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¿Qué debo tener en cuenta antes de vender mi vivienda con una agencia inmobiliaria?

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Según el INE, la compraventa de viviendas en el territorio nacional se situaba en octubre de 2022 en 51.615 inmuebles. Lo cierto es que vender una vivienda conlleva tiempo y un trabajo a veces desconocido, motivo por el que gran parte de la población española recurre a contratar los servicios de una agencia inmobiliaria.

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Vender una propiedad a través de una inmobiliaria supone varias ventajas principales: la primera, que lo haces en manos de expertos con mayor conocimiento sobre el mercado; la segunda es la comodidad, pues ellos realizan todo el proceso de compraventa, aunque es recomendable solicitar que te mantengan informado del proceso. 

Se hacen cargo de todos los trámites, incluidos aquellos burocráticos tan desconocidos para muchos: tasar el precio de la vivienda, publicar el anuncio en portales inmobiliarios, atender las llamadas de interesados, enseñar la propiedad, tramitar toda la documentación, etc. 

En el caso de que decidamos contratar los servicios de una inmobiliaria debemos tener en cuenta ciertos aspectos y cláusulas antes de firmar el contrato. Leerlo bien y valorar los siguientes puntos marcará la diferencia en el proceso de venta y en nuestro beneficio como vendedores.  

La comisión: ¿merece la pena pagarla o puedo vender el inmueble por mi cuenta?

Dependiendo del valor de la venta y de los servicios contratados, las inmobiliarias tradicionales cobran un porcentaje conocido como comisión. Aunque es negociable, “suelen establecer una comisión del 5%, pero puede oscilar entre el 3% y el 7%, incluso del 10% si son viviendas de lujo”, explican desde Idealista

Por ejemplo, 7.500 euros es lo que cobraría a su cliente una agencia inmobiliaria si vendiera, pongamos, un piso de 150.000 euros con una comisión del 5%, a lo que no debemos olvidar añadir el 21% de IVA, a no ser que esté incluido en dicho porcentaje.

La pregunta es, ¿merece la pena esa comodidad por 7.500 euros o tengo tiempo para vender la vivienda por mi cuenta?

Aunque normalmente esta comisión la paga el vendedor, en algunos casos, como por ejemplo cuando dos agencias trabajan en conjunto, se puede repartir a medias con el comprador si así lo pactan las partes. 

En el caso de los compradores, como explica la OCU, “se ven confrontados frecuentemente al problema de tener que pagar una comisión a una agencia a la que no han contratado”. 

Esto ocurre con la firma de la hoja de visita, que solo prueba que la visita al inmueble se llevó a cabo y que la agencia está cumpliendo con las obligaciones contratadas.

Lo que no quiere decir que esta hoja pueda aprovecharse como contrato para pagar unos honorarios que el comprador no ha contratado, como sucedió en un caso similar juzgado por la Audiencia Provincial de Madrid hace dos años.

La tarifa fija de las inmobiliarias online 

Las inmobiliarias online se están convirtiendo en los nuevos protagonistas del sector, quizá debido a su principal diferencia con las tradicionales: no cobran comisiones, es decir, tienen una tarifa fija

Los honorarios de esta tarifa fija rondan entre los 1.000 y 8.000 euros, según los servicios contratados. Por ejemplo, los servicios básicos incluyen, por 1.000 o 2.000 euros aspectos como la valoración online de la vivienda, la publicación de anuncios en los principales portales inmobiliarios o la redacción del contrato de arras. 

Mientras tanto, los paquetes premium cuestan unos 4.000 euros, y el doble si queremos que se encarguen de todo. Debemos calcular qué gestiones estamos dispuestos a realizar o no para comprobar si nos sale más rentable contratar los servicios de una inmobiliaria online, pagar la comisión de una tradicional o vender el piso por nuestra cuenta con la dedicación que ello conlleva.

Los honorarios, ¿cuándo deben cobrarlos las inmobiliarias tradicionales?

Además de buscar una agencia cercana que conozca la zona y que disponga de seguro de responsabilidad civil profesional, debemos prestar atención a la hora de firmar cuándo autorizamos a la inmobiliaria al cobro de los honorarios de la comisión. 

En ocasiones, la agencia ha llegado a cobrar la comisión aunque al final no se haga efectiva la venta. Por lo tanto, debemos firmar con la agencia que solo se cobrará esa comisión cuando esté firmada la venta del piso con el comprador y no cuando se firme el contrato de arras. 

Atención al contrato de exclusividad y la prórroga tácita

A la hora de contratar a una inmobiliaria es imprescindible mirar con lupa la letra pequeña del contrato de exclusividad. La OCU lo tiene claro, aunque existen agentes inmobiliarios excelentes, “la agencia tiene mucha más experiencia que la inmensa mayoría de clientes en redactar acuerdos que la beneficien a ella, aunque parezcan formularios inofensivos”, motivo por el que no debemos firmar nada antes de informarnos bien.

La firma de un contrato de exclusividad inmobiliario implica que solo la agencia está autorizada para vender la vivienda. En el caso de que vendamos el piso de manera particular o a una persona que nos ha contactado a través de la agencia habiendo firmado el contrato de exclusividad, esta tiene derecho no solo a reclamar sus honorarios, sino también a comenzar acciones legales en nuestra contra.

Al firmar esta cláusula, tampoco se podrá poner en venta la propiedad por medio de otras agencias. Si, por su parte, la inmobiliaria encuentra un comprador dispuesto a pagar el precio acordado pero el vendedor no está interesado en continuar con la venta, la inmobiliaria considerará que ha cumplido con sus obligaciones y puede reclamar su porcentaje. 

Para evitar todo ello, debemos prestar atención antes de firmar la prórroga tácita, pues esta nos limitará si encontramos un comprador ajeno a la agencia. La prórroga tácita implica que el contrato de exclusividad inmobiliaria se renueva automáticamente si ninguna de las partes manifiesta su decisión de rescindirlo con una anticipación de entre 7 y 20 días“. En algunas ocasiones, incluso existen contratos de exclusividad inmobiliaria por tiempo indefinido.

En el caso de que esperemos a agotar la cláusula de exclusividad para vender por nuestra cuenta el inmueble, la inmobiliaria no podrá reclamar los honorarios si hemos avisado del fin del contrato con la debida anticipación. 

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