España tiene casi 8 millones de viviendas no principales, un 30% del total
Mientras el Banco de España destacaba hace unas semanas que el déficit de viviendas en España es de 750.000 unidades por la mayor creación de hogares que construcción de casas, otro informe muy completo y poco publicitado del Ministerio de Vivienda repasaba al arrancar el verano aspectos estadísticos clave de 2025. Uno de ellos es que el 28,6% de las viviendas en España no son principales, un total de 7,7 millones de viviendas que podrían cubrir diez veces el déficit residencial, por los 27 millones de viviendas principales.
La última afirmación no debe tomarse literal, porque no necesariamente es donde están esas segundas residencias o viviendas vacías o turísticas (aunque en estas últimas sí que coincide más), donde se crean los hogares y existe la demanda. Pero al contrario de lo que pudiera parecer, el estallido de la burbuja inmobiliaria no supuso una gran caída de las viviendas no principales en España por la pérdida de segundas residencias.
Una vivienda principal (o vivienda habitual) es el inmueble donde una persona o familia reside de forma efectiva durante todo el año o la mayor parte de él. Legalmente, una persona solo puede tener una residencia principal a la vez. Administrativamente, se demuestra mediante el empadronamiento.
En comparación con otros países europeos, con cifras de Eurostat de 2021, España es de los países con mayor porcentaje de viviendas no destinadas a usos principales. Tan solo Croacia (40%), Bulgaria (39%), Grecia (35%) y Portugal (31%) le superan. En Francia, las viviendas no principales son tan solo el 18% y Alemania, con un 8%, y Países Bajos, con un 4%, son dos de los países con menos viviendas no principales.
Pese a que la creación de hogares es más rápida que la construcción de viviendas, siguen existiendo a día de hoy 1,33 viviendas por hogar entre los 19,5 millones de hogares y los 27 millones de viviendas existentes (cifra de 2024). Es un ratio inferior al que había en 2001, punto álgido con 1,53 viviendas por hogar y algo por debajo del 1,43, justo antes de que estallara la crisis, en 2007, o del 1,39 de 2012, desde que no ha parado de disminuir. O sea, se generan más hogares que viviendas se construyen.
En una estadística que recoge la evolución desde el año 2002, se observa que el momento en que hubo mayor porcentaje de viviendas principales sobre el total fue 2011, con un 71,7%, que fue cayendo hasta un mínimo del 69,6% en 2020 y que volvió a subir tras la pandemia hasta el 71,4% actual. Si bien después de la crisis de 2008 hubo una venta de segundas residencias, también se disparó la compra de viviendas por parte de no residentes al calor de la golden visa de 2013 y de la mayor movilidad de las clases pudientes e inversores, que aún lo han hecho más después de 2020.
Si lo comparamos territorialmente, el porcentaje de viviendas no principales es mayor en terrenos despoblados que en zonas turísticas, que se acercan a la media estatal. Así, Castilla y León es con gran diferencia la comunidad con más viviendas no principales, un 42,59% sobre el total, mientras que Madrid es la que presenta una mayor proporción de viviendas principales, con un 87,50% de las viviendas destinadas a vivir en ellas.
Se estima que de estas 7,7 millones de viviendas no principales, 2,9 millones son segundas residencias, unos 3,8 millones son viviendas vacías y existen unos 380.000 pisos turísticos, concentrados en ciudades turísticas y localidades costeras y de montaña donde pueden tensionar el mercado.
Ante la lentitud administrativa y las dificultades de encontrar mano de obra para avanzar en la construcción de viviendas y sobre todo de vivienda asequible que cubra este déficit, el Plan Estatal de Vivienda prevé una parte de sus 9.000 millones para incentivar a la rehabilitación y puesta en el mercado de alquiler asequible. También Casa 47 prevé la compra de vivienda usada como una medida complementaria a la construcción de vivienda asequible.
El economista experto en vivienda de la consultora KSNET Pablo Tucat advierte de que “el cálculo sobre las viviendas vacías ha generado controversia porque se hizo durante la pandemia”, cuando mucha gente había abandonado su hogar principal y se utilizó el consumo energético como baremo. Para sacar la estimación de viviendas no principales, el Ministerio utiliza también los empadronamientos, las declaraciones de la renta, la falta de contratos de suministros y los picos energéticos esporádicos, que determinan segundas residencias.
Tucat resalta que ese cálculo sobreestimó las viviendas vacías de grandes ciudades como Madrid o Barcelona, por lo que cree que es importante “conocer dónde se ubican estas viviendas vacías”. “Si la mayor parte está en núcleos urbanos con alta demanda, la prioridad debe ser alta. Pero en urbanizaciones más alejadas o la España vaciada, la necesidad de movilizar vivienda es menos imperiosa”, señala. Ante esta realidad, señala medidas como recargas en el IBI a viviendas vacías, que hay municipios que ya aplican, para incentivar su uso.