El mapa del alquiler de temporada: cómo han crecido los anuncios por meses que el decreto de vivienda quería limitar

El decreto que el Congreso votará este viernes y que Junts tiene previsto tumbar, incluía medidas para empezar a poner coto al auge de los alquileres de temporada. Según los últimos datos recopilados por elDiario.es, el 40% de la oferta anunciada en la principal plataforma (Idealista) se alquila solo por meses. La medida, que pretende limitar este tipo de arrendamiento, llega después de dos años de ascenso imparable de la vivienda de temporada en las ciudades españolas.

Si buscas alquilar en Idealista en alguna de las 52 capitales de provincia es casi imposible no encontrarse con este tipo de expresiones en los anuncios: “Alquiler de temporada con estancia mínima”, “perfecto para profesores visitantes o estudiantes”, “estancias de 11 meses renovables”, “disponible de septiembre a junio”, “solo curso escolar”.

A mediados de septiembre de 2026 se podían encontrar en Idealista casi 34.000 anuncios de pisos en alquiler entre todas las ciudades capitales de provincia, tal y como se desprende del análisis de los datos recopilados por elDiario.es. De ellos, 14.361 eran ofertas donde, o bien se mencionaba explícitamente que se trataba de un alquiler de temporada, o se usaban otras fórmulas para indicar que no se firmaría un contrato de residencia habitual acorde con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La ley hasta ahora no definía expresamente qué era vivienda de temporada. Pero el nuevo decreto buscaba resolver este agujero en la normativa: el texto señala que para firmar un contrato de esta modalidad debe de existir “una causa real y acreditable” que justifique esa temporalidad. En pleno boom de esta modalidad de alquiler, el decreto añade que la duración de estos contratos debe superar los 31 días, pero no exceder los doce meses, como norma general. Algo que hasta ahora no se definía. Según el texto, en caso de que, sin justificación, o bien se superen esos doce meses o bien se hagan varias renovaciones del contrato, convierten ese contrato temporal en contrato de alquiler residencial.

Este alquiler, creado inicialmente para cubrir la necesidad de personas que estudian o trabajan temporalmente fuera de su residencia habitual, se ha convertido en los últimos años en una alternativa cada vez más extendida. Desde septiembre de 2024, el número de anuncios que se ofertan por meses fuera del paraguas de la ley de alquiler ha subido del 31% al 42%.

Durante los dos últimos años, elDiario.es ha recopilado, mes a mes, todos los anuncios de alquileres en las capitales de provincia para comprobar cómo ha ido cambiando el perfil de la oferta en la principal plataforma en España que se puede apreciar en el siguiente gráfico.

Hasta ahora, alquilar la vivenda con un contrato temporal había permitido a los caseros escapar a las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como la duración mínima de los contratos, condiciones específicas para los grandes tenedores en las zonas tensionadas y, sobre todo, la limitación de las subidas de precio mediante un índice de referencia (el IRAV).

El texto que incluye el decreto limitaría este margen. Además de establecer una duración y unas causas concretas para los alquileres de temporada, el decreto limitaba también las subidas de renta cuando se suceden contratos temporales sobre una misma vivienda. Sin embargo, esta normativa -que Junts ya ha anunciado que va a tumbar- solo se aplicaría a los nuevos contratos de esta modalidad que se firmen a partir del 1 de octubre de 2026.

A falta de nueva legislación, los expertos señalan las limitaciones de la norma actual. “Lo que vemos es que lo que buscan los caseros cada vez más es no solo ir a estos mercados obteniendo por lo general una rentabilidad mayor, sino también tener más flexibilidad sobre las viviendas. No tener que cumplir con las legislaciones que dan derechos a los inquilinos y ponen más obligaciones a los caseros”, explica el investigador del CSIC, Javier Gil.

“Es un buen ejemplo de cómo se aplica una norma con una finalidad contraria a la que le es propia”, apunta la profesora de derecho civil en la Universidad Complutense de Madrid, Cristina Areglich. “Yo no quiero que se me aplique la regulación del arrendamiento de vivienda habitual, así que celebro este contrato de alquiler por once meses. Evidentemente, ese es un contrato en fraude de ley”, explica.

Si colocamos las 52 capitales de provincia en un mapa según el peso que tiene el alquiler de temporada en la ciudad, destacan Donostia y Bilbao, con más de un 85% de anuncios para alquileres a corto plazo. En Pamplona, Barcelona y A Coruña también superan el 70% de la oferta.

¿Qué tienen en común? Todas han declarado zonas de mercado residencial tensionado, que tiene limitaciones más estrictas que la ley general. “Se ve muy claro: donde más ha subido es en Catalunya, Euskadi o Galicia”, apunta Argelich. La comparación entre las dos grandes ciudades lo resume: “Si haces la comparativa Barcelona-Madrid, la oferta se reduce menos en Madrid precisamente porque no aplica el control de rentas”.

Dado que uno de los principales incentivos para intentar esquivar la ley de vivienda es económico, los alquileres de temporada son, por norma general, bastante más caros. Esto se aprecia al comparar el precio mediano por metro cuadrado. Si un piso en alquiler habitual en Madrid es de 23,4 euros, la cifra se eleva a 31,6 bajo un contrato temporal; es decir, un 34% más. Lo mismo ocurre en Barcelona (+14%) o Donostia (+17%), ciudades donde están los precios más elevados del mercado.

Hay zonas con una diferencia todavía mayor: en Toledo supera el 50% y en Zaragoza y Valladolid la diferencia es más de un tercio.

Pablo Tucat, Director de Estrategia en KSNET y economista especializado en políticas públicas, advierte de que es una comparación que hay que matizar. “No estamos comparando exactamente el mismo producto. Por ejemplo, las características del piso tienden a ser distintas y la ubicación no es la misma. los alquileres de temporada se concentran en las zonas más caras de la ciudad, y eso infla su precio por metro cuadrado frente al de larga estancia”, apunta.

Aunque el número de anuncios apenas ha subido en los últimos años, los alquileres de corto plazo sí lo han hecho. En septiembre de 2024 había 22.000 anuncios de larga estancia en Idealista, el mismo mes de este año había 2.000 anuncios menos. Mientras, los anuncios de alquileres de temporada se han disparado de los 10.000 a los 14.000.

También hay que tener en cuenta que los cálculos de elDiario.es son una foto fija de un momento concreto en cada mes. O que los anuncios de larga estancia se republican con mayor frecuencia que los de temporada -por tanto, están más tiempo visibles- y que son cálculos conservadores. Por ejemplo, no consideramos temporales los que se ofrecen “para estudiantes” a no ser que especifique que la duración es menor de 12 meses. Tampoco los pisos que se ofrecen tanto para larga estancia o temporada y fórmulas ambiguas como: “¡PISO PARA LARGA TEMPORADA! ¡ESTANCIAS DE 11 MESES RENOVABLES!”.

Aun así, los datos sí permiten ver que no es que haya más oferta, sino que caen los de larga duración y se sustituyen por los de temporada. Al mismo tiempo, cada vez son más las viviendas que aparecen en Idealista ligadas a compañías profesionales que se dedican a gestionar precisamente viviendas de temporada.

Son plataformas online como Spacest, Spotahome o Homespace que publican anuncios de este estilo: “DISPONIBLE EN: Octubre. Reserve en línea haciendo clic bajo el mapa. No se aceptan alquileres inferiores a 2 meses”. Describen su nicho de mercado como “alquileres de media-larga estancia” y están más enfocadas en estudiantes o profesionales desplazados que en turistas.

La posibilidad de utilizar un contrato de corto plazo para sortear la ley de vivienda ya es incluso parte de una estrategia en redes sociales: “¿Cómo vas a evitar el índice de alquiler? Te doy tres formas para saltártelo [...] la primera y la más obvia: haces un alquiler temporal de 11 meses”, comparte un usuario de Tiktok.

Se presentan como expertos en el sector inmobiliario y recomiendan a los caseros pasarse al alquiler temporal. “Así puedes saltarte la ley de vivienda de forma legal, como inversores inmobiliarios”, anuncia otra cuenta.

¿Si se trata de un fraude de ley, por qué siguen siendo habituales este tipo de alquileres y cómo pueden incluso anunciarse en redes sociales? Porque corregirlo depende del inquilino y no es barato. “Para calificar ese contrato como correspondería lo que procede es demandar, y es caro”, apunta la jurista. No hay, por tanto, una capacidad real de oposición: “El que necesita una vivienda y se tiene que mudar firma un contrato por temporada aunque sea un fraude de ley, porque en algún lugar tiene que vivir”.

Son también muchos los anunciantes que dirigen sus ofertas a colectivos que abandonan la ciudad durante los meses de verano. Así, predominan las ofertas para el “curso escolar”, “estudiantes universitarios” o “profesionales desplazados”, lo que permite cobrar unas mensualidades más elevadas durante el verano en ciudades turísticas.

Es una realidad que se deja ver en los datos. En el siguiente gráfico puedes ver la evolución del porcentaje de alquiler de temporada en cada ciudad y cómo condicionan los meses de verano en regiones costeras y turísticas. Por ejemplo, en Santander, Almería o Cádiz el alquiler temporal es hasta 20 puntos más alto en comparación con la temporada de invierno en la misma ciudad.

En el lado contrario a estos destinos tenemos las ciudades con zonas tensionadas como Donostia, A Coruña y Oviedo con un avance casi lineal entre septiembre de 2024 y septiembre de 2026.

Si solo tenemos en cuenta el cambio total de cada ciudad en el último año, las cuatro ciudades que más aumentan tienen activadas las zonas tensionadas: A Coruña, Vitoria, Bilbao y Pamplona. “La literatura científica que estudia el control de rentas detecta unos efectos comunes que son la reducción de la oferta, el incremento de los precios en aquellas zonas que no son tensionadas y la fuga del mercado de alquiler de vivienda habitual al alquiler de temporada”, apunta Cristina Argelich.

Sin embargo, aunque Madrid tiene menos porcentaje de alquileres temporales ha crecido mucho más que Barcelona en el último año, que ha servido como laboratorio de regulación de la vivienda. De hecho, Barcelona es una de las 5 capitales en las que este septiembre ha reducido el porcentaje de alquileres temporales respecto al año anterior junto con Soria, Santa Cruz de Tenerife, Lleida y Tarragona.

“Es algo que puede parecer hasta contraintuitivo ¿no?”, señala el economista Pablo Tucat, “en el caso de Barcelona viene directamente de intentar atacar ese segmento. En el caso catalán lo hicieron creo que de una manera creativa: en lugar de prohibir o monitorear (que también se hace), lo que hacen es aplicar también el precio de referencia. Ahí lo que ocurre es que quitas el incentivo económico que tenía pasar al alquiler de temporada”.

Incluso dentro de la misma ciudad, la situación es igual para todos las zonas. En Barcelona el alquiler de temporada abarca casi toda la ciudad aunque los barrios con más oferta (las burbujas más grandes) son también donde más temporalidad encontramos, con zonas como el barrio Gòtic en las que las viviendas para corto plazo superan el 80% de la oferta.

Madrid y Valencia tienen una distribución un poco más variada. El centro, y la costa en el caso de Valencia, concentran la mayor parte de la temporalidad mientras que los distritos periféricos y residenciales como el Ensanche de Vallecas (Madrid) o Sant Pau (Valencia) tienen menos oferta tanto general como de temporada.

Cómo está la regulación

Antes del estallido social que ha tenido lugar este mes de septiembre, el Gobierno calculó que cerca de un millón de personas viven ya en un piso de alquiler de temporada y más de un tercio lo hacen por no poder acceder a otro de larga estancia. Son cifras que ya habían colocado la regulación de este tipo de alquiler en el centro del debate y que se han materializado con el “decreto Maricarmen”.

Los decretos llegan después de las protestas en la Puerta del Sol y también del rechazo a principios de septriembre del texto promovía el sindicato de inquilinas para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Los votos en contra de PP, Vox, Junts y UPN tumbaron la propuesta. Son las mismas formaciones que previsiblemente tumbarán el decreto este viernes.

La nueva regulación tenía como objetivo que tras la etiqueta de “temporada” se encubran contratos que, en la práctica, responden a una residencia habitual. Es el mismo tipo de regulación que ya se aplica en Catalunya. Allí, la nueva norma hizo que durante el primer trimestre del año cayeran los contratos de alquiler temporal firmados un 32% en comparación al año anterior, caída que también se refleja en el total de anuncios de temporada de Idealista en Barcelona.

¿Y medidas así funcionan? Las opiniones de los expertos varían. El investigador Javier Gil considera que son determinantes: “significa que no se pueda utilizar de manera fraudulenta el alquiler de temporada, también se van a controlar los precios de los alquileres, pero sobre todo se tiene que inspeccionar y sancionar a quien los utilice de esa manera”, sentencia.

En el otro extremo está Argelich. La profesora de la Complutense cree que la evidencia es suficiente prueba para demostrar que a golpe de sanción no se arregla nada. “Expropiar, multar o sancionar son palabras que en materia de vivienda no funcionan y que acaban volviéndose en contra de la propia norma. Mientras no haya incentivos positivos, la oferta de alquileres no va a aumentar”.

Frente a las sanciones tanto ella como Tucat abren la puerta a otro tipo de políticas: la gestión de los alquileres vacíos por parte de la administración, los incentivos fiscales o la reserva de suelo para la construcción de más vivienda social. Si bien, no se puede prever el impacto real de cualquiera de estas alternativas hasta que no haya información real de la situación de cada comunidad de España.

Y ahí, avisa Tucat, sigue faltando lo básico: datos. El registro único de alquileres que se anuló era “una fuente de información bastante importante”, y sin referencias reales que digan qué ocurre en cada comunidad se legisla a ciegas. “Algo esencial para poder mejorar las políticas es tener datos e información”, zanja. Sin ellos, difícil saber si el próximo zanjará el problema o acabará generando otro.