Una hereva de deu pisos esquiva la condició de gran tenidora i aconsegueix desnonar el seu llogater a Mallorca

L'Audiència Provincial de les Balears ha confirmat el desnonament d'un inquilí de Palma que va intentar frenar l'expulsió al·legant que la propietària de l'habitatge —que havia heretat de la seva àvia una desena d'immobles— era una gran tenidora i, per tant, havia de complir els requisits processals previstos per a aquests casos en la Llei estatal d'habitatge. Els magistrats, però, consideren que aquesta condició no ha quedat acreditada, ja que, segons l'escriptura de partició de l'herència aportada al procediment, no consta que la dona hagués rebut més de deu immobles residencials, el llindar general a partir del qual es considera que un propietari és gran tenidor.

La sentència, a la qual ha tingut accés elDiario.es, desestima el recurs de l'inquilí i confirma íntegrament la resolució de primera instància, que havia declarat extingit el contracte d'arrendament i ordenat el desallotjament de l'habitatge. El tribunal també imposa a l'arrendatari les costes de l'apel·lació.

L'habitatge havia estat llogat inicialment per l'àvia de l'actual propietària, que va signar amb l'inquilí un contracte d'arrendament d'un any l'1 de juliol de 2005. Després de les successives pròrrogues legals, el contracte hauria entrat en un període de tàcita reconducció. És a dir, un cop esgotades les pròrrogues obligatòries previstes en la Llei d'arrendaments urbans, la relació de lloguer continuava vigent sense necessitat de signar un nou contracte.

La neta va adquirir l'immoble per herència el maig de 2023 i, el març de 2024, a través de l'administradora de la finca, va comunicar a l'arrendatari la seva voluntat de no renovar el contracte a partir de l'1 de juliol d'aquell any. La nova propietària no va arribar a comparèixer en el procediment, malgrat que l'inquilí n'havia sol·licitat l'interrogatori.

La demanda sostenia que el contracte havia expirat i que l'arrendadora havia comunicat a l'inquilí la seva voluntat de no prorrogar-lo amb efectes des de l'1 de juliol de 2024. L'arrendatari s'hi va oposar al·legant que l'hereva havia rebut més de dotze propietats i que, per tant, havia de ser considerada gran tenidora. Segons la seva argumentació, la demanda no podia prosperar sense que s'haguessin complert les exigències legals aplicables a aquests propietaris.

Els habitatges que no apareixen al Registre

A la seva resolució, dictada el passat 29 de setembre, l'Audiència considera que, per determinar l'abast del patrimoni heretat, no n'hi havia prou amb examinar el certificat del Registre de la Propietat, ja que aquest no recollia tots els immobles adjudicats a la demandant. Per això, avala el criteri de la jutgessa de primera instància i també té en compte l'escriptura de partició i adjudicació de l'herència, de l'examen de la qual conclou que no consta que la dona hagués rebut més de deu habitatges.

La distinció no és menor. El nombre de finques inscrites no sempre coincideix amb el de les habitatges que pot contenir un patrimoni immobiliari, especialment en edificis que no han estat dividits jurídicament mitjançant una escriptura de divisió horitzontal. Una resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública publicada al BOE el juliol de 2020 il·lustra aquesta circumstància: un edifici pot figurar com una única finca i tenir una sola referència cadastral tot i estar integrat per diversos habitatges o pisos físicament diferenciats, fins i tot pertanyents a propietaris diferents.

Aquesta situació, més enllà del cas concret, pot obrir una escletxa en els mecanismes de control dels grans tenidors. La resolució de la Direcció General analitza un edifici amb sis habitatges que no estaven individualitzats registralment i que, per tant, constaven com una única finca.

La sentència de l'Audiència també rebutja l'argument que el lloguer tenia caràcter vitalici. L'arrendatari va afirmar que havia arribat a aquest pacte amb l'anterior propietària, però el tribunal assenyala que no va aportar cap prova que n'acredités l'existència. La resolució recorda que corresponia al demandat demostrar els fets que, segons la seva versió, impedien l'extinció del contracte.

El pes dels grans tenidors al mercat immobiliari balear

La resolució s'emmarca en l'aplicació de la Llei 12/2023, pel dret a l'habitatge, que defineix com a gran tenidora la persona física o jurídica titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial —o d'una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats d'ús residencial—, amb exclusió dels garatges i trasters. La norma preveu particularitats per a les zones de mercat residencial tensionat, on les comunitats autònomes poden reduir aquest llindar fins a cinc immobles d'ús residencial, sempre que així ho estableixin en la declaració corresponent.

A les Balears, 26.061 habitatges pertanyen a grans tenidors, és a dir, a propietaris que posseeixen més d'una desena d'immobles. La xifra representa el 4,53% del parc residencial de l'arxipèlag, un percentatge lleugerament superior a la mitjana estatal, que se situa en el 4,3%, amb més d'un milió d'habitatges. Les dades formen part de la investigació duta a terme per elDiario.es a finals de 2024, a partir d'informació inèdita del Cadastre obtinguda mitjançant una sol·licitud d'accés a la informació pública emparada en la Llei de transparència.

D'aquest total, 6.672 habitatges són propietat de tenidors amb més de cent immobles —un 1,16% del parc—; 6.926 pertanyen a propietaris amb entre 25 i cent habitatges —un 1,2%—, i 12.463 estan en mans de tenidors amb entre deu i 25 immobles —un 2,17%—.

Els requisits addicionals per als grans tenidors

La condició de gran tenidor pot tenir conseqüències en determinats procediments de recuperació de l'habitatge. Quan l'immoble constitueix la residència habitual de l'inquilí i aquest es troba en situació de vulnerabilitat econòmica, el propietari ha de complir requisits addicionals. Entre aquests, acreditar que ha acudit a un procediment de conciliació o intermediació amb l'Administració competent abans de presentar la demanda. A més, els jutjats poden acordar la suspensió del procediment per facilitar l'adopció de mesures de protecció habitacional.

En aquest cas, l'Audiència no estableix cap criteri general sobre com s'han de computar els habitatges rebuts per herència ni sobre quan una persona que ha heretat un patrimoni immobiliari adquireix la condició de gran tenidora. La seva conclusió és més limitada: amb la documentació examinada en aquest procediment, no s'ha acreditat que la propietària superés el llindar legal.

El tribunal recorda, així mateix, que l'exigència de l'article 439.6.c) de la Llei d'enjudiciament civil, que obligava els grans tenidors a aportar informació sobre la situació de vulnerabilitat econòmica de la persona ocupant, va ser declarada inconstitucional i nul·la pel Tribunal Constitucional el gener de 2025. L'Audiència cita expressament aquesta resolució per rebutjar un altre dels motius del recurs. Contra la sentència es pot interposar un recurs de cassació davant la Sala Primera del Tribunal Suprem.