Un abogado detalla los derechos, límites y claves legales de conceder el usufructo vitalicio de una vivienda
En una crisis del mercado inmobiliario como la actual, cada vez son más visibles figuras jurídicas como la nuda propiedad de una vivienda, que a menudo se vende por debajo del precio de mercado y permite al propietario obtener liquidez así como conservar el usufructo vitalicio, es decir, el derecho sobre ella hasta el fallecimiento.
“El usufructo vitalicio es el derecho a usar y disfrutar un inmueble ajeno durante toda la vida del usufructuario, conservando su forma y sustancia. La vivienda sigue siendo del nudo propietario, que recupera el pleno dominio cuando el usufructuario fallece”, explica Alberto Torresa, abogado y presidente de la sección de arrendamientos urbanos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM). En España es especialmente habitual en el ámbito sucesorio, “por ejemplo, cuando el cónyuge que fallece primero deja en testamento al sobreviviente el usufructo de todos sus bienes y a los hijos la nuda propiedad”, apunta Torresa.
El uso de la vivienda
Una de las dudas más frecuentes suele girar en torno a si la persona que ostenta el usufructo puede rentabilizar o transformar el inmueble. “Por regla general, el usufructuario puede alquilar o ceder su uso a otra persona, salvo que haya una prohibición expresa”, matiza el abogado.
“Lo más importante es que esos contratos de arrendamiento se extinguen cuando termina el usufructo, es decir cuando fallece el usufructuario, sin que el inquilino pueda invocar ningún tipo de prórroga”, advierte Torresa.
En cuanto a la posibilidad de hacer obras, el experto confirma que el residente vitalicio “puede realizar reformas de mejora, como el cambio de suelos o la renovación del baño, siempre que no alteren la sustancia de la vivienda y sin derecho a reclamar indemnización posterior”.
En caso de que la obra sí altere el inmueble de forma sustancial, “necesita autorización del propietario y, si afecta a elementos comunes, de la comunidad”, aclara Torresa, que recomienda pedirla por escrito.
Los derechos del propietario
Para el nudo propietario, el uso de la vivienda queda totalmente condicionado a que el usufructo continúe vigente. Aunque jurídicamente tiene la posibilidad de vender la nuda propiedad que posee, el comprador también tiene que respetar el usufructo y no podrá habitar la vivienda hasta que finalice. “Por eso se vende generalmente con precio muy por debajo del de mercado”, señala el letrado.
En lo referente al mantenimiento económico cotidiano, que incluye los gastos de comunidad, suministros o el seguro del hogar, por ejemplo, no existe una fórmula única en este tipo de situaciones, sino que dependerá de lo que hayan acordado expresamente las partes, dentro de lo que permita la legislación de arrendamientos urbanos.
Aunque el usufructo vitalicio está concebido principalmente para durar hasta la muerte del beneficiario, también puede finalizarse con anterioridad “por renuncia, por pérdida total del inmueble o por consolidación, si usufructo y nuda propiedad recaen en la misma persona”, detalla Torresa.