¿Es la autoconstrucción una alternativa para la crisis de vivienda? “No basta con comprar un terreno y poner una casa”

La idea parece sencilla. Encontrar un terreno, elegir una casa que encaje en el presupuesto y levantarla a medida, lejos de los precios de la vivienda terminada. Para una generación que encuentra cada vez más difícil comprar, la posibilidad de convertirse en su propio promotor inmobiliario tiene un atractivo evidente: decidir cómo será la vivienda, cuánto se ajustará a las necesidades de quienes la habitan y, sobre el papel, ahorrar parte de los costes.

El problema es todo lo que ocurre entre encontrar la parcela y entrar a vivir. Hay que comprobar qué se puede construir en el terreno, conseguir un proyecto, obtener las licencias, resolver las conexiones a las redes públicas, financiar una obra que puede prolongarse durante años y coordinar a distintos profesionales. Y las viviendas que se anuncian como móviles, modulares o prefabricadas tampoco quedan al margen de las normas urbanísticas cuando se destinan a residencia.

Aun así, el interés existe. El IV Observatorio sobre Vivienda y Sostenibilidad de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), entidad especializada en préstamos hipotecarios, señala que un 42% de los españoles se ha planteado construir su propia vivienda. Un 33% lo ha considerado como una opción y un 8,5% asegura habérselo planteado seriamente. Otro 12,8% ni siquiera conocía esta posibilidad.

Entre los jóvenes, el porcentaje aumenta: el 52% de las personas de entre 25 y 34 años ha pensado en esta vía, frente al 46% de quienes tienen entre 35 y 44 años. También hay diferencias territoriales: el 48% de quienes viven en pueblos o entornos rurales se lo ha planteado, frente a alrededor del 40% de quienes residen en ciudades o sus extrarradios.

La fotografía es la de una alternativa que despierta interés, pero que todavía está lejos de convertirse en una solución masiva. Y buena parte de la distancia entre una cosa y otra aparece después de pronunciar la frase: “Me voy a construir una casa”.

Construir una casa no significa levantarla con las propias manos

'Autoconstrucción' puede ser un término engañoso. En España, explica Débora Notenson, socia de Kloster & Notenson, es más preciso hablar de “autopromoción”. La diferencia es importante. Una persona puede promover su propia vivienda y contratar a los profesionales encargados de diseñarla, supervisarla y ejecutarla. También puede asumir directamente algunas tareas. Lo que no desaparece son las exigencias técnicas y administrativas.

“Es muy arriesgado intentar construir sin tener los conocimientos”, advierte Notenson. Los problemas pueden afectar a la habitabilidad y la seguridad de la vivienda, pero también tener consecuencias legales. El desconocimiento es, de hecho, una de las principales barreras. Solo cerca del 6% de los españoles asegura conocer bien los pasos necesarios para construir su propia vivienda, según UCI. Dos de cada tres saben poco o nada sobre el proceso.

El atractivo económico existe. Según Notenson, una vivienda autopromovida puede permitir un ahorro de alrededor del 20% o 30% frente a un proceso en el que intervienen un promotor y una empresa constructora, al eliminar determinados márgenes y gastos. Pero ahorrar un 30% sobre una vivienda cara no convierte automáticamente la operación en una vivienda barata.

La cuenta empieza, además, antes de colocar el primer ladrillo. “El terreno es fundamental”, señala la arquitecta. Antes de comprar una parcela hay que conocer su calificación urbanística y comprobar que es apta para construir. Un terreno barato puede dejar de serlo si necesita obras de urbanización, nuevas conexiones a las redes públicas o actuaciones adicionales. Ahí aparece una de las primeras trampas de la vivienda aparentemente barata: el precio de la casa no es el precio de la vivienda.

La promesa de los 60.000 euros

Las casas modulares han añadido otra capa a la conversación. En internet es fácil encontrar viviendas que se anuncian por 50.000, 60.000 o 70.000 euros. También existen modelos de segunda mano que se sitúan entre los 20.000 o 30.000 euros. Frente al precio de una vivienda convencional, las cifras resultan tentadoras.

Daniel Corral empezó así: “Me pareció increíble que por ese dinero pudieses tener algo de tanta calidad”, cuenta. Un amigo había heredado un terreno grande en Madrid y ambos comenzaron a investigar las posibilidades. Encontraron casas móviles y prefabricadas. Algunas ofrecían dos o tres habitaciones, baño, salón y cocina, con transporte e instalación por un coste adicional.

Visitó una fábrica, vio los modelos y comprobó las posibilidades de personalización. Las viviendas tenían buen aislamiento, acabados y preinstalaciones eléctricas y de agua. Sobre el papel, la operación parecía mucho más sencilla que comprar una vivienda convencional y pasar décadas pagando una hipoteca.

Hasta que apareció el Ayuntamiento. Para instalar la vivienda necesitaban un proyecto de arquitecto y cumplir las condiciones establecidas por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Algunas de las exigencias, explica Daniel, afectaban incluso a cuestiones concretas del diseño interior.

El proyecto arquitectónico y las modificaciones necesarias para adaptar la vivienda a las exigencias urbanísticas elevaron el coste previsto en más de un 50%. En su caso, la casa que habían encontrado por unos 50.000 euros podía pasar a costar alrededor de 70.000 si se modificaba para cumplir requisitos como la altura de los techos y otros ajustes planteados por el Ayuntamiento.

A ello habría que añadir el proyecto de arquitecto, que, según las estimaciones que recibieron, podía situarse entre 5.000 y 10.000 euros. “Pasábamos de pagar 50.000 a pagar casi 80.000 euros por lo mismo”, resume. La operación acabó descartándose.

Tal y como advierte la arquitecta Notenson, las casas prefabricadas siguen sometidas a las mismas exigencias urbanísticas y necesitan cimentación e infraestructuras. En el modelo tradicional de autopromoción, el propietario se convierte en el responsable de coordinar una pequeña cadena de profesionales: arquitectos, técnicos, industriales, proveedores y, en algunos casos, abogados o gestores. La promesa de una casa por 60.000 euros, por tanto, cambia bastante cuando se hace la cuenta completa.

“Todo lo que no hagas tú, tendrás que pagarlo”

La comparación permite aterrizar hasta qué punto la autoconstrucción puede ser una alternativa más barata que comprar una vivienda nueva. Tomando como referencia una vivienda de unos 80 metros cuadrados en Getafe, el coste de una autopromoción podría situarse en torno a los 250.000 euros: unos 145.000 euros por un terreno urbano de referencia, 60.000 euros por una casa modular y alrededor de 40.000-50.000 euros adicionales para cubrir proyecto, técnicos, licencias, cimentación, acometidas, transporte y otros gastos.

En el mismo municipio, los pisos de obra nueva de unos 80 metros cuadrados se anuncian actualmente en torno a los 290.000-340.000 euros. Sobre el papel, la autopromoción podría suponer un ahorro de unos 40.000 a 90.000 euros, aunque se trata de una estimación orientativa y la diferencia puede reducirse o desaparecer si el terreno requiere actuaciones adicionales o si aumentan los costes de construcción. Y todo ello sin tener en cuenta los dolores de cabeza para el 'autopromotor'.

Tal y como aseguran los expertos consultados para este reportaje: “El ahorro aparece en cada tarea que el propietario puede asumir directamente, pero lo que no haga él tendrá que pagárselo a alguien”. Eso exige algo que rara vez aparece en los anuncios de casas prefabricadas: tiempo y dinero.

No se trata solo de elegir los azulejos o decidir dónde colocar una ventana. Hay que comparar presupuestos, pagar a industriales, coordinar trabajos y resolver imprevistos mientras la obra avanza. La autopromoción puede ahorrar dinero, pero traslada parte del trabajo y de la responsabilidad al propietario.

“Si ya se tiene un terreno en una zona que cuenta con infraestructuras urbanas, va a salir más barato construir”, apunta Notenson. Si, en cambio, hay que crear o ampliar infraestructuras, conectar redes o ejecutar actuaciones urbanísticas, la vivienda puede terminar siendo más cara y lenta que una casa terminada.

El estudio de UCI refleja precisamente esa tensión: el interés es alto, pero el conocimiento sobre el proceso es reducido. El 66% de los encuestados reconoce saber poco o nada sobre autoconstrucción.

El terreno barato puede salir caro

Pilar Rodríguez conoce el proceso desde el otro lado. Entre 2007 y 2009 decidió transformar una vivienda antigua en Madrid. El inmueble se encontraba en un estado en el que compensaba más derribarlo y empezar de cero que rehabilitarlo.

Su objetivo tampoco fue principalmente ahorrar, sino conseguir una vivienda adaptada a sus gustos y necesidades. El proceso duró casi tres años y la licencia se demoró porque la vivienda estaba situada en una zona protegida de un barrio madrileño.

Rodríguez delegó el proceso en profesionales, pero recuerda especialmente todo lo que tuvo que suceder antes de que comenzara la obra: planos, permisos, elección de materiales y decisiones que había que tomar cuando todavía no se había colocado un solo ladrillo.

El presupuesto acabó siendo superior al inicialmente previsto por los conocidos “ya que”: ya que se hace esto, se añade aquello; ya que se cambia un elemento, se mejora otro. A pesar de ello, no recuerda la experiencia como especialmente dura. “Lento, pero entretenido”, resume. La posibilidad de diseñar la vivienda hizo que el tiempo dedicado al proceso no se viviera como un esfuerzo excesivo.

“Y sí, volvería a hacerlo” asegura. Su experiencia encaja con uno de los principales motivos que aparecen en el estudio de UCI para plantearse la autopromoción: la posibilidad de diseñar una vivienda a medida. Lo señala el 46% de quienes responden. Después aparecen la posibilidad de ajustar el proyecto al presupuesto (25%) y construir desde el principio una vivienda más eficiente y sostenible (18%).

El ladrillo sigue ganando a la casa del futuro

La paradoja es que, pese al auge del discurso sobre las casas prefabricadas, la confianza de los españoles continúa concentrándose en los materiales convencionales. Según el Observatorio de UCI, el ladrillo y el hormigón son la opción que más confianza genera, con un 49%. Las viviendas modulares o prefabricadas ocupan el segundo lugar, con un 24%. El marco de madera alcanza el 6%, la estructura de madera el 4% y la bioconstrucción basada en materiales naturales apenas el 3%. Otro 14,5% no sabe todavía qué sistema escogería.

La casa prefabricada, por tanto, no es una vía para saltarse la construcción tradicional sino, en muchos casos, otra manera de ejecutarla. Y ahí está la contradicción de fondo. La tecnología permite fabricar viviendas cada vez más rápido y con un alto grado de precisión, mientras que el terreno donde se colocan sigue sometido a una normativa pensada para ordenar el crecimiento urbano y garantizar unas condiciones de habitabilidad.

Daniel Corral no ha descartado del todo las casas modulares. Sigue pensando que pueden ser una alternativa interesante, especialmente para jóvenes y para zonas rurales que buscan atraer población. Pero después de investigar el proceso su consejo es mucho menos intuitivo que el anuncio de una vivienda de 60.000 euros: primero hay que visitar físicamente la casa; después, ir al Ayuntamiento antes de pagar; y, sobre todo, comprobar qué se puede hacer realmente en el terreno.

Notenson tampoco descarta la fórmula. De hecho, considera que las prefabricadas pueden terminar siendo más económicas, aunque con mayores limitaciones de diseño. Pero tampoco las presenta como la solución al problema de acceso a la vivienda. El ahorro de una vivienda autopromovida puede rondar el 30%, señala. Sigue siendo una inversión importante, especialmente para una persona joven.

El propio estudio de UCI muestra que cuatro de cada diez españoles miran hacia esta posibilidad. Pero mirar no es construir. Para Notenson, la solución al problema de acceso a la vivienda está en otro lugar: una política firme de vivienda social de alquiler y la creación de un parque público suficiente, como ocurre en países europeos como Austria, Países Bajos o Dinamarca.