Tomar el pulso a los alquileres para resolver el problema de la vivienda

La vivienda es el principal problema para la opinión pública y una de las vertientes en las que se expresa este problema es en el fuerte encarecimiento de los alquileres. Sin embargo, la forma en que la subida de los alquileres se traslada a las estadísticas y después al debate público es un fenómeno complejo. Como botón de muestra, el gráfico adjunto muestra tres perspectivas sobre el crecimiento acumulado de los alquileres desde 2018 hasta la actualidad. A primera vista parecen hablar de tres países distintos. Si nos fijamos en el indicador sintético que produce un gran portal inmobiliario como Idealista, los precios del alquiler han subido un escalofriante 47% desde 2018. La situación opuesta se produce si tomamos el componente del alquiler que se integra en el IPC, que apunta a una moderada subida de los alquileres (casi un 12%) y que es inferior al incremento general de los precios (22,5%). Un tercer indicador lo ofrece la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), que, en su última edición permite cifrar el incremento del alquiler medio en un 28%.

Si estamos asistiendo a una crisis sin precedentes con el encarecimiento de los alquileres, ¿qué indicador deberíamos tomar como referencia? Lo cierto es que las tres métricas presentadas apuntan a distintos segmentos del mercado y, por tanto, sirven para fines diferentes. Como argumentaremos, los precios de Idealista son solo una aproximación parcial a las subidas de precios que se producen con el pequeño segmento de contratos que se renuevan cada año. Se podrá tomar como un indicador anticipado de la futura inflación de los alquileres, pero sería equivocado ver estos precios como representativos de los hogares en alquiler de mercado. El alquiler medio que refleja una encuesta como la ECV se aproxima a la media ponderada que pagan los hogares, es una medida por tanto de stock. Esta cifra, sin embargo, se ve influida por el cambio en la composición de las viviendas alquiladas. Por último, el IPC trata de medir el incremento de precios de viviendas con unas características homogéneas y, como argumentaremos, potencialmente está dejando sin recoger la mayor parte de las subidas provocadas por los nuevos contratos.

Los alquileres de contratos nuevos vs contratos existentes

Los precios medios de los portales inmobiliarios —como los publicados por Idealista, Fotocasa u otros— son los que reciben mayor atención de los medios y en los debates públicos. A menudo se citan como si reflejaran directamente los precios de mercado actuales y es frecuente compararlos con la renta (o salarios) del momento. No obstante, conviene recordar que las cifras de Idealista son precios de oferta y los que se mantienen en el portal son precisamente los más caros, los que no encuentra fácil demanda. Los datos realmente útiles serían los de los contratos recién firmados, ya que permitirían medir el incremento de los nuevos alquileres respecto a los ya existentes. Además, tienen otros problemas. Estos precios deberían ponderarse, bien por el volumen y el número de contratos firmados, o ponerse en relación al stock de los ya existentes.

En suma, Idealista lo que ofrece es un producto relacionado con su servicio inmobiliario, es decir, un precio como mediana de los anuncios y que, por tanto, resulta sensible a cambios en la tipología de las viviendas ofertadas. Por último, y no por ello menos importante, la información es privada y el acceso es de pago. Sin que los investigadores y la opinión pública pueden verificar y hacer los ajustes antes mencionados, estos precios no dejan de ser una señal parcial y algo distorsionada.

La mejor alternativa sería elaborar una estadística pública que mida directamente los precios de los nuevos contratos de alquiler. Hasta la fecha, lo más parecido es el nuevo Índice de Precios de Vivienda en Alquiler (IPVA), que el INE elabora con registros de la Agencia Tributaria procedentes de las declaraciones de la renta de los propietarios de viviendas. Esta estadística distingue entre la evolución de los contratos existentes y los nuevos, e incluso indica el peso relativo de cada tipo en cada año.

En el último periodo, los contratos nuevos han representado aproximadamente un 15% de los vigentes cada año. Se confirma también la intuición de que los alquileres de los nuevos contratos crecen más rápido, con tasas dos o tres puntos superiores a los existentes. Sin embargo, estos datos requieren tiempo para procesarse y, por ahora, solo están disponibles hasta 2023. Además, y esto es de gran importancia, no ofrecen información sobre el nivel de los precios. Sólo informa de su variación.

Una estadística muy similar y con la misma base informativa es el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI), utilizado como indicador del alquiler en las zonas tensionadas y que recoge información de los contratos existentes para cada año. El sistema está pensado para servir como referencia para los nuevos contratos a partir de lo que sucede con los precios del alquiler de todas las viviendas alquiladas en un año y con un nivel muy detallado (la sección censal). El hecho de que no solo se ofrezcan datos medios, sino también intervalos alrededor de esa media, refuerza esa función de orientación sobre los precios de los nuevos contratos. Sin embargo, el SERPAVI no sirve para saber lo que está ocurriendo con los nuevos alquileres.

La Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) que elabora cada año el INE ofrece una perspectiva distinta. Como señalábamos antes, la ECV sitúa el incremento del alquiler medio en torno al 28% durante estos 7 años, o incluso el 32% si se atiende a la mediana. Se trata también de los precios del alquiler del stock de viviendas arrendadas, no de los nuevos contratos firmado. Pero, a cambio, ofrece ventajas adicionales al relacionar el alquiler con la renta disponible de los hogares, estimada principalmente a partir de registros administrativos. De este modo puede estimarse el esfuerzo que representa el alquiler para los hogares inquilinos y aparece entonces un resultado, en apariencia, sorprendente: la ratio ha descendido ligeramente. En 2018 el alquiler suponía casi el 26% de la renta disponible y en 2025 había bajado hasta el 24%.

Aunque pueda parecer contradictorio, la explicación es sencilla: en promedio, la renta de los hogares inquilinos ha crecido más rápido (casi un 36%) que los alquileres. Parte de esta mejora puede atribuirse a factores señalados por otros analistas y también por nosotros, como es el aumento de los salarios, la mayor intensidad del empleo o la expansión de nuevas prestaciones sociales, y que habrían beneficiado al colectivo de inquilinos. También ocurre que, durante este periodo, la proporción de hogares en alquiler ha aumentado, en parte debido al encarecimiento aún mayor de la vivienda en propiedad. Así, los nuevos arrendatarios pueden pagar alquileres más altos que los existentes, pero también cuentan con rentas superiores, lo que mantiene relativamente estable el esfuerzo agregado.

En todo caso, la mejora en la ratio del esfuerzo no debería obviar que sigue habiendo muchos hogares que dedican una proporción muy elevada de sus ingresos al pago de los alquileres, como se documentaba en elDiario.es hace un año. Utilizando el indicador de sobreesfuerzo que publica Eurostat, puede cifrarse en torno al millón de hogares en España (el 26,8% de los 3,3 millones que pagan alquiler de mercado) los que dedican más del 40% de su renta a pagar la vivienda. La buena noticia es, también aquí, que este porcentaje de hogares sobrecargado por el alquiler se cifraba en un 38% en 2018. Se ha producido una convergencia con la media de la Unión Europea (19% en el último año disponible), aunque todavía queda mucho recorrido por delante.

El alquiler de vivienda en el IPC

Si la ECV recoge los alquileres que en promedio pagan los hogares, y las incipientes estadísticas públicas tratan de recoger la diferencia entre contratos nuevos y los ya existentes, ¿cómo se mide la vivienda en el IPC? ¿Por qué la tasa de crecimiento de los alquileres es tan baja en este indicador de síntesis? La explicación es que el INE, al elaborar el IPC, no busca establecer los niveles de los precios en España. Más bien busca medir los cambios en el precio de los bienes y servicios (el alquiler de viviendas en este caso) manteniendo constantes sus características. Por analogía con la ECV, en el IPC no sería correcto recoger simplemente el incremento que se observa en España entre el alquiler medio en un año y el siguiente. Este cambio es el producto de una modificación en el mercado de alquiler: cada año entran y salen viviendas del mercado de alquiler.

Este cambio en la composición debe excluirse del IPC y ello obliga a aislar el cambio de precios manteniendo constante la tipología de las viviendas. En la práctica, como se explica en la última guía metodológica, o en unas recientes jornadas sobre estadísticas del sector inmobiliario, el INE utiliza una muestra de viviendas correspondientes a hogares entrevistados para la EPA, a los cuales se les continúa preguntando sobre el precio del alquiler cada tres meses. De este modo, el IPC recoge los cambios en el precio de todos los contratos de la muestra, pero solo una parte de ellos son nuevos contratos. Además, no se recogen bien las viviendas que hayan empezado a alquilarse.

La lógica de este sistema puede aproximarse de forma sencilla. Como también la ECV vuelve a entrevistar a parte de los mismos hogares de un año a otro, los microdatos permiten calcular la variación del alquiler entre quienes mantienen el mismo contrato. El gráfico adjunto muestra una evolución parecida con la recogida en el IPC, lo cual incide en que este indicador aproxima la situación de los hogares de inquilinos que prorrogan sus contratos. No es una perspectiva sin valor, pues la ECV confirma que buena parte de la reducción del esfuerzo que representa el pago del alquiler se produce por esta vía. Utilizando la muestra longitudinal se confirma que muchos de los hogares que en el año de partida empiezan en una situación de sobre esfuerzo, se reduce de forma notable al año siguiente al aumentar más rápido sus ingresos.

Sin embargo, también puede argumentarse que al optar por este procedimiento el IPC está potencialmente dejando fuera la subida de los alquileres asociada a los nuevos contratos. Una explotación más sistemática de los registros administrativos, que dotara de un marco muestral al IPC, permitiría abordar esta laguna y medir la contribución real que supone la crisis de la vivienda al incremento del coste de la vida.

Entonces, ¿en qué nos fijamos?

El gobierno central y algunas autonomías (Catalunya es un caso paradigmático) han buscado contener las subidas de los alquileres. Estas medidas han tenido un primer ámbito de actuación sobre los contratos ya firmados, por la vía de la extensión de su duración y contención de las subidas anuales. Por sí solas, estas políticas acrecientan la diferencia entre los precios medios de los alquileres en vigor y los precios de oferta (vía portales inmobiliarios) o de los que se firman cada año. Esta brecha hace compatible que los nuevos alquileres hayan subido con fuerza y con que se reduzca el esfuerzo económico de los inquilinos para pagar el alquiler.

La fuerte diferencia entre alquileres en vigor y contratos nuevos tiene, sin embargo, una lógica que puede terminar siendo perjudicial. En la actualidad, muchos inquilinos no dejan de contar los años que faltan para que termine su contrato y, mientras tanto, miran de reojo los precios en Idealista. Solo este hecho explica una importante diferencia en las perspectivas sobre el bienestar actual y las expectativas futuras. Además, como en España estamos viviendo un notable crecimiento demográfico y un encarecimiento del precio de compra de la vivienda, más personas tienen que enfrentarse por primera vez al pago de alquileres más elevados.

Pensando en este escenario, diversas administraciones han puesto en marcha medidas para reducir la presión al alza de los precios, que van desde la contención del alquiler turístico y la ampliación del parque de vivienda pública hasta la declaración de zonas tensionadas. El propósito de este artículo no era valorar estas políticas, pues ya habrá tiempo y espacio para que muchas voces se sumen al análisis. Lo que sí invitamos es a pensar la forma en que se mide el éxito o fracaso de estas políticas. Como mínimo, se debe completar el marco estadístico para medir los precios de los alquileres, tanto de los viejos como de los nuevos. Además, se debe analizar el peso que representan los alquileres sobre la renta disponible de los inquilinos y abordar el coste implícito que incurre los hogares con su vivienda en propiedad, como señalaba un reciente estudio del departamento de la Generalitat de Catalunya.

Se puede hacer, están los elementos para hacerlo. Solo así se podrá hacer un análisis de las políticas de vivienda sobre el bienestar de las personas.