Finanzas para propietarios

En las últimas semanas han circulado varios análisis que quieren explicar el problema de la vivienda como un conflicto de intereses. España, según esta visión, estaría dividida entre dos grandes grupos: los propietarios, algunos de los cuales además tienen algún piso arrendado, y la masa creciente de arrendatarios que no pueden comprar.

Y aunque pueda ser verdad que los españoles se ven a sí mismos así, ocurre que desde un punto de vista financiero –si atendemos a la riqueza y a la posición de cada persona en la sociedad– esa división tiene escaso encaje. Al contrario, en el asunto del alquiler los intereses de los propietarios que solo tienen una vivienda están mucho más cerca de los inquilinos que de los arrendadores.

Vamos a verlo con un ejemplo sencillo: 

Todos los residentes en España tenemos derecho a una tarjeta sanitaria que nos da acceso a los centros de salud y a los hospitales. Es una especie de activo del que disfrutamos sin tener que compensarlo individualmente. Ahora imaginemos que esas tarjetas no fueran unipersonales, sino que se pudieran comprar y vender, y que ni siquiera tuvieran un límite por persona, sino que la misma persona pudiera acumular varias tarjetas y alquilarlas. Para ir al médico, habría que alquilar una tarjeta a alguien que tuviera más de una o comprarla al precio que pusiera el vendedor.

La tarjeta seguiría siendo un activo, pero entonces comenzaría a ser también un coste, una necesidad que hay que cubrir en el mercado. Quien tuviera una tarjeta poseería un activo pero, a la vez, en el mismo acto, tendría un pasivo: necesitaría consumirla. El saldo sería cero.

Esto es lo que ocurre cuando se permite que las licencias de vivienda, que se pensaron exactamente igual que las tarjetas sanitarias, para que cada familia tuviera una, se convierten en un bien de mercado. 

De pronto aparecen los arrendatarios: que son quienes no tienen ninguna vivienda y tienen que pagar solo para acceder a los beneficios de vivir en alguna parte. 

Pero la naturaleza del patrimonio de los propietarios también cambia: empiezan a tener un pasivo inherente a vivir en algún sitio. Por lo tanto, mientras vivan, el resultado de sumar el activo de su vivienda al pasivo de su consumo será cero. En el sentido común esto se intuye en esa idea de que “da igual cuánto suban las casas si siempre vas a tener que pagar más por la siguiente que te compres”.

La macroeconomía reconoce sin pestañear este fenómeno. En las cuentas nacionales, las viviendas que están ocupadas por sus propietarios suman al PIB con algo llamado el “alquiler imputado”, ese alquiler ficticio que el propietario se estaría cobrando a sí mismo, equivalente al que cobraría si se la alquilara a otra persona. El propietario que vive en su casa es, a la vez, casero e inquilino de sí mismo.

Si viviéramos en un país de propietarios, donde cada familia tuviera una vivienda y el alquiler fuera una parte residual, limitada a la demanda de la minoría que quiere vivir en ese régimen, este mecanismo de mercado tendría sentido: unas generaciones le trasladarían a las siguientes esos activos con la revalorización correspondiente al crecimiento de la economía. La posición de cada familia no cambiaría sustancialmente respecto de la de las demás.

Pero cuando se consiente que las viviendas se conviertan en negocios de alojamiento —que es lo que son los pisos en alquiler— y que la misma persona o la misma empresa acumule varias viviendas, la lógica cambia por completo. Para quien tiene más de una, el saldo ya no es cero. La primera cubre su necesidad de vivir en algún sitio; pero todas las demás son activo puro, sin ningún pasivo que las compense. Cada una genera una renta real, que llega cada mes a su cuenta y que puede reinvertir en la siguiente.

Y esto cambia también lo que valen las casas. Mientras las viviendas se compran para vivir en ellas, su precio está limitado por lo que las familias pueden pagar con su salario. Pero en cuanto se compran como negocio, su precio pasa a depender de la renta que se les puede extraer. Cuanto más alto sea el alquiler que los inquilinos se ven obligados a pagar, más vale el piso. El precio de la vivienda empieza a medir lo que se puede cobrar por dejar vivir a otros.

Las consecuencias para el reparto de la riqueza son inmediatas. Los inquilinos transfieren cada mes una parte de su salario a los caseros; sube el precio de las casas. Y los propietarios pueden percibir que aumenta su patrimonio. Pero mientras sube el precio de su activo, también sube el coste de su pasivo: lo que han de pagar por vivir en la ciudad. Mientras tanto, su saldo sigue siendo cero: lo que ganan como caseros de sí mismos lo pierden como inquilinos de sí mismos. 

Solo los rentistas ven realmente incrementado su patrimonio con cada subida del precio. Ocurre que, además, los rentistas, con esas ganancias, compran más viviendas, que generan más rentas, que compran más viviendas en una espiral de subida de precios como la que estamos viviendo. 

Con el tiempo, la diferencia de rentabilidad entre quien puede cobrar un alquiler y quien no, porque no tiene más casa que la que habita, abre una brecha patrimonial que se va haciendo cada vez más ancha, por la que los rentistas acaban despegándose del grueso de los propietarios casi tanto como de los inquilinos.

Imaginemos dos familias que parten de la misma casilla: cada una tiene una vivienda de 300.000 euros en la que vive. La segunda, además, tiene otro piso del mismo valor, que alquila. Supongamos que las viviendas se revalorizan un 3% al año y que el piso alquilado deja, descontados gastos, un 4% neto, que su dueño reinvierte en más viviendas. Al cabo de treinta años, la casa de la primera familia valdrá unos 730.000 euros pero, como hemos visto, ese dinero estará atado a la necesidad de vivir en algún sitio: su saldo seguirá siendo cero. La segunda familia tendrá su propia casa, que valdrá lo mismo, y además un patrimonio en alquiler de cerca de 2,3 millones. Empezaron con una diferencia de dos a uno. Terminarán con una de más de cuatro a uno. Y si lo medimos por lo único que cuenta, el patrimonio libre, el que no está atado a la necesidad de un techo, la diferencia será de cero a 2,3 millones.

Si España se empeña en la trayectoria del rentismo, los grandes perjudicados serán quienes no puedan comprar. Pero los siguientes grandes perjudicados serán los propietarios de una única vivienda: los que todavía están pagando hipoteca y los que viven en la única casa que poseen.

De manera que es cierto, por tanto, que en España hay dos grandes grupos con intereses opuestos en materia de vivienda. Pero la línea que los separa no está entre los propietarios y los inquilinos, sino entre los rentistas y todos los demás.