La inminente ley de vivienda de Page no frena desahucios como el de Maricarmen: solo regula los de su parque público
El desahucio de Maricarmen en Madrid ha supuesto una espita para el enorme problema de acceso a la vivienda en España. Aunque no es un caso puntual, ha sido la gota que ha colmado el vaso de la indignación social, con movilizaciones en toda España para pedir soluciones. Incluso el Defensor del Pueblo, Ángel Gabilondo, ha reclamado a las administraciones y demás poderes públicos que se adopten medidas urgentes para evitar los desahucios de personas vulnerables.
La situación no es ajena a Castilla-La Mancha, que tradicionalmente había sido una de las regiones españolas con los precios más bajos de compra y alquiler. Ya no lo es. Y esta situación coincide con la decisión del Gobierno de Emiliano García-Page de tramitar por la vía de urgencia la que será su primera ley de medidas sobre suelo y vivienda en doce años. No es estrictamente una 'ley de vivienda', pero busca incorporar una regulación de la que se lleva hablando una década.
En su primer discurso de investidura en 2015, Emiliano García-Page prometió una ley “social” para frenar los desahucios en la comunidad autónoma. Arrancaba entonces una legislatura en la que gobernó con Podemos y en la que llegó a redactarse un borrador en el que, entre otras cosas, se contemplaba multar a los bancos que no ofrecieran alquiler social como alternativa a los desahucios. También incluía numerosas medidas para dar soluciones habitacionales a colectivos en situación de vulnerabilidad.
La normativa nunca llegó a aprobarse. En 2019, el PSOE ganó por mayoría absoluta, Podemos se quedó sin representación parlamentaria y el borrador se quedó en un cajón. Desde entonces, son muchas las medidas que el Gobierno de Page ha adoptado para garantizar el acceso a la vivienda: ayudas, incentivos, avales, construcción de inmuebles en colaboración público-privada y otras derivadas del Plan Estatal de Vivienda. Pero no ha vuelto a hablar de desahucios.
Una ley de medidas sobre suelo y vivienda antes de final de año
Ahora, doce años después, las Cortes de Castilla-La Mancha tramitan por la vía de urgencia la mencionada ley de medidas sobre suelo y vivienda que entrará en vigor antes de final de año, prácticamente en el tramo final de la legislatura antes de las elecciones autonómicas previstas para la primavera de 2027.
En ese texto, que todavía puede modificarse vía enmiendas, el Gobierno regional no recoge ni una sola mención a algún tipo de disposición normativa que pueda impedir situaciones de desahucio como la de Maricarmen, es decir, propiciadas por la compra de inmuebles por parte de bancos o de fondos-buitre.
Lo cierto es que Castilla-La Mancha registró 748 desahucios, tanto por impago del alquiler como de hipotecas, en el último año completo oficial recopilado por el Observatorio de la Vivienda Asequible, según los registros del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Y aunque los datos apuntan a un descenso generalizado en la región, la cantidad de lanzamientos sigue siendo muy significativa.
La norma que se va a aprobar en esta comunidad autónoma está centrada, básicamente, en ampliar, flexibilizar y dar protección permanente a su parque público de vivienda, pero no incorpora esas medidas de hace diez años, o algunas similares como las que el Ejecutivo central quiere prorrogar con el decreto de alquileres en el mercado libre.
No obstante, la futura ley de Page sí tiene como objetivo, de otra manera, dar protección a la ciudadanía más vulnerable. Lo hará regulando el denominado ‘desahucio administrativo’: un procedimiento para la defensa y recuperación de la posesión de los bienes del patrimonio público residencial.
Esta figura se utiliza para que la Administración autonómica recupere la posesión de inmuebles de su propiedad con algún tipo de protección, así como sus zonas comunes, locales o edificaciones complementarias. La norma establece que el desahucio puede ejecutarse en casos de impago. Se requiere primero a la persona obligada para que pague los importes vencidos en un plazo de 15 días, apercibiéndole de desahucio. Y si no abona la totalidad en ese plazo, se dicta resolución de desahucio concediendo 10 días para hacer efectivo el pago o entregar las llaves; de lo contrario, se procede al lanzamiento de personas y enseres.
Este procedimiento sigue la normativa común administrativa, pero si es necesario entrar en el domicilio del afectado, la Consejería de Fomento competente debe obtener obligatoriamente la preceptiva autorización judicial.
No obstante, el procedimiento ofrecerá alternativas. La norma contempla un conjunto de mecanismos de prevención, flexibilidad de pago y protección social diseñados para atender situaciones de dificultad antes de llegar a la ejecución del desahucio en las viviendas del parque público.
Moratorias en casos excepcionales de “marcado carácter social”
Por ejemplo, para evitar el desahucio administrativo, en casos excepcionales de “marcado carácter social debidamente motivados”, la Consejería de Fomento puede autorizar moratorias en el pago de las rentas de alquiler mediante un plan individualizado para la persona adjudicataria.
La propuesta legislativa no especifica plazos máximos de suspensión de pago, importes, requisitos de renta cuantitativos ni procedimientos de solicitud detallados, dejando esos aspectos a la regulación reglamentaria o a la negociación individual del mencionado plan de pagos.
Y aunque la modalidad ordinaria es el contrato de arrendamiento, la ley permite expresamente recurrir a modalidades de cesión de uso o cesión gratuita en precario cuando existan razones sociales justificadas. ¿Como cuáles? Se crea la figura de viviendas sociales para colectivos en riesgo de exclusión, concebida específicamente para cubrir necesidades habitacionales dentro de un itinerario de inserción social diseñado por los servicios sociales competentes. Además, la norma permite reservar un porcentaje del parque público de vivienda social para este tipo de atención prioritaria.
En realidad, resulta del todo coherente que el Gobierno regional haya incluido la regulación de esta figura, a la luz del espíritu de la nueva ley: promover y ampliar su parque público de viviendas como solución a los problemas de acceso y como patrimonio “separado, finalista y circular”, lo que implica que todos los ingresos derivados de la enajenación de sus bienes deben revertir íntegramente a este patrimonio.
Ese parque público de vivienda social estará formado por inmuebles de titularidad pública (o construidas sobre derechos de superficie o cesión), viviendas adquiridas mediante el ejercicio de tanteo y retracto, así como inmuebles privados o públicos cedidos en usufructo mediante convenios. Es decir, se permitirá la reconversión de parcelas calificadas para uso terciario o dotacional privado a viviendas de protección pública.
Es más, habrá un principio de “interés autonómico” en la reconversión de los inmuebles: significa que tendrá carácter excepcional y su régimen prevalecerá de forma directa sobre las determinaciones incompatibles del planeamiento urbanístico, sin necesidad de tramitar una modificación, revisión o innovación de esos planes locales.
La habilitación especial estará vigente durante un plazo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley, con la posibilidad de prorrogarse de forma motivada por el Consejo de Gobierno por períodos sucesivos de hasta cinco años
Pero, a efectos de esos posibles desahucios administrativos, ¿a qué refiere la futura ley cuando habla de vivienda protegida con la categoría de vivienda social? Atendiendo a su origen y forma de incorporación al parque público de la Junta, la ley especifica los siguientes tipos de inmuebles: los de titularidad autonómica destinados a tenencia temporal con rentas fijadas en función del nivel de ingresos del adjudicatario; los obtenidos en virtud del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración regional; los adquiridos directamente por la el Gobierno regional para tal fin; y los de titularidad pública o privada provenientes de convenios o contratos que cedan su usufructo a la Administración autonómica.
Durante el debate en las Cortes de Castilla-La Mancha de la toma en consideración de esta proposición de ley, ninguno de los tres grupos parlamentarios (PSOE, PP y Vox) hicieron referencia alguna a los desahucios. Ahora, la norma debe pasar por comisión y trámite de enmiendas, donde podría verse modificada, aunque, por el momento, ni el Grupo Socialista ni el Gobierno han manifestado su intención de cambiar el trasfondo de la norma para intervenir de alguna manera en el mercado de vivienda libre y evitar situaciones como la de Maricarmen, y otras muchas personas, en el país.