La vivienda: entre sorber y soplar

El viernes Valladolid vivió una manifestación por la vivienda en consonancia con la oleada de indignación que ha recorrido España a cuenta del desahucio de Maricarmen y que tiene, una vez más, su epicentro en la Puerta del Sol. Como consecuencia de las movilizaciones por todo el país el Gobierno se ha puesto a trabajar contrarreloj en un decreto que aporte soluciones la crisis actual de la vivienda, que ha llevado a que comprar un piso de 80 metros cuadrados suponga de media 8,4 años íntegros de sueldo. Hace diez años eran 6,7 y en 1998, 3,5 años. Por su parte, mientras que en 2026 el precio medio del alquiler en España eran 15,1 euros por metro cuadrado, unos 1.200 euros al mes para un piso de 80 metros cuadrados, hace diez años eran 8,2 euros por metro cuadrado, unos 656 euros al mes, casi la mitad.

La vivienda se ha convertido paulatinamente en la primera preocupación de la sociedad española según el CIS, y en la mayoría de medios de comunicación se alude frecuentemente a la falta de oferta o la necesidad de agilizar la construcción como mantra para que los precios bajen. Sin embargo, hay al menos dos motivos para pensar que esta no es la solución para lograr una vivienda asequible. El primero es que en el período en que más viviendas se construyeron en España (1997-2008, cuando se llegaron a levantar más que en Francia, Alemania e Italia juntos) estas aumentaron más de un 300% su precio.

El segundo es que, según las leyes de mercado, para que un bien baje, la oferta debe aumentar o la demanda debe disminuir, pero en el caso de la vivienda no compite con otro bien que pueda ofrecerse como alternativo y, además, su demanda es infinita porque la vivienda no es solamente una necesidad, sino también una inversión. En un mercado global y desregulado como el actual, la cantidad de inversores internacionales (fondos de pensiones, fondos soberanos, fondos de inversiones, bancos…) interesados en invertir en ladrillo es también infinito, y acaparar cada vez más viviendas es una buena decisión, porque reporta más beneficios y estos beneficios se pueden reinvertir otra vez en vivienda, es una rueda que no se detiene. Pero en esta rueda se mezclan los especuladores y los ciudadanos, y los segundos no pueden competir con los primeros y quedan excluidos del sistema.

Durante más de 75 años se han propuesto diferentes soluciones, desde construir masivamente vivienda protegida en régimen de propiedad hasta bonificar a quienes viven de alquilar viviendas, los rentistas. Lo primero supuso un trasvase de dinero público al mercado libre, puesto que toda esa vivienda perdió su condición de protegida después de unos años. Lo segundo favoreció aún más el rentismo, mediante deducciones al alquiler en el IRPF, exenciones fiscales a las SOCIMI o del IVA a los pisos turísticos. El mensaje ha sido claro: invertir en ladrillo sale a cuenta.

Sin embargo, la solución al problema de la vivienda es sencilla, que no es lo mismo que decir que es fácil: crear un stock de vivienda pública de alquiler de larga duración fuera del mercado. Es algo que ciudades como Viena llevan haciendo más de un siglo, que ha logrado un consenso casi unánime entre los grupos políticos de la capital austriaca y que la mayoría de la población vienesa tenga acceso a una vivienda pública, asequible y con seguridad en la tenencia.

En España hubo una oportunidad de oro para hacer esto cuando el Estado adquirió de golpe y porrazo unas 250.000 propiedades compradas como “activos tóxicos” a los bancos en medio de la vorágine de la crisis económica y previo pago de varios miles de millones de euros. Esto habría podido usarse para crear un stock de vivienda pública y generar una mayor presión para bajar los precios del mercado libre, al aparecer una verdadera alternativa a este. Sin embargo, estos activos se fueron vendiendo progresivamente y de forma opaca a fondos de inversión, los llamados “fondos buitre” y se dejó escapar esta oportunidad.

Hoy la situación es muy diferente, la burbuja inmobiliaria está de nuevo en pleno crecimiento, la tasa de paro es muy baja, los bancos han cerrado el grifo de las hipotecas fáciles; y las medidas que previsiblemente saldrán de esta crisis serán insuficientes: limitar los desahucios, prorrogar los alquileres o poner topes a las subidas de estos durante unos años no cambiará el status quo. Por un lado, hay ya más de un millón de viviendas en España en manos de empresas, cifra que se incrementa paulatinamente y que lleva a un trasvase progresivo de estas hacia los agentes económicos. Por otro lado, las tibias medidas que se han promulgado en los últimos años para limitar los precios de la vivienda se han encontrado sistemáticamente con una gran resistencia por parte de los grandes actores del sector inmobiliario. Así pasó, por ejemplo, con las leyes para poner topes a la subida de los alquileres residenciales, que dieron lugar a un auge de los alquileres de temporada, no sujetos a la misma.

No obstante, el problema de la vivienda no es solamente atribuible a ese “1%” que se puso de moda durante las protestas del 15M. Por el contrario, existe un consenso social en España que identifica la vivienda como una inversión que aumenta constantemente de precio, una aceptación de que invertir en vivienda es lo mejor que se puede hacer con los ahorros porque en el banco el dinero pierde valor, pero el ladrillo “siempre sube”. Sin embargo, como decía mi abuela “no se puede sorber y soplar”.

Si pensamos en la vivienda como una inversión que siempre incrementa su precio, esta no será accesible para toda la sociedad, porque si algo aumenta constantemente de precio una parte, cada vez mayor de la población no podrá pagar el alquiler o la hipoteca. Para dejar de ver la vivienda como una inversión y comenzar a verla como una necesidad, hay que empezar rompiendo ese consenso de que el rentismo es una actividad igual que puede serlo trabajar en una fábrica de coches o en una clínica dental, porque tener un hogar es un derecho, y no un automóvil o una limpieza bucal que se puede producir u ofrecer.

Decía el antropólogo Jaime Palomera que si durante la pandemia de COVID-19 hubiéramos encontrado en internet a personas presumiendo de comprar mascarillas o vacunas baratas, acumularlas y venderlas más caras nos habríamos indignado, porque la salud es un derecho. Sin embargo, todos los días vemos vídeos de personas que se autodenominan “emprendedores” o “inversores” y que presumen de comprar viviendas baratas, reformarlas por poco dinero, incluso transformando espacios comunes en nuevas habitaciones y obtener una enorme plusvalía con ellas. Y lo hemos aceptado como algo bueno.

En definitiva, hacen falta políticas públicas decididas para sacar la vivienda del mercado, ojalá las veamos estos días, pero también hace falta conciencia colectiva sobre lo que supone que toda la sociedad tenga acceso a un techo como primer paso para construir un país mejor.

José Prada Trigo es profesor del Departamento de Geografía de la Universidad de Valladolid y Director del Grupo de Investigación Reconocido 'Ciudad y Ordenación del Territorio'.