Fernando Ramos es una de las personas que más conocimiento tiene del mercado de vivienda turística en Madrid. Su negocio gestiona un centenar de pisos de particulares en toda España, 76 de ellos en Madrid. Sus clientes de las páginas de reservas le conocerán probablemente como Fer, su nombre de usuario y uno de los protagonistas del reportaje Las empresas que controlan Airbnb en Madrid junto a Claudia o Alberto.
“Empezamos en esto en 2014, gestionando cinco pisos de amigos”, explica en conversación con Somos Malasaña. Fernando venía del mercado inmobiliario y, ante la debacle del sector, decidió probar suerte en otra área de negocio que parecía tener un futuro halagüeño y en la que contaba con bastante experiencia. Fundó For You Rentals con otro socio y empezó a alquilar propiedades de otros por internet, cuando no lo hacía casi nadie en España.
Su empresa administra pisos en Madrid, Sevilla, Málaga y Cádiz, todos de propietarios que han acudido a la compañía “por el boca a oreja, no tenemos delegados comerciales”, indica. La mayoría busca obtener una rentabilidad más alta por su vivienda y un mayor control del inmueble, explica Ramos. “Mucha gente nos viene muy quemada por los alquileres a largo plazo, que les han dejado mal el piso o con rentas a deber, aunque actualmente la morosidad es menor”, puntualiza.
Fernando habla del mercado de alquiler vacacional como de un negocio más, sin unas cifras espectaculares de facturación: “Si algún propietario o inversor quiere hacerse rico, mejor que haga otra cosa”, advierte antes de detallar que “una vivienda bien comunicada, que entre por los ojos y que se alquile a unos 1.000 € puede ofrecer entre el 25% al 30% de rentabilidad mayor que el alquiler a largo plazo, aunque esto depende mucho de la ubicación y del número de plazas por apartamento”. Esta es la media, muy lejos del mito de que los beneficios se duplican con el alquiler turístico, porque alguno de sus clientes puede llegar a obtener hasta el 50% como máximo por contar con unas condiciones excepcionales, “pero son casos muy puntuales”.
“Madrid no es como Barcelona”, sentencia Ramos, que indica que en esta ciudad la ocupación mensual de las propiedades que gestiona está entre el 60% y el 75%, aún siguiendo una estrategia comercial de mantener los pisos turísticos ocupados la mayor parte del tiempo, sin buscar más margen de beneficio con alquileres más caros que solo se ocupan el fin de semana. “No hay ningún propietario que se haga rico, ni siquiera los que poseen edificios enteros para turistas”, repite.
A la espera de la regulación de Carmena
A la espera de la regulación de Carmena
En Madrid hay actualmente más de 20.000 anuncios en las plataformas de viviendas turísticas, el 40% publicados por empresas como la de Fernando Ramos, una tendencia -la de gestión por parte de empresas y no de particulares- que va a más cada año en la capital. El Ayuntamiento de Madrid está pendiente de aprobar una normativa que causará -según sus previsiones- una “ilegalización masiva” de este tipo de alojamientos, ante los problemas de convivencia y, sobre todo, de escasez de oferta que ha generado la turistificación de la ciudad desde la popularización de páginas como Airbnb o Homeaway. Esto se sumará al mayor control que está ejerciendo el Gobierno de Carmena, que ha ordenado el cierre de decenas de apartamentos sin licencia.
Ramos obvia la parte más negativa del alquiler turístico y cree que estas declaraciones y acciones municipales forman parte “de un buenismo intencional para proteger a los vecinos”, pero que no se ajustan a la realidad. “El mundo de los apartamentos turísticos ha venido para quedarse, es algo imparable”, sentencia antes de advertir que si la norma que aprueba el Ayuntamiento es “razonable y protege a todos, puede ser interesante”.
“La parte reguladora es importante, para que todo el mundo se sienta cómodo en la actividad”, añade y recalca que, en el caso de su empresa, no gestionan viviendas que no cumplan los mínimos de habitabilidad y todas sus propiedades están dadas de alta en el registro de la Comunidad de Madrid. También rechazan prácticas como la depredación de alquileres que sí que ejercen otras compañías de su sector, y que ha ayudado a elevar las rentas de los arrendamientos en la ciudad.
[Mapa con las seis empresas que más viviendas turísticas controlan en Madrid. En azul claro, las de For You Rentals]
¿Cambiará algo la regulación que aprobará el Ayuntamiento de Madrid? Ramos no cree que la ciudad quiera desprenderse de los 1,5 millones de viajeros que se alojan en viviendas turísticas y que, si no pueden hacerlo, “se irán a otro sitio”. Lo que sí que calcula es que saldrán operadores del mercado -los menos profesionalizados- y que la media de precio por noche y vivienda -él la establece en 70 €- “subirá en Madrid, pero no tanto como en Barcelona, porque la ciudad tiene menos tirón turístico”.
Un impuesto a los turistas
Un impuesto a los turistas
Aunque se declara contrario a las tasas, Fernando saluda la intención del Ayuntamiento de Madrid de imponer un gravamen turístico a los que se alojen en la ciudad: “Comprendo que quieren tener controlados a los que vienen y puede ser interesante si la tasa revierte en la propia ciudad, incluso el viajero lo puede agradecer”.
¿Y el futuro de los alquileres de vivienda turística, hacia dónde va? A Fernando Ramos le interesa mantener un perfil de cliente que no dé problemas (el ideal para él es una familia de cuatro miembros, con dos hijos menores) y le gustaría poder ofrecer más servicios hoteleros para mejorar las prestaciones: “Limpiezas diarias, más confort... creo que es por donde tenemos que ir los profesionales”.
También propone que todos los actores implicados en el sector se junten con los vecinos e instituciones para “integrar las cosas buenas que trae el turismo” para “el beneficio del barrio” y superar el “frentismo” actual: “Hay más enfoques positivos para la vivienda turística de lo que pudiera parecer. El turismo es apasionante y, si se hace bien, con calidad, puede hacer crecer esta ciudad”.
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