¿Sube o baja el valor de mi piso si lo reformo?

Si estás pensando en cambiar la cocina o en meterte en una reforma integral, es normal que te preguntes si esa inversión se va a notar en el precio del piso. La respuesta corta: puede subir, pero no tiene por qué hacerlo en la misma medida que lo que te has gastado. Quien vive en Madrid y se plantea vender o refinanciar después de las obras lo comprueba enseguida con la tasación de un piso en Madrid: el valor se calcula comparando con viviendas parecidas de la zona, no sumando las facturas de la obra.

No eres el único con la idea. Tres de cada diez hogares españoles hicieron alguna mejora en su vivienda en 2025, según el informe Radar Reforma que elabora Andimac junto a Ascer y GfK-IQ. En total fueron unos 1,9 millones de actuaciones, un 1,6% más que el año anterior. La mayoría, eso sí, fueron arreglos pequeños de mantenimiento. Una reforma integral, de dos o más estancias, sale de media por unos 32.000 euros con materiales y mano de obra.

En ciudades como Madrid se ve mucho: gente que compra un piso de segunda mano para ponerlo al día o que, después de muchos años viviendo en él, decide renovarlo. En los dos casos la pregunta es la misma: ¿cuánto más va a valer cuando acaben las obras?

No todas las reformas suman lo mismo

Cambiar una cocina antigua, renovar el baño o poner ventanas nuevas mejora mucho la primera impresión de quien visita el piso. Pero no todo lo que mejora la impresión mueve el precio igual.

Lo que más pesa es lo que no se ve a simple vista y cuesta más arreglar: la instalación eléctrica, la fontanería, el aislamiento y la puesta al día de las estancias principales dentro de una reforma integral. Pintar o cambiar los muebles queda bonito, pero no juega en la misma liga. Y si la distribución es mala, replantearla para aprovechar mejor los metros también se nota.

El aislamiento y las ventanas tienen además efecto en lo que pagas de luz y calefacción, y eso también cotiza. Un estudio del profesor del IESE Carles Vergara, que analiza más de 243.000 viviendas en España entre 2012 y 2024, calcula que cada letra que se mejora en la calificación energética sube el valor de la vivienda un 1,3% de media.

Ahora bien, nadie te puede garantizar una subida concreta. Depende de cómo estaba el piso antes, de la calidad de los materiales, de lo que hayan costado las obras y de lo que se paga por viviendas parecidas en el mismo barrio.

¿Recuperas lo que te gastas en la reforma?

No necesariamente. Si tu piso valía 250.000 euros y te gastas 35.000 en reformarlo, eso no quiere decir que pase a valer 285.000. Si en tu barrio los pisos parecidos se venden a precios similares, puede que recuperes solo una parte de lo invertido.

Por eso tiene sentido tasar la vivienda antes de empezar, para saber cuánto vale tal y como está. Esa cifra te sirve de punto de partida para compararla con la de después y ver si la obra compensa en términos económicos.

¿Cómo cuenta una reforma en la tasación de un piso en Madrid?

El tasador no suma el coste de la obra al precio que tenía el piso. Lo que hace es mirar cómo es la vivienda y compararla con ventas y ofertas de pisos parecidos. Entran en juego la superficie, la ubicación, el estado de conservación, la antigüedad y las calidades.

En Chamberí, por ejemplo, dos pisos de tamaño parecido pueden tener valores muy distintos según tengan ascensor, terraza, buena luz o una distribución bien aprovechada. También cuenta cómo están las zonas comunes y si el edificio tiene obras pendientes.

Las reglas las marca la Orden ECO/805/2003, la norma que rige las tasaciones para hipotecas y otras finalidades financieras, y que se actualizó en 2025. Para que la reforma cuente, tiene que estar hecha y el tasador tiene que poder comprobarla en la visita.

Si has cambiado instalaciones o distribución, o has mejorado de verdad la eficiencia energética, una tasación nueva te dirá cuánto vale el piso ahora. Si solo has pintado, no esperes milagros.