El día que PSOE y Unidas Podemos anunciaron un acuerdo para la Ley de Vivienda, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, no dudó en celebrar que por primera vez se iban a regular los alquileres en España. Pero paradójicamente, ese mismo texto, aprobado en Consejo de Ministros el martes, hace peligrar una de las medidas estrella de la capital catalana en materia de vivienda social: la obligación de que los promotores de que destinen el 30% de las nuevas construcciones a pisos de protección oficial.
El anteproyecto de Ley, elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, prevé que en suelo urbanizado se puedan llevar a cabo reservas de este tipo. Es decir, que la Administración pueda fijar que toda nueva construcción debe destinar una parte de los pisos a usos sociales. Hasta aquí, todo encajaría con la normativa que sacó adelante el Ayuntamiento de Barcelona con el aval de la Generalitat en 2018. Pero en el mismo párrafo de la ley estatal se añade que en estos casos se deben arbitrar “mecanismos de compensación” para las empresas. Y esto sí que choca de frente con el modelo de Colau, que siempre ha defendido que la clave de su medida es que se “corresponsabiliza” al sector privado sin tener que resarcirle económicamente.
La poca concreción del texto ha dado pie, además, a distintas interpretaciones según si se pregunta al Gobierno, al Ayuntamiento de Barcelona, a los expertos en materia de vivienda o a los movimientos sociales como la PAH o el Sindicato de Inquilinos, que son los que promovieron la aprobación de la reserva de pisos sociales en la capital catalana.
Aunque no se detalla el tipo de compensaciones, ni cómo se concretarán ni quién lo hará, desde el Ministerio de Transportes señalan que este mecanismo es necesario para “dar seguridad jurídica”. “Hasta ahora, no había mecanismos de compensación de manera sistemática”, apuntan fuentes ministeriales. Además, añaden que el consistorio barcelonés ya estaría hoy obligado a activar este procedimiento, debido a una reciente sentencia del Tribunal Constitucional, la 16/2021, relativa al recurso que el PP presentó contra un decreto ley antidesahucios de Catalunya.
Según esa sentencia, aunque se acabó desestimando el recurso, el Constitucional estableció que deben existir “garantías de indemnización” cuando se imponga una reserva determinada de pisos sociales. Ahora, según el Ministerio, está en manos del Ayuntamiento de Barcelona reformular su legislación.
Pero en el consistorio no lo ven de la misma forma. Janet Sanz, segunda teniente de Alcaldía y responsable de Urbanismo, ha defendido que el texto del anteproyecto es lo suficientemente abierto como para que no lleguen a ser obligatorias las compensaciones en todos los casos. Esta es una visión que comparten con el Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, en manos de Unidas Podemos. “El redactado es lo bastante genérico para que sean las administraciones locales, si es preciso, las que establezcan qué tipo de compensaciones deben asumir”, advirtió este miércoles Sanz. Y añadió que si la viabilidad económica del proyecto está garantizada, aun con una reserva de pisos sociales, entonces no cabe indemnización.
Este es, de hecho, el planteamiento que hay detrás de la norma barcelonesa. En los informes económicos elaborados por el Ayuntamiento en su día, se fijó que se tenía que eximir de la aplicación de la reserva a las promociones cuyos solares se hubiesen adquirido a partir de junio de 2016 precisamente porque en esos casos ese porcentaje de vivienda social sí ponía en peligro la viabilidad financiera del proyecto. Sanz ha justificado asimismo que la nueva ley es fruto de “equilibrios” políticos y que, en cualquier caso, ahora afronta un trámite parlamentario en el que se podrán introducir “mejoras”. Aunque no lo ha detallado, desde el consistorio aseguran que los Comuns propondrán enmiendas en los próximos meses.
En la línea del consistorio barcelonés se sitúa el Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, que defiende que la compensación, que vendrá determinada por los ayuntamientos o las comunidades autónomas, “podrá ser de cero euros o entenderse que está incluida en la plusvalía ganada si así lo determina la administración”. Tampoco tendría que ser una contraprestación económica, añaden, sino que “puede implicar la concesión de otro terreno de escaso valor, por ejemplo”, un mecanismo que ya se está llevando a cabo en la ciudad catalana “sin causar menoscabo en la aplicación de la medida ni en las arcas públicas”. E insisten las mismas fuentes que la inclusión de las compensaciones vino por parte del ministerio de Transportes.
Puerta abierta a los recursos de promotores
El Sindicato de Inquilinas de Barcelona lo ve con algo más de preocupación. “El anteproyecto de ley no es claro y abre la puerta a que la medida no se pueda llevar a cabo”, sostiene Jaime Palomera, portavoz de la entidad. “En vez de blindar y profundizar en aquello que hemos impulsado en Barcelona, lo que hacen es generar inseguridades absolutamente innecesarias respecto a normas que ya están funcionando”, añade, convencido de que esto responde a “presiones” del sector inmobiliario.
Al otro lado de esta disputa, los promotores de pisos están convencidos de que la nueva legislación les da fuerza respecto a la barcelonesa. “De la redacción del texto se desprende que debe existir la compensación”, sostiene Marc Torrent, director general de la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE), que tiene recurrida la reserva del 30% de Colau en los juzgados junto con el Colegio de Administradores, el de APIs y la Cámara de la Propiedad.
Menos pisos sociales de los esperados
Sea como sea, la Ley de Vivienda supone además añadir una nueva polémica sobre una política de creación de vivienda social que ha suscitado una importante disparidad de opiniones desde que se puso en marcha en 2018. El Ayuntamiento defiende que está comenzando a dar frutos y que esto se verá en los próximos años, mientras que los promotores aseguran que ha supuesto la paralización de incontables proyectos de vivienda en la ciudad.
De entrada, el balance de pisos sociales ganados gracias a esta medida no es muy favorable al Ayuntamiento. Sus cálculos eran que se obtendrían unas 300 viviendas de protección al año con esta reserva, pero desde que se puso en marcha hasta hoy han sido solamente 120. Cabe recordar que solo se ven afectadas por esta obligación las promociones de nueva vivienda o las grandes rehabilitaciones de edificios de más de 600 metros cuadrados.
El escaso efecto de la medida de vivienda social más reivindicada por Colau –por comparar, ahora mismo se están construyendo 4.500 pisos públicos en la ciudad– se debe, según el Ayuntamiento, a una treta que llevó a cabo el sector para esquivar esta obligación. Se refieren al alud de solicitudes de licencias, casi 500, que hubo entre que se anunció la medida y el momento en el que se aprobó de forma definitiva. Además, argumentan que la medida no ha paralizado la construcción puesto que las licencias concedidas para vivienda libre no se han desplomado. En los últimos años ha oscilado en torno a los 2.000 pisos.
Los promotores, sin embargo, rebaten que el efecto del alud de licencias previo a la entrada en vigor de la normativa pudo notarse hasta 2020, puesto que el período de vigencia de una licencia es de dos años. Pero que ya no puede ser una excusa.