Manuela Carmena ya tiene un plan para luchar contra la proliferación de viviendas turísticas en Madrid. Su Junta de Gobierno dará luz verde este jueves a una herramienta con la que el Ayuntamiento confía en frenar el efecto Airbnb que está elevando los alquileres y despoblando el centro de la capital a pasos agigantados desde hace tres años. La normativa, a cuyos detalles ha tenido acceso el periódico Somos Malasaña, protegerá la mitad de los barrios de Madrid (53), entre ellos todos los que se encuentran en el interior de la M-30, la zona donde se centra el negocio de los pisos turísticos.
“Hablando claro, lo que planteamos es una ilegalización masiva de viviendas turísticas”, explicó el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, cuando presentó el plan a asociaciones de vecinos y empresas turísticas en un encuentro celebrado hace dos meses. Según los cálculos de su departamento, el cumplimiento escrupuloso del plan acabaría “con el 95% de los pisos Airbnb que operan actualmente en Madrid”. La cifra no es pequeña, ya que los últimos datos hablan de que las webs de alojamientos ofrecen unos 21.500 anuncios de este tipo. Algo que ha generado que los turistas representen a día de hoy casi la mitad de la población del distrito Centro (el 45,71%, según un estudio municipal).
Madrid se lanza a legislar contra el efecto Airbnb sin poseer competencias específicas en el ámbito de la vivienda turística, como sí sucede en otras capitales como Barcelona. Lo hace ante la falta de controles por parte de quien las tiene -la Comunidad de Madrid, a la que acusa de haber descontrolado el mercado- gracias a que el equipo de Manuela Carmena ha encontrado una vía a través de la que puede aplicar sanciones: la disciplina urbanística. El Plan Especial de Usos del Hospedaje, que es lo que aprobará este jueves, permitirá sancionar a los negocios turísticos que ejerzan su actividad sin licencia, aunque sean viviendas y estén en el tercero izquierda de un portal.
Cuatro zonas y nuevas restricciones
Los detalles del plan, que afecta exclusivamente a las zonas residenciales (no a los edificios de uso terciario como los de oficinas, por ejemplo), son complejos y muy detallados. Su principal objetivo es “limitar al máximo la expulsión del uso residencial de carácter permanente”, dice textualmente. Para conseguirlo, el Ayuntamiento establece cuatro zonas: la primera coincide con los límites del distrito Centro, la segunda alcanza todo Chamberí, Arganzuela, parte de los distritos de Salamanca, Retiro, Chamartín y al barrio de Argüelles.
Sobre estas dos áreas se aplicarán las medidas más restrictivas. A grandes rasgos, se prohibirá abrir cualquier tipo de vivienda turística en edificios residenciales, salvo en el caso de que cuente con acceso independiente desde la calle. Es decir, que la entrada a estos pisos turísticos no podrá estar en el portal, una circunstancia que no cumple casi ninguna de las miles de viviendas que actualmente operan en Airbnb y plataformas similares en Madrid. Tampoco se podrán alquilar bajos con acceso directo a la acera, puesto que les exige que la entrada no sea directa. Además, el plan también impedirá en estas zonas la transformación de edificios enteros de viviendas en alojamiento turístico de cualquier tipo (hoteles incluidos) en todas las calles salvo grandes ejes viarios como el Paseo del Prado, la Gran Vía o la calle Princesa.
[Lista y mapa: barrios de Madrid en los que están prohibidos los pisos turísticos]
En la zona 3 del plan, que abarca el resto de la almendra central (área que delimita la M-30) y zonas de Usera, Latina, Carabanchel, Príncipe Pío y Chamartín, también habrá restricciones, aunque se permitirán viviendas de uso turístico en casos muy determinados para un pequeño porcentaje de la superficie residencial de cada edificio. Esta área iba a ser en principio más pequeña, pero las presiones vecinales (especialmente de las de asociaciones como la de vecinos de Sol y Letras y la organización Lavapiés, ¿dónde vas?) y los consejos de diversos expertos han hecho que el Ayuntamiento extienda a seis barrios al sur de la M-30 las medidas de protección.
En el resto del término municipal de Madrid se mantendrá la legislación vigente, con el objetivo explícito de “que la actividad de hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad, descargando la concentración del Centro”, reza el documento al que ha tenido acceso Somos Malasaña. “Con este plan transmitimos que si los inversores y fondos compran vivienda residencial, en ningún caso van a poder tener una licencia de uso turístico u hotelero”, advertía en la presentación del borrador del plan el concejal del distrito Centro, Jorge García Castaño.
Refuerzo en las inspecciones y sanciones
Al Ayuntamiento de Madrid le ha costado casi tres años tomar la primera medida legal para frenar una turistificación que ha contribuido decisivamente a subidas de alquileres medios del 30% en la ciudad y de hasta el 50% en algunos barrios, y que ha puesto en pie de guerra a las asociaciones de vecinos. En otoño de 2015, cuando este periódico empezó a advertir de la conversión de cientos de casas en apartamentos turísticos, obvió la existencia del problema. Un año después, cuando sus efectos negativos eran ya palpables y llegaba la compra de edificios enteros, indicaba que no contaba con herramientas para legislar ni frenar sus efectos. Pero en 2017 empezó a tomar conciencia de la situación y anunció que buscaba la forma de controlar la pérdida de tejido vecinal en sus barrios por la llegada de turistas. Una herramienta que llegará este jueves.
El Ayuntamiento prevé que el plan especial sea contestado en los juzgados por las empresas de vivienda turística y por algunos partidos (el PP ya advirtió que lo llevaría a los tribunales). Por eso mantiene la moratoria a conceder licencias turísticas que estableció en febrero y que seguirá vigente hasta la aprobación definitiva del plan, algo que probablemente tendrá lugar el último trimestre del año, cuando pase por el pleno municipal, donde tiene asegurado el apoyo del PSOE, con el que lo sacará adelante.
Mientras llega su aprobación definitiva y ante la amenaza de que la justicia la demore, la estrategia del Ayuntamiento pasa por denunciar y sancionar viviendas y apartamentos turísticos que descubren sus funcionarios de oficio, y también los señalados por los vecinos. Esta misma semana ha contratado a 22 personas para reforzar las inspecciones en la Agencia de Actividades, el organismo que controla las licencias en Madrid. Hasta el mes de julio y sin este refuerzo operativo, el área de Urbanismo ha conseguido abrir expediente a 507 alojamientos turísticos, la mayoría de ellos en el distrito Centro (362). De momento ha ordenado el cese de actividad en 147 casos, y espera información de la Comunidad de Madrid para ampliar las sanciones al resto.
Los posibles agujeros del plan de Carmena
Además de la previsible contestación jurídica, el plan especial se enfrentará con varias dificultades. Quizás la mayor sea que el Ayuntamiento de Madrid no puede regular sobre las VUT que se alquilen menos de 90 días al año, el límite que pone la Comunidad de Madrid para considerar esta actividad como empresarial. Las asociaciones vecinales critican además que la medida no se extienda a todo Madrid: “En un contexto de burbuja no existe ninguna razón de que se sustituya vivienda residencial por vivienda para turistas en otras partes de Madrid”, avisa Javier Gil, investigador de la UNED y miembro del Sindicato de Inquilinas de la capital. “Los efectos que se produzcan puede costar mucho revertirlos”, señala.
Para Gil, el plan va a ser recibido por plataformas como Airbnb “con aplausos, porque lo que necesitan es que más personas de otras zonas de Madrid empiecen a hospedar a turistas en sus viviendas y una regulación clara permitirá hacerlo”. Y reclama al Ayuntamiento fijarse en legislaciones como las de San Francisco, donde solo se permite el alquiler de la primera residencia.
Según sus estudios, las zonas periféricas de Madrid son las que más rentabilidad presentan a día de hoy para los alquileres turísticos. Distritos como Villaverde o Puente de Vallecas acumulan críticas excelentes y cada vez más viviendas de este tipo, con el consiguiente aumento de los precios de las propiedades residenciales. “Cuidado con enviar los problemas que tenemos en el centro a la periferia”, añade Víctor Rey, portavoz de la Asociación de Vecinos de Sol y Letras, quien pide que la zona 3 que prevé el plan especial se extienda al resto de la ciudad de Madrid.
“En cualquier caso, damos la bienvenida a la norma”, señala Rey para después reclamar un mayor número de inspectores para el control urbanístico. “Solo en distrito Centro la Comunidad de Madrid tiene registradas 9.000 viviendas, si las dividimos entre los 22 contratados, salen a más de 400 pisos para inspeccionar cada uno. Está claro que su número es insuficiente, aunque puede ser un buen comienzo”.
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