Los desahucios y la política de vivienda
Desde hace décadas, y no sólo en España, han colisionado dos derechos garantizados constitucionalmente: el derecho social a la vivienda y el derecho a la propiedad. El contrato social implícito en nuestras sociedades democráticas ha buscado siempre un difícil equilibrio entre ambos derechos. El ya famoso caso de Maricarmen se ha convertido en el exponente de un grave desequilibrio, al imponerse el derecho a la propiedad por encima del de la vivienda, con la gravedad de que se ha hecho sobre una persona vulnerable, de 87 años, y que llevaba puntualmente pagando desde hace 70 años su alquiler mensual, aunque se hubiera quedado fuera de los precios del mercado.
Ha sido, sin duda, el desahucio más famoso y ha generado una ola de indignación, no sólo entre las personas afectadas por el problema de la vivienda, sino también entre las que no lo están, que son la mayoría de la población. En el Gráfico 1, utilizando los datos públicos del Consejo General del Poder Judicial, presento la evolución trimestral de los “lanzamientos” (“acción de desalojar un espacio por orden judicial”) en el primer trimestre de cada año desde 2014. Un lanzamiento no es exactamente lo mismo que un desahucio, pues puede afectar a plazas de garaje, fincas o locales, mientras que el término desahucio lo referimos a exclusivamente a vivienda. Pero aquí, para simplificar, lo trataremos como si fueran sinónimos.
En el Gráfico 1 se observa que el número de desahucios presenta una tendencia claramente decreciente desde 2014 hasta 2026. De hecho, se pueden distinguir tres etapas: la primera, durante el gobierno de Rajoy, 2014-2017, con un promedio de 17.800 desahucios trimestrales. La segunda, durante el gobierno de Sánchez y hasta el final de la pandemia, 2018-2022, con un promedio de 12.600 lanzamientos por trimestre, y la tercera, desde 2023 hasta la actualidad, con una media de desahucios de 6.300 por trimestre. El último dato, correspondiente al primer trimestre de 2026, recoge un número de desahucios de 4.005, que es el mínimo de la serie histórica.
Resulta llamativo, por tanto, que haya sido en este momento cuando ha surgido un movimiento social parecido al 15-M de 2011, cuando el número de desahucios está en niveles mucho más bajos que los de otros años. Aunque los sociólogos lo explicarán en el futuro con todo lujo de detalles, parece evidente que el movimiento surge por la indignación que el caso Maricarmen ha tenido en la población, y con el malestar latente por el problema de la vivienda, sobre todo entre los jóvenes, que se ha ido agravando en los últimos años.
El 15-M ocurrió en plena crisis financiera, en el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la consiguiente ejecución por parte de una banca muy tocada por los créditos hipotecarios impagados por la recesión y el galopante desempleo, que llegó al 27% en el primer trimestre 2013. El movimiento 27-S, por el contrario, surge en pleno boom económico, con unas tasas de paro, tanto la general como la juvenil, en mínimos desde 2007, y con la banca saneada y una tasa de morosidad baja. En el Gráfico 2 presento los “lanzamientos” trimestrales en España desde 2013, tanto los causados por no pagar el alquiler como por no pagar la hipoteca. Hay que tener en cuenta que los lanzamientos por impago de hipoteca suponen una cifra menor que el de las “ejecuciones hipotecarias”, pues éstas incluyen todos los procedimientos iniciados por los bancos, independientemente de que terminen o no en un lanzamiento.
Del Gráfico 2 destacamos dos observaciones relevantes. La primera es que hay una tendencia decreciente en ambos tipos de desahucios, pero con un matiz importante. Los causados por no pagar la hipoteca caen de forma mucho más acusada desde 2014. Los causados por no pagar el alquiler también lo hacen, pero con más retraso y menos intensidad. La segunda, consecuencia de lo anterior, es que el número de desahucios por no pagar la hipoteca representaban el 50% del total en 2014, y recientemente apenas llegan al 20% del total.
Entre los motivos que justifican la reducción de ambos tipos de lanzamientos, hay varios. El primero, el más evidente, la marcha de la economía. Los desahucios son claramente anticíclicos. Aumentan con las recesiones, por la caída del empleo, de la renta y el aumento de la morosidad. Y se reducen en las expansiones. Pero, además del argumento cíclico, la reducción del número de desahucios se produce por las medidas de protección y mitigación tomadas por las administraciones públicas o por parte del sector privado. Esto ha ocurrido claramente en el caso del sector financiero y los lanzamientos por impago hipotecario.
Por ejemplo, con el código de buenas prácticas al que se adhirieron casi todas las entidades financieras y que a partir de 2022 se hizo obligatorio y que busca proteger a los hipotecados más vulnerables, además de facilitarse la dación en pago, sobre todo de segundas viviendas. También la “ley de la segunda oportunidad” de 2015, que facilitó la reducción de las deudas hipotecarias para la vivienda habitual. Lo cierto es que se ha trabajado y mucho por el lado de la banca, que recibió importantes ayudas durante la crisis y a la que se exigió que devolviera a la sociedad una parte de ese esfuerzo que los contribuyentes hicieron para su rescate.
Los bancos eran el enemigo a batir en la puerta del Sol en 2011. Hoy ni se les menciona en el 27-S. El problema ahora está en los fondos de inversión inmobiliarios y los grandes propietarios, que no se han avenido a aceptar un código de buenas prácticas como el del sistema financiero durante la crisis financiera. Y aquí es donde entra en acción el Congreso de los Diputados. En esta legislatura el Gobierno y los partidos de izquierda han registrado 29 iniciativas que guardan relación con la vivienda, de las cuales solo han prosperado cinco. Tres de ellas fueron reales decretos-leyes (RDL) para paliar los efectos de la crisis de Ucrania y Oriente Medio. El cuarto fue el escudo social aprobado en 2025, que prorrogaba la suspensión de los desahucios hasta diciembre de 2025. Pero PP, Vox y Junts se han negado a reeditarlo. Una versión de este decreto es el que se presentará, probablemente, este martes.
El problema es que este tipo de decretos, necesarios y ahora urgentes, no solucionan el problema de la vivienda. La insuficiencia de oferta de vivienda de alquiler, además de la construcción de vivienda pública (para alquiler) y privada (para alquiler y venta), requiere incentivar la salida al mercado de un volumen considerable de viviendas vacías que todavía tenemos en nuestro país. Y ese incentivo pasa necesariamente por posibilitar el desahucio de los inquilinos que dejen de pagar su alquiler. Sin esta herramienta jurídica es imposible que los propietarios, sobre todo los pequeños, se arriesguen a sacar su vivienda al mercado de alquiler. Pero ahí entramos en los casos extremos, como el de Maricarmen, en que se debe buscar el equilibrio entre el derecho a la propiedad y el derecho a la vivienda que mencionaba al principio del artículo. Y para garantizar ese equilibrio deben estar vigilantes las administraciones públicas con sus competencias establecidas (CCAA y ayuntamientos) y el propio sector privado, que debe acogerse a un código de buenas prácticas que no erosione su rentabilidad ni su seguridad jurídica.