El “cañón urbanístico” con el que Page quiere crear vivienda pública y que el PP no apoya pese a que ‘copia’ la ley de Ayuso
En medio del clamor social, las acampadas y las manifestaciones derivadas del desahucio de Maricarmen en Madrid, en Castilla-La Mancha se prepara un “cañón urbanístico” para crear vivienda. Con estas palabras ha definido el Gobierno de Emiliano García-Page algunas de las medidas que ha incluido en la ley de vivienda y suelo que actualmente tramitan las Cortes regionales por la vía de urgencia, prácticamente en el tramo final de legislatura y tras 12 años desde que Page prometió una normativa autonómica propia.
Ese calificativo lo pronunció el consejero de Fomento, Nacho Hernando, durante la defensa que hizo de este texto en el debate de su toma en consideración, que salió adelante con los únicos votos a favor de la mayoría absoluta del PSOE. El PP y Vox se abstuvieron y no la apoyaron. Desde entonces, el Gobierno regional ha hablado de “negociaciones” con los 'populares' para que la apoyen, pero estos últimos las han negado.
Su definición se refiere principalmente a la necesidad de agilizar y simplificar trámites urbanísticos, y de crear nuevas fórmulas de planeamiento municipal, para que la comunidad autónoma pueda crear vivienda pública o con algún tipo de protección ante el enorme cuello de botella generado por los altos precios en el mercado inmobiliario tanto para compra como para alquiler.
Con ese objetivo incluye toda una batería de propuestas que no recabaron, al menos en principio, el apoyo de las derechas. Una de las medidas más significativas es el cambio de uso especial en parcelas calificadas como terciarias o dotacionales privadas para implantar viviendas de protección pública. Y junto a ella, también se incorpora el incremento de la edificabilidad hasta en un 20% y de densidad hasta en un 30% en parcelas destinadas a inmuebles con este tipo de protección.
El PP no apoya una ley que ya aplica donde gobierna
Se trata de dos medidas que adquirirán rango de ley en Castilla-La Mancha cuando la propuesta de Page quede promulgada, pero que afectan de manera muy directa a los ayuntamientos y a sus planeamientos urbanísticos. Este es uno de los argumentos que los grupos parlamentarios del PP y de Vox han esgrimido para no apoyar, de entrada, la propuesta de ley.
Consideran principalmente que “menoscaba la autonomía local” al dar un plazo de tan solo cuatro meses a los ayuntamientos, desde la entrada en vigor de la normativa, para que puedan decidir si se aplica o no en su término municipal tanto la reconversión de parcelas terciarias como la ampliación la edificabilidad.
Sin embargo, y como ha podido constatar este periódico, este plazo es el mismo que el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso ya impuso a los ayuntamientos en la ley de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida que la Comunidad de Madrid aprobó hace dos años.
De hecho, los textos en ambas normas son prácticamente iguales, aunque incluidos en disposiciones diferentes del articulado: “Los ayuntamientos podrán, en el plazo de cuatro meses desde la entrada en vigor (…) decidir no aplicar en su término municipal los regímenes previstos en las mismas, así como establecer condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para su implantación. Las personas interesadas podrán solicitar las licencias necesarias para la materialización de dichos regímenes transcurrido el plazo de cuatro meses”.
Durante ese periodo, los ayuntamientos tienen la opción de rechazar la aplicación de las dos medidas mencionadas en su territorio, fijar condiciones adicionales para su puesta en marcha o delimitar las zonas o ámbitos territoriales concretos donde se permitirán.
De esta forma, si un ayuntamiento no se pronuncia de forma explícita ni adopta un acuerdo motivado durante ese periodo de cuatro meses, los regímenes especiales pasan a aplicarse de forma automática en su término municipal. Es decir, la norma está diseñada para que el silencio municipal no bloquee la medida.
Lo más llamativo es que no es lo único que Castilla-La Mancha ha ‘copiado’ de la normativa madrileña. Al margen de esta postura contradictoria del PP, rechazando en Castilla-La Mancha lo que apoya en la Comunidad de Madrid, donde gobierna, las otras dos 'medidas estrella' incluidas en la futura normativa castellanomanchega se encuentran también en una modificación más reciente de la ley de vivienda protegida de Ayuso, concretamente la publicada el pasado mes de julio.
En esta última, el Gobierno de la Comunidad de Madrid cambia la mencionada ley anterior de 2024 por otra de “medidas urgentes” para el incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública. Entre esos cambios, añade un nuevo artículo tercero que regula la posibilidad de ampliación de hasta un 20 % de la edificabilidad y de hasta un 30% de la densidad, en suelos sin edificar, “aptos para la edificación, que tengan calificación de vivienda de protección pública, sin necesidad de modificación del planeamiento urbanístico vigente”.
Y estas medidas también son exactamente iguales que las de la futura normativa castellanomanchega, que establece, en una de sus disposiciones adicionales, esos mismos porcentajes de incremento en edificabilidad y densidad, y también únicamente en viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. Al igual que en Madrid, la futura Ley de Page no requiere tramitar una modificación o revisión del planeamiento urbanístico vigente.
Lo que se añade en Castilla-La Mancha es que para facilitar la materialización de ese 20% de edificabilidad adicional, la ley autoriza expresamente un incremento de altura de hasta dos plantas sobre el máximo permitido por el planeamiento.
Más medidas casi iguales en ambas leyes
Finalmente, la versión más reciente de la ley de medidas urgentes de la Comunidad de Madrid modifica también la de hace dos años para reconvertir parcelas o edificios con calificación de uso terciario para destinarlos a vivienda protegida, Se amplía también esta posibilidad a parcelas sin edificar o con edificabilidad vacante que tengan calificación de uso dotacional privado. Esto también coincide plenamente en el objetivo y en el mecanismo jurídico de la futura ley castellanomanchega, aunque esta última aborda ambos supuestos de manera más amplia.
La ley de medidas urgentes de Castilla-La Mancha autoriza en sus disposiciones adicionales de forma genérica la implantación de vivienda protegida en parcelas calificadas con uso terciario (lo que engloba oficinas, comercial o alojamientos según la ordenación del sector), sin distinguir por el tipo específico de actividad.
Pero al igual que en la normativa madrileña, la ley castellanomanchega establece que esta implantación tiene eficacia inmediata desde la entrada en vigor de la ley y no requiere tramitar una modificación o revisión del planeamiento urbanístico vigente.
Con carácter general, el objetivo de la futura normativa del Gobierno de Page es transformar rápidamente suelos destinados a comercios, oficinas o servicios en viviendas de protección pública, evitando los largos trámites que habitualmente exige cambiar el plan urbanístico de un municipio.
La propuesta establece que para poder acogerse a esta medida los terrenos o inmuebles deben estar situados en suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable que ya cuente con ordenación detallada. También deben ser aptos para construir de forma inmediata o disponer de un régimen de simultaneidad entre las obras de urbanización y las de edificación.
De igual forma, la norma contempla, para evitar “desequilibrios” urbanísticos, que el nuevo uso residencial se destine obligatoriamente a viviendas de protección pública. Asimismo, impone que si toda una zona o sector tiene uso global terciario o dotacional privado, las viviendas protegidas que se implanten no podrán superar el 50% de la edificabilidad total de ese sector.
Sí permite mantener otros usos compatibles previstos en la ordenanza municipal, siempre que no superen el 20% de la edificabilidad materializada ni resulten incompatibles con las viviendas.
En cuanto a los plazos y costes de esta medida, la futura ley establece que si la llegada de las nuevas viviendas obliga a ampliar o reforzar infraestructuras o dotaciones públicas exteriores a la parcela, todos los costes de ejecución corren a cargo del solicitante de la licencia. Y para la solicitud de estas últimas, abre un plazo de cinco años, contados tras el periodo inicial de cuatro meses reservado a los ayuntamientos. Una vez iniciadas las obras, deberán estar concluidas y aptas en un plazo máximo de tres años.
La coordinación entre esta medida y el incentivo de los mencionados incrementos de edificabilidad y densidad se basa en su “plena compatibilidad”. Es decir, en las disposiciones adicionales de la ley se precisa de forma explícita que el incremento de edificabilidad es compatible con el régimen especial de cambio de uso. Esto significa que en una misma parcela de uso terciario o dotacional privado se pueden aplicar de forma conjunta ambas medidas sin necesidad de modificar el plan urbanístico.
¿Qué son 'parcelas aptas'? La normativa no lo clarifica
Pero hay una cuestión que la futura ley no clarifica. En otra de las disposiciones adicionales, se permite el aumento de la edificabilidad en 'parcelas aptas' para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección público, pero no define claramente a qué se refiere con el calificativo de “aptas” y si en esos casos también se podría destinar esa parcela a hacer vivienda libre.
Actualmente, en Castilla-La Mancha es posible que en un mismo edificio convivan viviendas libres con otras protegidas, por lo que la duda es si un promotor podría beneficiarse del aumento del 20% de la edificabilidad para crear vivienda no protegida. O si, por el contrario, al hablar de 'parcelas aptas' solo sabe que se destinen a inmuebles con algún tipo de protección. Por el momento, la Consejería de Fomento no ha aclarado esta cuestión.
Por otra parte, hay otra novedad muy relevante en la nueva ley que atañe a los municipios y sus Programas de Actuación Urbanística (PAU): introduce una vía de tramitación preferente y 'acelerada' dirigida específicamente a municipios con necesidades acreditadas de vivienda ubicados en zonas escasamente pobladas o en riesgo de despoblación.
En estos casos, combina una reducción drástica de plazos a la mitad con la exigencia de garantías urbanísticas y ambientales estrictas. En el primer caso, se exime de la obligación de realizar la consulta previa preceptiva para formular y presentar el PAU en suelo rústico de reserva. Además, los plazos de información pública, consulta, presentación de alternativas técnicas y proposiciones jurídico-económicas se reducen al 50%.
Asimismo, en municipios de menos de 10.000 habitantes, el plazo preceptivo para que la Consejería emita informe técnico-jurídico sobre la alternativa técnica y la proposición elegidas pasa de un mes a 15 días. Y, de igual forma, el periodo de tiempo para que pleno municipal resuelva sobre la aprobación y adjudicación del PAU se reduce de 40 a 20 días desde que sea posible adoptar el acuerdo.
En cuanto a las garantías urbanísticas y ambientales, la ley fija salvaguardas explícitas que el promotor y la administración deben justificar. Por ejemplo, la viabilidad urbanística exige probar que el núcleo urbano preexistente se halla completamente consolidado y que la demanda de vivienda no puede ser satisfecha mediante actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbana.
Además, los nuevos desarrollos residenciales derivados del PAU deben garantizar obligatoriamente la continuidad física con los núcleos urbanos existentes, prohibiendo expresamente la “dispersión” del crecimiento y exigiendo un desarrollo territorial “ordenado”.
Finalmente, la nueva ley de vivienda y suelo de Castilla-La Mancha contemplará un conjunto de mecanismos muy concretos para impulsar la planificación urbanística en los pueblos pequeños. Entre las medidas, articula una línea de ayudas directas para municipios con una población inferior a 10.000 habitantes de derecho. Consisten en la prestación directa por parte del Gobierno regional de los servicios técnicos necesarios para la redacción, revisión o adaptación de los planes generales municipales.
También establece que la Consejería de Fomento podrá suscribir convenios con los municipios para adaptar o revisar su planeamiento cuando resulte necesario para desarrollar actuaciones estratégicas de interés autonómico. Los instrumentos de planeamiento elaborados mediante estos convenios tendrán “carácter preferente” y la Consejería actuará como órgano sustantivo, impulsando de oficio la solicitud simultánea de los informes sectoriales preceptivos para acelerar su aprobación.
Por último, en municipios ubicados en zonas escasamente pobladas o en riesgo de despoblación con necesidades acreditadas de vivienda, se autoriza a los Planes Especiales a reclasificar suelo rústico a urbanizable si el casco urbano consolidado no puede absorber la demanda. También en estos casos se exime a los promotores de la consulta previa obligatoria para presentar el PAU y todos los plazos de información pública, examen de plicas y adjudicación se reducen a la mitad.