La recalificación al Real Madrid eleva la lista de favores urbanísticos de Almeida: “pelotazo” de 185 millones en Valdebebas
“Esto no es una cuestión de lo que gana el Real Madrid, esto es una cuestión de lo que gana la ciudad”, aseguraba esta semana el alcalde de la ciudad, José Luis Martínez-Almeida, cuando los periodistas le pedían una valoración sobre lo que va a ganar el club merengue con la recalificación que su Gobierno aprobó en mitad de las vacaciones para sus terrenos de Valdebebas. El mandatario justificaba la operación asegurando que lo que allí se construirá provocará “atracción de talento” y “creación de empleo” en la zona.
Lo que va a ganar el Real Madrid con la recalificación son 185,49 millones de euros, solo contando con lo que pasan a valer los terrenos, sin necesidad de construir ni un solo edificio. La cifra la calcula un informe encargado por el Ayuntamiento de Madrid, necesario para la operación, que el área de Urbanismo adjudicó a dedo a la consultora Savills para poner en marcha esta recalificación. El citado estudio, al que ha tenido acceso Somos Madrid, calcula que los 172.550 metros cuadrados de aumento de edificabilidad terciaria que permitirá la recalificación valen 1.075 euros cada uno, lo que arroja la cifra antes citada.
La cantidad es mayor que el valor actual de los terrenos, calculado en 174,6 millones de euros por sus 360.000 metros cuadrados de edificabilidad en suelo deportivo. Es decir, el Real Madrid multiplicará por más de dos el valor de su parcela de Valdebebas cuando se complete la recalificación, el mayor incremento patrimonial en una operación de este tipo desde que Almeida es alcalde. Otros “pelotazos” sonados sobre los que llamó la atención la oposición fueron los planes especiales aprobados para El Corte Inglés en Méndez-Álvaro, donde la entidad comercial ingresó 29 millones de euros con la recalificación de centro comercial a oficinas, y el de la Ermita del Santo, con 64 millones de incremento de valor al convertir un antiguo centro comercial en viviendas.
La recalificación es una herramienta legal que utilizan los ayuntamientos para promover actuaciones urbanísticas a través del incremento del valor del suelo, permitiendo otros usos hasta ese momento no previstos. En el caso del Real Madrid, el equipo de Almeida le concede levantar oficinas, un hospital y hasta una universidad en terrenos de su ciudad deportiva de Valdebebas todavía sin uso. El ordenamiento le permitiría además construir viviendas de corta estancia de tipo flex living, que empiezan a abundar en Valdebebas.
Debido a lo lucrativo de la operación, el Real Madrid deberá ceder al Ayuntamiento un espacio para la construcción de equipamiento público, con 35.311,51 metros cuadrados de suelo, además de la cesión correspondiente al 5% del incremento de aprovechamiento urbanístico, que el expediente cifra en 17.400,147 metros edificables. Y deberá pagar también las cargas de urbanización necesarias para llevar a cabo el proyecto, que el estudio económico cifra en 73,5 millones e incluyen zonas verdes, urbanización interior, nuevas infraestructuras y actuaciones sobre el viario.
Además, la operación incluye la cesión gratuita de zonas verdes sobre las que el consistorio tendrá que actuar. Este nuevo parque, que formará parte del Bosque Metropolitano y contará con 16 hectáreas, rodea convenientemente todas las nuevas instalaciones que el club blanco podrá construir, separándolas de las grandes carreteras que rodean al complejo a través de un talud verde. También se incluye en estas cesiones el espacio verde que rodea al conocido como arroyo de la Plata, una pequeña vía de agua que atraviesa el complejo.
Un “pelotazo gigantesco” que puede superar los 500 millones
Aunque las cifras del informe económico que forma parte de la documentación del proyecto son enormes y suponen la mayor recalificación aprobada por Almeida, algunos economistas cuestionan sus cifras por considerarlas demasiado bajas. Es el caso del exdelegado de Hacienda en el Ayuntamiento de Madrid, Carlos Sánchez Mato, que pone en duda los cálculos con los que se ha elaborado. “La memoria económica es lamentable, insuficiente”, asegura el ahora profesor de la Universidad Complutense que cree que el valor real de la operación puede superar los 500 millones de euros, atendiendo al valor de otras operaciones inmobiliarias similares en la zona. El propio Florentino Pérez llegó a afirmar en su última campaña electoral, en respuesta a un proyecto de su rival Enrique Riquelme, que toda la ciudad deportiva valía más de 1.000 millones de euros.
Sánchez Mato cree que el valor real de estos terrenos aflorará en el futuro, cuando el presidente del Real Madrid ponga en marcha la entrada de capital privado en el club o bien cuando establezca algún tipo de asociación para llevar a cabo la construcción de los negocios planeados, que incluya una tasación del suelo ya recalificado. “Entonces veremos la magnitud de lo que ahora se ha aprobado”, añade. Hasta entonces la valoración de lo que considera un “pelotazo gigantesco” se eleva a los 185,49 millones de euros antes citados.
El exdelegado de Hacienda municipal considera que la operación implicará una “rentabilidad salvaje”, por lo que ha presentado una llamada de atención ante las instituciones comunitarias. En concreto ante el Comité de Peticiones del Parlamento Europeo, como adelantó El Salto este viernes. Según el documento al que también ha tenido acceso Somos Madrid, se pide investigar un posible trato de favor hacia este club privado por parte de las administraciones públicas.
Cuenta Sánchez Mato que el Real Madrid lleva persiguiendo esta recalificación desde hace años. Lo sabe de primera mano, porque se la solicitó a él mismo el propio Florentino Pérez en los tiempos de Manuela Carmena como alcaldesa. Por aquel entonces se negó a tramitarlo porque consideraba que la operación no tenía ningún interés general, como sigue considerando ahora. “Ese incremento de la edificabilidad y los usos concedidos que distan mucho de ser de interés general, porque benefician claramente a una parte”, explica en conversación con este periódico haciendo referencia a otras operaciones similares que acabó tumbando la justicia. La última, con los mismos actores, fue la del concurso para construir dos aparcamientos públicos en el entorno del Bernabéu, que el Supremo acabó tumbando por “falta de interés público”.
“¿Interesa a la ciudad que se realice un centro tecnológico o un hospital? Puede ser, pero hay mucho suelo público para desarrollar eso, el Ayuntamiento tiene terrenos para hacerlo muy cerca”, comenta Sánchez Mato sobre la posibilidad de que la Administración acometa esas inversiones y que estas no tengan que ir siempre a beneficio de un privado. “Son operaciones que me pidieron a mí hace diez años y que rechazamos porque no íbamos a hacer ningún tipo de transferencia ni modificación de uso”, reitera relacionando este caso con otros como la cesión de varias parcelas al Atlético de Madrid en el entorno del Metropolitano para el desarrollo de un gran complejo de ocio, que frenó el Ayuntamiento de Madrid durante su etapa como concejal: “Aguantamos, resistimos y no se cedieron parcelas ni al Atlético de Madrid ni atendimos a las peticiones de ampliación del Real Madrid. Porque no respondían al interés general, sino al interés del promotor privado”.