comercio –que supone un 20% del PIB balear– se ha ido profesionalizando a lo largo de los últimos años. Lo que antes era una actividad mayormente ejercida entre particulares ha hecho florecer toda una industria a su alrededor. “Hemos comprobado que para hacer negocio con la vivienda ya no hace falta ser propietario, sino que basta ser un intermediario, ya sea como inmobiliaria o como comercializadora, como ocurre en el caso de los airbnbs”, sostiene Vives–Miró.
“Durante algún tiempo muchos han creído que ser agente inmobiliario era una forma de ganar mucho dinero trabajando muy poco. Y hemos llegado a un punto en que aparecen inmobiliarias nuevas a diario”, reconoce Lenz. El pasado mes de septiembre –último periodo del que ofrece datos el Instituto Balear de Estadística–, se contabilizaban en Balears 1.495 empresas en el sector inmobiliario: la mayoría de ellas situadas en Mallorca (72,3%), seguida de Eivissa (19,4%), Menorca (7,2%) y Formentera (1%). La cifra suponía un aumento del 95,42% sólo en la última década y del 117% si extendemos el análisis hasta 2009.
Lenz asegura que el crecimiento ha sido fruto de una “evolución natural” de la actividad y que en el sector conviven “pequeñas empresas y firmas internacionales”. De hecho, en ese pequeño tramo callejero de Pollença, pocas agencias hablan de viviendas o se bautizan como inmobiliaria: la mayoría habla de “properties” y de “real state”. Es la muestra de una clara especialización en la industria, que no sólo se define por las características de los inmuebles –de lujo, rural, etc.–, sino por el tipo de inversor al que se dirigen, y cada vez más tiene origen extranjero. En 2018, por ejemplo, abrió sus puertas en Palma Huading: la primera asesoría inmobiliaria china de Balears.
“Venimos de dos años de mucha expansión por el aumento de demanda que se generó por la pandemia de la COVID-19”, afirma el presidente de ABINI. Un periodo de algo más de dos años en el que las inmobiliarias han crecido un 10,6%, pero que Lenz considera que ha “acabado”. “Entraremos en una nueva fase, la demanda internacional no es infinita ni puede existir a cualquier precio. Y ojalá la situación dé un respiro a las dificultades en el acceso a la vivienda”, señala.
El camino hacia la regulación
Para algunos, la sensación es la de un descontrol casi absoluto en un sector que mueve cifras astronómicas: en 2021 se realizaron en Balears operaciones de compraventa de viviendas por valor de 6.600 millones de euros. No sólo representaba prácticamente el doble del año anterior, sino “la cifra más alta de la historia”, subraya Lenz. A día de hoy se desconoce cuántas de esas transacciones se gestionaron a través de una agencia. De los alquileres ni siquiera existen datos porque no hay obligación de su registro, si bien es obligatorio el depósito de la fianza y su incumplimiento supone una sanción económica de entre una y dos veces la cuantía de la fianza.
“Quizá hemos llegado a un punto de saturación en el sector que no beneficia ni a las empresas ni a los consumidores”, plantea el presidente de ABINI. En su opinión, otra de las consecuencias de la proliferación de inmobiliarias ha sido el intrusismo, el ejercicio por parte de personas “sin principios éticos” y el descubrimiento de presuntas estafas como la de Lujo Casa. Por todo ello hace un tiempo que el sector y el Govern balear comenzaron la tramitación de un decreto que permitirá regular esta industria y que se prevé que pueda ser aprobado antes del final de legislatura.
Quizá hemos llegado a un punto de saturación en el sector que no beneficia ni a las empresas ni a los consumidores
La nueva norma pretende establecer los requisitos que tendrán que cumplir los agentes inmobiliarios para poder ejercer. Entre ellos, se incluyen la contratación de un seguro de responsabilidad civil y de caución, la obligación de presentar una declaración responsable de inicio de actividad y la de subscribir una “nota de encargo” con los clientes en la que les autoricen a dar publicidad a su inmueble y a hacer las gestiones para formalizar los posibles contratos.
Otro de los puntos de mayor interés para el sector es que el decreto contempla la creación del Registro de Agentes Inmobiliarios de Balears. Para poder inscribirse se exigirá que los interesados tengan una titulación universitaria –en ciencias sociales y jurídicas, ingeniería o arquitectura–, una formación no universitaria de al menos 200 horas relacionadas con la mediación, el asesoramiento y la gestión o una experiencia demostrable de un mínimo de cuatro años “en la prestación de servicios inmobiliarios”.
“En este momento ni siquiera sabemos cuántas personas se dedican a esta actividad en las Islas, y así podremos conocer el dato además de proteger al consumidor”, explica Lenz. De hecho, a finales de 2021 figuraban 4.777 autónomos que también trabajaban en el sector. Sin embargo, el último borrador hecho público por el Govern señala que se tratará de un registro voluntario ya que, según una sentencia del Tribunal Constitucional, no podría ser obligatorio “puesto que la protección de los consumidores no puede justificar en caso alguno la exigencia de inscripción en registros con carácter habilitante”.
La 'caza' de particulares
El nuevo decreto busca poner coto también a algunas de las malas prácticas de la industria inmobiliaria. “Eso del agente que abre la puerta del inmueble y luego no se hace responsable se acabará”, sentencia Lenz. Otro de los malos hábitos detectados por este diario es el de las empresas y agentes que no sólo utilizan los portales inmobiliarios para publicitar su cartera de viviendas sino para cazar clientes entre los propietarios particulares.
“La mayor parte de los que me llaman son de inmobiliarias pidiéndome poner la casa en sus webs y ya cansa”, asegura Lola, quien decidió vender una vivienda en la exclusiva zona del Port d’Andratx sin recurrir a ninguna agencia. “Principalmente porque tengo tiempo y para ahorrarme la comisión”, reconoce. Una prima que suele oscilar en torno al 5% del importe final más IVA.
Una situación similar es la que vive la propietaria de un piso en el barrio palmesano de Camp Redó que prefiere permanecer en el anonimato. Su anuncio dice claramente “abstenerse inmobiliarias”, pero nada más responder al teléfono pregunta: “¿Eres un particular o de una inmobiliaria?”. “No tienen consideración por tus preferencias, me paso el día bloqueando números continuamente”, confiesa. “Aunque la captación de clientes sea algo lícito, no todo vale y este tipo de situaciones son lamentables”, asegura Lenz.
No tienen consideración por tus preferencias, me paso el día bloqueando números continuamente de inmobiliarias
En los últimos tiempos muchos propietarios optan por ofertar sus viviendas tanto directamente como a través de inmobiliarias, no sólo para aumentar las posibilidades de éxito sino también, aseguran, para poder acceder al mercado extranjero. “Si recurres a inmobiliarias muchas veces es por eso. Los extranjeros buscan seguridad y van directamente a agencias porque tienen miedo de posibles timos”, añade Lola. “La mayoría de alemanes son muy cómodos y van directamente a empresas”, coincide el propietario de un chalet en alquiler en Esporles.