La Justicia avala prohibir los pisos turísticos en un edificio de Tenerife basándose en sus estatutos de 1997

Los estatutos de la comunidad de propietarios se redactaron en 1997, años antes de la proliferación de plataformas de alquiler vacacional. Por ello, no hacían mención alguna a este tipo de alojamiento ni, por tanto, lo limitaban de manera expresa. Sin embargo, sí recogían una serie de vetos, una lista de actividades prohibidas, entre ellas la hospedería (las pensiones), e impedían alterar el destino de las viviendas (el uso residencial). Esa previsión ha sido crucial para que los vecinos de esa comunidad de la isla de Tenerife hayan conseguido frenar la explotación de pisos turísticos en el edificio. 

En una reciente sentencia, la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ha desestimado el recurso presentado por un propietario que pretendía seguir destinando su vivienda a alquiler vacacional. La resolución ya es firme porque no ha sido recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, según ha podido confirmar este periódico.  

El demandante había recurrido el acuerdo que adoptó la comunidad de propietarios en octubre de 2022. Aquella junta extraordinaria declaró, con 69 votos a favor y 5 en contra, que desde la constitución de la comunidad no podían destinarse viviendas al alquiler vacacional en “cualquiera de sus modalidades”. El acuerdo daba un plazo de un mes a los propietarios que explotaban pisos turísticos para volver al uso residencial. 

Un propietario llevó ese acuerdo a los tribunales. Sus pretensiones fueron rechazadas en un juzgado de primera instancia del partido judicial de Santa Cruz de Tenerife y también en la Audiencia Provincial. El explotador del piso turístico sostenía que ese acuerdo de la junta le causaba un grave perjuicio y era abusivo. Además, recordaba que en 2018 la propia comunidad había rechazado una propuesta para incluir normas de alquiler vacacional en sus estatutos. 

Unos estatutos anteriores a los pisos turísticos

En su sentencia, la Audiencia Provincial pone el foco en el artículo 14 de estos estatutos elaborados a finales de 1997. Esa cláusula estipula que las viviendas deberán dedicarse “exclusivamente a lo que su propia denominación alude” y prohíbe a los propietarios desarrollar actividades que supongan “alteración” de ese destino o que sean “dañosas, peligrosas, insalubres o atentatorias contra la moral, buenas costumbres y orden público o que supongan perturbación del silencio y tranquilidad necesaria para el reposo de los restantes moradores o molestias de cualquier otra naturaleza que se puedan producir a través de los elementos comunes”. 

Los estatutos de esa comunidad vetan de forma expresa “las consultas y/o despachos profesionales, pensiones, círculos, academias y asociaciones”. 

En su sentencia, la Sala parte de un principio favorable al propietario demandante: según la jurisprudencia del Supremo, las prohibiciones sobre los usos de una vivienda “deben interpretarse de forma restrictiva” y constar “de manera expresa” en sus estatutos. 

En el caso de Tenerife, la Audiencia Provincial aplica el criterio adoptado por el alto tribunal en otros supuestos similares y equipara la actividad de alquiler vacacional a la de hospedería, a “las pensiones” que figuraban en los estatutos de la comunidad. Por tanto, entiende que la lista de actividades prohibidas alcanza a los pisos turísticos. 

Tampoco le sirve al demandante lo ocurrido en la junta celebrada en 2018. Los propietarios pueden modificar sus estatutos con las mayorías necesarias, pero mientras no lo hagan deberán seguir aplicándose tal y como están redactados, precisa la sentencia. 

La clave, el “cambio de uso”

La abogada Rosa María Zárate sostiene que esta sentencia se alinea con una jurisprudencia reciente del Supremo ya consolidada. Según explica, la clave radica en la existencia de un acuerdo inicial (los estatutos de 1997) que está inscrito en el Registro de la Propiedad y al que se adhieren los comuneros cuando adquieren las viviendas. Ese acuerdo “impide el cambio de destino”. Tal y como recuerda la Audiencia, el alquiler vacacional ya ha sido calificado por el alto tribunal como una actividad económica que guarda una “identidad de razón” con la de “destinar los pisos a hospedería”. 

Por tanto, “destinar la vivienda a una actividad económica (el alquiler vacacional) constituye un cambio de destino prohibido por los estatutos comunitarios”, asevera la letrada. 

Según Zárate, “lo importante no es tanto si se desarrolla una actividad de pensión prohibida por los estatutos”, sino “si se puede considerar lícito” modificar una prohibición estatutaria (el cambio de destino de las viviendas) sin un acuerdo unánime de los propietarios. 

Una prohibición que “ya estaba en los estatutos”

La reforma de 2025 de la Ley de Propiedad Horizontal introdujo una novedad relevante respecto a los pisos turísticos. En su anterior redacción, el artículo 17.12 establecía que las comunidades de propietarios podían “limitar o condicionar” el alquiler vacacional con una mayoría de tres quintos. En la última modificación, se incorporó también la posibilidad de prohibirlo. Además, también permite incrementar en hasta un 20% la participación en los gastos comunes para las viviendas con este uso. Esos acuerdos, precisa la ley, no tienen efectos retroactivos. 

Sin embargo, tal y como señala Zárate, en el caso de Tenerife no se aplica este artículo, sino el 17.6, que estipula que los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en los estatutos de la comunidad requieren unanimidad. La Audiencia considera que el acuerdo de la junta de propietarios de 2022 no creó una prohibición nueva, sino que aplicó una limitación que ya figuraba en los estatutos de 1997. 

La sentencia de la Audiencia de Santa Cruz de Tenerife se apoya en la doctrina fijada por la Sala de lo Civil del Supremo en varios pronunciamientos desde 2023. En una de estas resoluciones, el alto tribunal ordenó el cese de viviendas turísticas en una comunidad de Oviedo al constatar que los estatutos vetaban actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales, y confirmar que la explotación turística constituye una actividad económica y empresarial. Otra sentencia de un caso de San Sebastián aclaró que pretender autorizar una actividad prohibida en los estatutos requiere el acuerdo unánime de los propietarios. La jurisprudencia exige, en todo caso, analizar la redacción concreta de cada estatuto.