Cuál es la finca 1143 y por qué ha dinamitado la construcción de un nuevo parque comercial en San Bartolomé de Tirajana

La sentencia del Juzgado Contencioso-Administrativo nº4 de Las Palmas de Gran Canaria del pasado 21 de mayo de 2021, que anula un plan destinado a construir un parque comercial y más de 300 viviendas en El Hornillo, dentro del municipio turístico de grandes propietarios de San Bartolomé de Tirajana (Gran Canaria), apunta directamente a la finca 1143, uno de los terrenos que compone la unidad de actuación. La jueza declara que la finca no se encuentra dentro de la superficie a edificar, como así han hecho ver los promotores, Sonneland Inversiones SL y Borneiriña SL, y considera que el Ayuntamiento se desentendió de la realidad al no considerar la controversia sobre la titularidad del suelo y conferir a una certificación registral una extensión y unos linderos que no tiene.

La finca 1143, perteneciente a la finca matriz 7451, cuenta con una historia plagada de capítulos que la convierten, cuanto menos, en una superficie de titularidad controvertida, como así indica la jueza y ha podido comprobar Canarias Ahora. Además, el fallo destaca que sin esa porción de terreno la iniciativa no habría recibido el visto bueno al no sumar el porcentaje de suelo suficiente.

Con una extensión de 78.000 metros cuadrados, fue adquirida por Juan Viera Pestana y Rita Isabel Caballero el 29 de noviembre de 1984 a los hermanos María del Carmen y Carlos Marina Fiol por 3.907 euros. Dos años más tarde, Pestana reduce el tamaño de la finca, dejándola en 71.000 m2. Y en 1998 vuelve a modificarla, segregando 23.500 m2 y dando origen al previo 19239.

Juan Viera y Rita Caballero venden esta última finca a Gompromanda SL en 1998 por 1.059.283 euros. Ellos compraron el 100% del terreno por cerca de 4.000 euros y vendieron alrededor del 33% por más de un millón. Por esa fecha ya se estaba gestando por parte de Gompromanda SL un primer plan para urbanizar la zona de El Hornillo. Sin embargo, tras unos años, el proyecto no llegó a materializarse.

Después de que la primera iniciativa no prosperase, Gompromanda SL, que llegó incluso a vender alguna parcela, transfiere la finca 19239 a Sonneland Inversiones SL y Borneiriña SL al 50%, es decir, 11.750 m2 para cada una de ellas. Estas son las dos empresas promotoras del actual plan de El Hornillo que ha ‘tumbado’ la Justicia, que recoge algunas diferencias con el anterior y lleva al Ayuntamiento a revisar el Plan General de Ordenación aprobado en el año 1996.

La urbanización de El Hornillo solo contemplaba edificios con dos plantas. Con la nueva modificación ese límite sube a seis y la zona comercial también aumenta. Y ya en 2017, el Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana termina por dar luz verde al expediente 11/2017 de Planeamiento, el plan destinado a construir parque comercial y más de 300 casas en El Hornillo que incluye las fincas 1143, 19239 y 2094.

¿De quién es la finca 1143?

Cuando el proyecto sale adelante, quien figura como titular registral de la finca 1143 (fue segregada, pero sigue teniendo una cabida registral de 47.504 m2, según el Registro de la Propiedad) es Juan Viera Pestana. Pero la finca se encuentra gravada con la anotación de embargo preventivo a favor de la comunidad hereditaria compuesta por M. A. D. R. V. y P. R. V. por un importe de 608.320 euros desde el 20 de octubre de 2008, según la resolución del Juzgado de Primera Instancia nº2 de San Bartolomé de Tirajana.

Aun así, Viera y su esposa venden la finca, como bien ganancial, el 1 diciembre de 2016 a un tercero, y, como bien privativo (esta vez solo figura como vendedor Viera), el 1 de diciembre de 2017 a Valmare Canarias SL, actuando como administrador solidario Carlos Javier Rial, el representante de las compañías promotoras del plan de El Hornillo (sin esta compra, Rial no tendría el porcentaje suficiente de suelo para promover el proyecto).

En el mismo contrato de compraventa de 2017 entre Rial y Viera se hace mención a que la finca está embargada y que “la cantidad de 608.320 euros serán retenidos por la compradora [Valmare Canarias SL] para hacer frente al pago del embargo que pesa sobre la finca”.

Sin embargo, la Fiscalía Provincial de Las Palmas, en las diligencias previas en el procedimiento 2404/2020 que sigue el Juzgado de Instrucción nº1 de San Bartolomé de Tirajana, señala en un informe que “cuesta entender por qué motivo las partes [Juan Viera y Carlos Javier Rial] acuerdan la retención del pago del precio, toda vez que si dicha cantidad se hubiera hecho efectiva, el señor Pestana hubiera dispuesto de efectivo para pagar casi la totalidad de la deuda con la comunidad hereditaria, y máximo cuando según los escritos de las partes, la deuda actualmente asciende a la cantidad de 307.948 euros”.

La fiscal Elena Herrera Rodríguez declara que Valmare Canarias SL ha adquirido una finca “sin haber pagado precio alguno” por ella, lo que podría ser constitutivo de un delito de alzamiento de bienes, máxime, dice, si a la cantidad del precio retenida habría que sumarle, supuestamente, 50.000 euros que habrían sido entregados mediante talón bancario el 1 de diciembre de 2016 (cuando Viera y su esposa venden la finca a un tercero), documento que pide la Fiscalía pero que no se ha incorporado al procedimiento.

Para recordar: Juan Viera es quien se presenta como propietario de la finca 1143 en el Plan Parcial de El Hornillo a pesar de haberla vendido hasta en dos ocasiones. Así lo reconoce en el concurso voluntario de acreedores 335/2020, promovido por él mismo, en el que hace ver la existencia de una deuda a favor de la Junta de Compensación de 453.784 euros. Esto también lo recoge el informe del Ministerio Público, que vuelve a incidir en que no ha habido pago alguno por parte de Carlos Javier Rial para hacerse con la finca 1143, y, de este modo, es por lo que está citado para prestar declaración el 2 de julio en calidad de investigado, al considerar la fiscal que “existen indicios suficientes para llamar a declarar como investigado al recurrente [Carlos Javier Rial] como cooperador necesario por un delito de frustración a la ejecución o en su caso, según resulte diligencia practicada, como cooperador necesario de insolvencia punible”.

Las claves de la sentencia que anula el plan

El fallo de lo contencioso-administrativo que anula el plan de El Hornillo no hace mención a la controversia sobre la titularidad de la finca 1143 entre Juan Viera, Carlos Rial y la comunidad hereditaria. De hecho, la jueza apunta que “la titularidad de las fincas [1143, 2094 y 19239] ni su ubicación registral es cuestionado”. Lo que plantean los recurrentes es que la ubicación real de las mismas se encuentra fuera de la unidad de actuación, y que los linderos de la finca matriz, la 7451, fueron modificados de forma irregular por Juan Viera para que esta fuera incluida en la iniciativa.

La jueza declara que la finca 7451 se halla a la izquierda del Barranco de la Tabaquera, por lo que “no cabe alcanzar otra conclusión que se encuentra totalmente excluida [de la unidad de actuación]”. No obstante, sostiene que no es su función pronunciarse al respecto, y que la discrepancia sobre la situación real de esos terrenos, ya que hay informes topográficos con conclusiones contradictorias, debería haber sido puesta de relieve por el Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana, que no tomó esto en consideración y, lejos de considerar la titularidad como litigiosa, reconoce a los promotores unas superficies cuya propiedad es litigiosa.