Exceso de alturas e impacto en el Parque Natural de la Albufera: por qué es ilegal rehabilitar el hotel Sidi Saler

La pretendida reapertura del Sidi Saler no sería posible en la actualidad con la configuración actual del edificio por más árboles y vegetación que plantaran a su alrededor para tratar de disimular el edificio o hacerlo más sostenible, al menos visualmente. Y no sería posible porque el Ayuntamiento no podría conceder licencia de obras a la empresa propietaria para su rehabilitación, tal y como recoge la última sentencia de febrero del pasado año.

Pese a todo, la empresa Lukeson Management, S.L. que pertenece al Grupo Safadi Promotora, ha adquirido un derecho sobre el inmueble a los anteriores propietarios, los fondos Divarian y Coral Homes, con la intención de resucitarlo y convertir una parte en un centro de recuperación de fauna marina. La empresa no ha contestado a las preguntas de este diario sobre su propuesta.

Según avanzó el diario Levante-EMV, la firma ha elaborado un proyecto aparentemente más integrado con el entorno, pero que mantiene la misma estructura y sobre todo, un aspecto fundamental, las mismas alturas.

Sin embargo, la mencionada sentencia destaca este aspecto como clave para avalar la denegación de la licencia solicitada por la anterior propiedad, que ya presentó, sin éxito, un proyecto de rehabilitación para reabrir el establecimiento.

La sentencia del juzgado de lo contencioso administrativo número 9 de València dio la Razón al Ayuntamiento y a Acció Ecologista-Agró concluye que el hotel está en situación de fuera de ordenación sustantiva al estar ubicado en un Parque Natural declarado como tal en 1986 y formar parte del dominio público marítimo-terrestre tras el deslinde aprobado en 2007.

Esto hace que no se le pueda conceder licencia de obras para una rehabilitación estructural, sino tan solo para pequeños trabajos de mantenimiento. Según el fallo judicial consultado por elDiario.es, “el edificio que la parte demandante pretende reformar para volver a poner en uso tiene seis plantas (planta baja + 5), según se indica a la misma memoria presentada por la parte demandante para pedir las licencias (hoja 280 del expediente administrativo), mientras que la normativa urbanística municipal prevé para esta parcela un máximo de dos plantas (planta baja + 1)”. La diferencia “entre el número de plantas que permite el planeamiento y el número de plantas total del edificio es, por lo tanto, de cuatro”.

Pero no es el único condicionante. La sentencia avala también el impacto de la edificación en el Parque Natural, independientemente de que se revista de vegetación para disimularlo. Según reza el fallo, “el edificio se encuentra en la misma playa, con afectación de las dunas, un elemento significativo del parque, la protección y recuperación de las cuales es uno de los objetivos de la normativa que regula este espacio natural protegido. No todo edificio fuera de ordenación que esté dentro del parque natural constituye per se un atentado contra el espacio protegido, pero en estas circunstancias de ubicación y características del edificio, tenemos que concluir que sí”

Además, añade: “Teniendo en cuenta todo el que hemos expuesto, en definitiva, tenemos que afirmar que este edificio atenta contra el espacio natural protegido del Parque Natural de la Albufera. La consecuencia de esto, como afirma el Ayuntamiento en los actos administrativos impugnados (...), es que no se puede conceder la licencia de obras que pretende la parte demandante”.

Un tercer factor impediría además la concesión de la licencia aunque se considerara que el edificio está en situación de fuera de ordenación en diferido, tal y como planteaba la propiedad del inmueble. Esta figura (fuera de ordenación en diferido) sí que permite hacer obras de mayor calado, pero también con limitaciones que impedirían ejecutar un nuevo proyecto.

El juez recuerda que en este caso legislación establece que “la construcción podrá considerarse dentro de ordenación hasta el momento en que concluya su vida útil, se produzca la sustitución voluntaria o se operen en ella obras de reforma de trascendencia equiparable a la reedificación (reestructuración total), lo que implica que el coste de las obras ”no sea superior al 50% del valor actual del edificio“, lo que en el caso de la actuación de los anteriores propietarios tampoco se cumplía y difícilmente se pueda justificar con el nuevo proyecto, cuya magnitud es realmente importante.

Dos recursos judiciales clave

La situación legal actual, sin embargo, podría cambiar en un futuro no muy lejano. Los fondos Divarian y Coral Homes recurrieron tanto esta sentencia como otra anterior que avaló la denegación y caducidad de la licencia de actividades por parte del Ayuntamiento.

Tan solo unas sentencias que dejaran sin efecto las anteriores y dieran la razón a las mercantiles, permitirían plantear una reapertura, aunque implicaría modificaciones legales por parte del Ayuntamiento, en concreto, del Plan General de Ordenación Urbana (OGOU) del año 1988 que es el que impide la rehabilitación de inmuebles de más de dos alturas en el Parque Natural de la Albufera. El Consistorio ya ha empezado a dar pasos en esa dirección mediante una modificación del PGOU que “simplifica el régimen de las situaciones de fuera de ordenación de los edificios”.

Por su parte, el ministerio de Transición Ecológica también tiene mucho que decir. Al estar el hotel en dominio público marítimo-terrestre, además de las licencias municipales necesita una concesión administrativa para poder operar. En 2018 se le concedió a la anterior propiedad sujeta a que obtuviera las licencias municipales, lo que no ha sido posible.

En la sentencia del pasado año, el juez advierte de que en las actuales condiciones el ministerio está obligado a incoar un expediente de caducidad de la concesión, que tal y como han explicado desde el departamento de Sara Aagesen a preguntas de elDiario.es, no se ha iniciado puesto que la sentencia no es firma al haber un recurso pendiente de resolución: “Si finalmente se confirma que no es posible obtener las autorizaciones necesarias para el funcionamiento del establecimiento, deberá determinarse jurídicamente el procedimiento que corresponda respecto de dicha concesión, incluida, en su caso, su caducidad”, han comentado.