València tramita d'amagat un canvi legal per a reobrir l'hotel Sidi, de sis plantes, en ple Parc Natural de l'Albufera

L'Ajuntament de València tramita una modificació de les normes urbanístiques del Pla General d'Ordenació Urbana (PGOU) de la ciutat que, en la pràctica, pot suposar una finestra legal per a la reobertura de l'hotel Sidi Saler tal com pretén l'alcaldessa, María José Catalá, malgrat les dos sentències que ho impedeixen.

Precisament, els canvis que es pretenen introduir poden suposar un nou escenari legal que permetria esquivar les resolucions judicials esmentades. En concret, es flexibilitzen les condicions dels edificis en situació de fora d'ordenació que estan en paratges naturals, com és el cas del Sidi, i, a més, s'obri la porta al fet que es puguen executar obres de consolidació en aquests edificis, quan actualment tan sols se'n permeten de manteniment.

Des de la Regidoria d'Urbanisme que dirigeix el regidor Juan Giner (PP) es va traure a informació pública l'octubre de 2025 una proposta de noves normes urbanístiques. No obstant això, les al·legacions no es van arribar a respondre i el passat mes de juliol es va exposar al públic una segona proposta amb canvis cridaners pel que fa als edificis en situació de fora d'ordenació.

Així, en aquest sentit, la primera proposta d'octubre de l'any passat considerava en situació de fora d'ordenació “les edificacions, construccions, instal·lacions, activitats i obres la implantació de les quals haja sigut en el seu moment legalment autoritzada i que en l'actualitat estiguen en les condicions següents: edificis que, per excés de volum o per la conformació d'aquest, atés el lloc on es troben ubicats, atempten contra el patrimoni historicoartístic o contra espais naturals protegits”.

No obstant això, en l'última versió proposada s'obri un apartat diferenciat per als edificis en espais naturals protegits que, lluny d'aportar seguretat jurídica, deriva responsabilitats a altres normatives que no tenen competències en l'àmbit urbanístic de la ciutat de València, on preval el PGOU. Així, la nova redacció proposada estableix que es consideraran fora d'ordenació els edificis que “per les seues característiques resulten incompatibles amb els espais naturals protegits, sempre que aquesta incompatibilitat quede identificada i motivada de manera concreta en el document d'ordenació sectorial aplicable, amb indicació de l'espai, element o recurs que quede afectat i de la contradicció concreta que determine la impossibilitat de la seua permanència”.

Aquest nou text elimina el concepte d'“excés de volum”, un aspecte clau en les sentències contràries a la concessió de llicència del Sidi, i, a més, remet la possible incompatibilitat al que indiquen els documents d'ordenació sectorial —Pla d'Ordenació dels Recursos Naturals i Pla Rector d'Ús i Gestió— que, precisament, en aquestes situacions determinen que són les normes urbanístiques del Pla General del municipi afectat les que estableixen els criteris.

A més, una altra de les novetats de l'últim text proposat per l'Ajuntament estableix, quant al règim urbanístic de la situació de fora d'ordenació, que “de manera excepcional i degudament justificada, l'Administració podrà ordenar, d'ofici o a instància de part, obres parcials de consolidació o demolició en immobles en situació de fora d'ordenació si aquestes obres foren estrictament necessàries per a garantir la seguretat, salubritat i ornament de l'espai públic, davall les mateixes condicions establides en aquest article per a les obres de conservació”.

Un canvi substancial respecte de les normes actuals, que tan sols permeten que en un edifici en situació de fora d'ordenació es realitzen xicotetes reparacions o treballs de manteniment, res a veure amb les “obres parcials de consolidació”.

A tot això s'afig que l'empresa Lukeson Management, SL, que pertany al Grupo Safadi Promotora, ha adquirit un dret sobre l'immoble als propietaris anteriors, els fons Divarian i Coral Homes, amb la intenció de ressuscitar-lo i convertir-ne una part en un centre de recuperació de fauna marina.

Segons va avançar el diari Levante-EMV, la firma ha elaborat un projecte aparentment més integrat en l'entorn, però que manté la mateixa estructura i, sobretot, un aspecte fonamental: les mateixes altures.

El problema legal de les altures

L'eliminació del concepte d'“excés de volum” de les normes urbanístiques dels edificis en situació de fora d'ordenació no és una qüestió menor, tenint en compte el contingut de les últimes sentències —pendents de recurs— que donen la raó a l'Ajuntament quan era dirigit per Joan Ribó.

L'última sentència, del passat mes de febrer, destaca l'element de les altures de l'immoble com a clau per a avalar la denegació de la llicència sol·licitada per l'anterior propietat, que ja va presentar, sense èxit, un projecte de rehabilitació per a reobrir l'establiment.

La sentència del Jutjat Contenciós Administratiu número 9 de València conclou que l'hotel està en situació de fora d'ordenació substantiva perquè està ubicat en un parc natural declarat com a tal el 1986 i forma part del domini públic maritimoterrestre després de la delimitació aprovada el 2007.

Això fa que no se li puga concedir llicència d'obres per a una rehabilitació estructural, sinó tan sols per a xicotets treballs de manteniment. Segons la sentència consultada per elDiario.es, “l'edifici que la part demandant pretén reformar per a tornar-lo a posar en ús té sis plantes (planta baixa + 5), segons s'indica en la mateixa memòria presentada per la part demandant per a demanar les llicències (full 280 de l'expedient administratiu), mentre que la normativa urbanística municipal preveu per a aquesta parcel·la un màxim de dos plantes (planta baixa + 1)”. La diferència “entre el nombre de plantes que permet el planejament i el nombre total de plantes de l'edifici és, per tant, de quatre”.

Però no és l'únic condicionant. La sentència avala també l'impacte de l'edificació en el parc natural, independentment que es recobrisca de vegetació per a dissimular-lo. Segons recull la resolució, “l'edifici es troba en la mateixa platja, amb afectació de les dunes, un element significatiu del parc, la protecció i recuperació de les quals és un dels objectius de la normativa que regula aquest espai natural protegit. No tot edifici fora d'ordenació que estiga dins del parc natural constitueix per se un atemptat contra l'espai protegit, però en aquestes circumstàncies d'ubicació i característiques de l'edifici, hem de concloure que sí”.