Una heredera de diez pisos esquiva la condición de gran tenedora y logra desahuciar a un inquilino en Mallorca
La Audiencia Provincial de Balears ha confirmado el desahucio de un inquilino de Palma que trató de frenar la expulsión alegando que la propietaria -quien había heredado de su abuela una decena de viviendas- era una gran tenedora y, por tanto, debía cumplir los requisitos procesales previstos para este tipo de casos en la Ley estatal de Vivienda. Los magistrados, sin embargo, consideran que esa condición no ha quedado acreditada dado que, según la escritura de partición aportada al procedimiento, la mujer recibió diez pisos, cuando son once el mínimo requerido para ser considerada gran propietaria.
La sentencia, a la que ha tenido acceso elDiario.es, desestima el recurso del inquilino y confirma íntegramente la resolución de primera instancia, que había declarado extinguido el contrato de arrendamiento y ordenado el desalojo de la vivienda. El tribunal impone además al arrendatario las costas de la apelación.
La vivienda había sido alquilada inicialmente por la abuela de la actual propietaria, que firmó con el inquilino un contrato de arrendamiento de un año el 1 de julio de 2005. Tras las sucesivas prórrogas legales, el contrato habría entrado en un periodo de tácita reconducción, es decir, que una vez agotadas las prórrogas obligatorias previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos el contrato continuaba vigente porque ambas partes mantenían la relación de alquiler sin la necesidad de firmar un nuevo contrato.
La nieta adquirió el inmueble por herencia en mayo de 2023 y, en marzo de 2024, a través de la administradora de la finca, comunicó al arrendatario su voluntad de no renovar el alquiler a partir del 1 de julio de ese año. La nueva propietaria no llegó a comparecer en el procedimiento a pesar de que el inquilino había solicitado su interrogatorio.
La demanda sostenía que el contrato de alquiler había expirado y que la arrendadora había comunicado al inquilino su voluntad de no prorrogarlo con efectos desde el 1 de julio de 2024. El arrendatario se opuso al desahucio y alegó que la heredera había recibido más de doce propiedades, por lo que debía ser considerada gran tenedora y la demanda no podía prosperar sin cumplir las exigencias legales correspondientes.
La Audiencia considera que, para determinar el alcance del patrimonio heredado, no bastaba con atender al certificado del Registro de la Propiedad, ya que este no recogía todos los inmuebles adjudicados a la demandante. Por ello, respalda el criterio de la jueza de primera instancia y toma también en consideración la escritura de partición y adjudicación de la herencia, de cuyo examen concluye que la mujer no había recibido más de diez viviendas.
Las viviendas que no aparecen en el Registro
La distinción no es menor. El número de propiedades que figuran inscritas no siempre refleja el número real de viviendas que puede albergar un patrimonio inmobiliario, principalmente en inmuebles que no han sido divididos jurídicamente mediante una escritura de división horizontal. No en vano, una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicada en el BOE en julio de 2020 precisa que un edificio puede figurar como un único inmueble y tener una sola referencia catastral aunque esté integrado por varias viviendas o pisos incluso pertenecientes a distintos propietarios.
Se trata de una circunstancia que, más allá de este caso concreto, puede convertirse en un resquicio para sortear los controles sobre los grandes tenedores. La resolución de la Dirección General analiza un caso con seis viviendas que no estaban individualizadas registralmente y, por tanto, constaban como una única finca.
El fallo de la Audiencia también rechaza el argumento de que el alquiler tenía carácter vitalicio. El arrendatario afirmó que había alcanzado ese pacto con la anterior propietaria, pero el tribunal señala que no aportó ninguna prueba que acreditara su existencia. La sentencia incide en que correspondía al demandado demostrar los hechos que, según su versión, impedían la extinción del contrato.
La resolución se produce en el marco de la aplicación de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, que define como gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial -o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial-, excluidos garajes y trasteros, con las particularidades que la propia norma contempla para las zonas de mercado residencial tensionado, donde las comunidades autónomas pueden reducir ese umbral a un mínimo de cinco inmuebles de uso residencial.
En Balears, 26.061 viviendas pertenecen a grandes tenedores, es decir, de aquellos que poseen más de una decena de inmuebles, una cifra que supone el 4,53% del parque total del archipiélago. Un porcentaje, además, ligeramente superior al de la media nacional, que se sitúa en el 4,3% (más de un millón de inmuebles), de acuerdo a la investigación llevada a cabo por elDiario.es a finales de 2024 con datos inéditos del Catastro a los que ha tenido acceso a través de una solicitud pública al Ministerio de Hacienda amparada en la ley de transparencia.
Los datos arrojan que 6.672 viviendas en las islas pertenecen a tenedores que poseen más de cien inmuebles (un 1,16% del total); 6.926 son de propietarios con entre 25 y cien viviendas (1,2%), y 12.463 se encuentran en manos de tenedores con entre 10 y 25 viviendas (2,17%).
Requisitos de los grandes tenedores
La condición de gran tenedor puede, además, tener consecuencias en determinados procedimientos de recuperación de la vivienda: cuando el inmueble constituye la residencia habitual del inquilino y éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, el propietario debe cumplir requisitos adicionales, entre ellos acreditar que ha acudido a un procedimiento de conciliación o intermediación con la Administración competente antes de presentar la demanda. Asimismo, los juzgados pueden acordar suspensiones del procedimiento para facilitar la adopción de medidas de protección habitacional.
En este caso, la Audiencia no entra a establecer un criterio general sobre cómo deben computarse las viviendas recibidas por herencia ni sobre cuándo una persona que ha heredado un patrimonio inmobiliario adquiere la condición de gran tenedora. Su conclusión es más limitada: con la documentación examinada en este procedimiento, no se ha acreditado que la propietaria superase el umbral legal.
El tribunal recuerda asimismo que la exigencia del artículo 439.6 c) de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que obligaba a aportar información sobre la vulnerabilidad económica de la persona ocupante cuando el demandante era gran tenedor, fue declarada inconstitucional y nula por el Tribunal Constitucional en enero de 2025. La Audiencia cita expresamente esa resolución al rechazar otro de los motivos del recurso. Contra la resolución cabe interponer recurso de casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo.