Un abogado aclara quién paga las averías en un piso de alquiler: “El decreto cambia el reparto en la vivienda temporal”

A veces una caldera deja de funcionar, un grifo empieza a gotear o la cisterna da problemas, y cuando una situación de este tipo ocurre en un piso alquilado surge la duda de quién debería hacerse cargo. La crisis del alquiler ha provocado que haya quien prefiere convivir con la avería o llevar a cabo el arreglo de forma unilateral antes de informar al propietario, por miedo a una disputa o una futura subida del alquiler. Las recientes novedades legislativas, junto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establecen un marco claro sobre quién debe pagar la factura.

“La LAU distingue por la naturaleza de la reparación. Al arrendador le corresponden las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y no puede subir la renta por hacerlas (art. 21.1). Al inquilino le tocan las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario (art. 21.4). Y si el daño lo causa el inquilino por mal uso o negligencia, lo paga él”, aclara Alberto Torres, abogado y presidente de la sección de arrendamientos urbanos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM). 

“Con la reforma que introduce el reciente RD-Ley 29/2026 que está pendiente de convalidación por la Diputación permanente del Congreso de los Diputados, se mantiene este reparto en la vivienda habitual, solo cambia en el alquiler de vivienda temporal, donde el nuevo art. 21 bis pone a cargo del arrendador también esas pequeñas reparaciones”, apunta el abogado sobre el decreto pendiente de aprobación. 

Si una tubería se atasca porque se han tirado servilletas de papel o toallitas por el inodoro se trata de un mal uso y, claramente, corre por cuenta del inquilino; pero a veces no se trata de una distinción tan clara. ¿Quién debe hacerse cargo de una fuga de agua o un enchufe que deja de funcionar en un alquiler de vivienda habitual? “Hay que mirar el origen, no el síntoma”, subraya Torres. 

“Si la fuga de agua es por una tubería deteriorada o una instalación obsoleta, concierne al propietario. Un grifo que gotea o una junta gastada son pequeñas reparaciones del inquilino”, diferencia el abogado. “Si hace falta cambiar un mecanismo de un enchufe o una bombilla es responsabilidad del inquilino, pero un fallo de cableado, del cuadro eléctrico o de la instalación es del propietario”, añade.

Qué hacer cuando no hay acuerdo

Cuando surge el desacuerdo sobre el origen del desperfecto, la legislación no fija reglas probatorias específicas, por lo que, explica el experto, prima el principio general del derecho: quien alega, prueba. “Lo práctico es avisar siempre por escrito y de forma que quede constancia, por burofax o correo con acuse”, recomienda. 

“Conviene hacer fotos y vídeos y pedir un informe técnico a un fontanero, electricista o perito”, señala Torres. “También ayuda mucho documentar el estado de la vivienda al entrar y al salir. Esto último se refuerza con el nuevo art. 36.7: al terminar el contrato se firma un documento del estado de la vivienda, y si no se firma o no refleja desperfectos, se presume que se entregó en buen estado”, agrega.

La gran novedad práctica de la última reforma se centra en la respuesta ante la pasividad del arrendador frente a averías que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda. “Ante estos daños, el inquilino puede requerir por escrito la reparación y adjuntar un presupuesto razonable (nuevo art. 21.5). El propietario tiene quince días naturales para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o ejecutarla. Si no responde o se niega sin justificación, el inquilino puede hacer las obras y descontar su coste de las rentas futuras”, advierte el letrado, que matiza que el presupuesto debe ser razonable y que el plazo de respuesta se reduce a 5 días hábiles en caso de alquiler temporal. “La idea es buena, pero esa compensación unilateral en la renta anuncia muchos conflictos”, valora Torres.

En caso de que el alcance de la avería o de las obras de conservación llegue a hacer inhabitable el piso, el artículo 26 de la LAU contempla la posibilidad de “suspender el contrato sin pagar renta mientras duren los trabajos, o desistir definitivamente sin necesidad de abonar indemnización”, expone el experto. “Para una rebaja proporcional de la renta o una reclamación de daños habría que acudir a las reglas generales del Código Civil y a las circunstancias de cada caso”, concluye.