La “prioridad nacional andaluza” en vivienda: matemáticas, mercado y prejuicios

El PP y Vox han presentado esta semana en el Parlamento andaluz una proposición no de ley que señala a la inmigración como la “causa principal y más evidente” de la crisis de vivienda. La iniciativa sostiene que existe una relación “directa e innegable” entre la escasez de viviendas y las políticas de inmigración, hasta el punto de atribuir buena parte del encarecimiento de los precios al aumento de población derivado de la llegada de extranjeros. Se trata de una afirmación rotunda. Y precisamente por eso merece una comprobación igualmente rigurosa. Si el argumento se presenta como una cuestión de matemáticas, conviene hacer todas las cuentas, no solo aquellas que refuerzan una conclusión predeterminada.

Cuando se habla de vivienda en Andalucía suele prestarse mucha atención a quién necesita una casa, pero bastante menos a quién las compra, quién las acumula y con qué finalidad se utilizan. En esa ecuación desaparecen con frecuencia variables importantes: compradores extranjeros que no residen en España, grandes propietarios, fondos de inversión, sociedades inmobiliarias y otros actores para quienes una vivienda no es un lugar donde vivir, sino un activo financiero del que obtener rentabilidad.

El problema no parece ser una insuficiencia física de viviendas. Hay casas. La cuestión es dónde están, quién las posee y para qué se utilizan

No existen todavía estadísticas oficiales completas para 2026, por lo que es necesario trabajar con estimaciones realizadas a partir de los datos más recientes del INE, el Catastro y la Agencia Tributaria. Según esas cifras, Andalucía contaba con algo más de 8,48 millones de habitantes en 2021 y rondaba los 8,7 millones en 2025. Hablamos de un incremento cercano a las 260.000 personas, de las cuales aproximadamente un 70% procedería de la inmigración internacional. Traducido a hogares, y considerando una media de 2,5 personas por unidad familiar, ese crecimiento supondría la creación de alrededor de 100.000 hogares adicionales. Sumados a los 3,24 millones ya existentes en 2021, Andalucía tendría actualmente unos 3,44 millones de hogares.

Comparemos esa cifra con el parque residencial. Las estadísticas catastrales sitúan en 4.484.331 el número de viviendas existentes en Andalucía en 2025. Es decir, hay más de un millón de viviendas por encima del número total de hogares. La primera conclusión es evidente: el problema no parece ser una insuficiencia física de viviendas. Hay casas. La cuestión es dónde están, quién las posee y para qué se utilizan.

Los datos permiten profundizar un poco más. Si se aplican a Andalucía los porcentajes nacionales de la Agencia Tributaria, aproximadamente el 64% de los hogares reside en una vivienda en propiedad y el 36% viven de alquiler. Eso equivale a unos 2,2 millones de hogares ocupando su residencia habitual. Dicho de otro modo, menos de la mitad del parque residencial andaluz tiene como función principal servir de vivienda permanente a una familia.

Bancos, fondos de inversión, sociedades inmobiliarias y otras entidades concentran un volumen considerable de inmuebles cuya gestión responde fundamentalmente a criterios de rentabilidad económica

¿Y qué ocurre con el resto? Aproximadamente 2,3 millones de viviendas no constituyen la residencia habitual de sus propietarios. Una parte corresponde a segundas residencias. Otra se encuentra integrada en el mercado del alquiler. Y otra permanece vinculada a estrategias patrimoniales e inversoras que poco tienen que ver con satisfacer una necesidad básica. Además, existe un dato especialmente relevante. Alrededor del 15% del parque residencial andaluz, más de 600.000 viviendas, pertenece a personas jurídicas. Bancos, fondos de inversión, sociedades inmobiliarias y otras entidades concentran un volumen considerable de inmuebles cuya gestión responde fundamentalmente a criterios de rentabilidad económica.

A ello debe añadirse la demanda de compradores extranjeros no residentes. Entre el 5% y el 6% de las operaciones de compraventa son realizadas por personas que viven fuera de España y que, además, suelen adquirir inmuebles por importes superiores a la media. Si se toma como referencia el volumen de operaciones registrado en 2024, eso supone unas 8.000 viviendas al año. En apenas cuatro años, la cifra acumulada rondaría las 32.000 viviendas.

Llegados a este punto conviene volver a la pregunta inicial. Entre 2021 y 2025 se habrían creado unos 100.000 hogares nuevos en Andalucía. Aplicando la proporción del crecimiento demográfico, alrededor de 70.000 estarían vinculados a población extranjera. ¿Puede esa demanda adicional influir sobre el mercado? Evidentemente sí. Toda demanda ejerce alguna presión sobre los precios. Pero otra cuestión distinta es sostener que constituye la causa principal del problema cuando existen cientos de miles de viviendas destinadas a la inversión o concentradas en manos de actores que no las utilizan como residencia habitual.

En Suiza solo pueden ser propietarios las personas físicas residentes. Si se aplicara esta medida en Andalucía (aunque debería ser una ley estatal) un 15% de la demanda de vivienda, es decir 600.000 viviendas, se reduciría

Quizá, entonces, la discusión debería formularse en otros términos. Si se quiere hablar de “prioridad nacional andaluza”, la prioridad podría consistir en garantizar que las viviendas cumplan antes que nada una función residencial: que quienes viven en Andalucía tengan acceso a ellas, con independencia de dónde hayan nacido. Desde esa perspectiva, el foco se desplaza. Ya no se trata de señalar a quienes llegan buscando trabajo o una vida mejor. Se trata de analizar cómo la vivienda ha ido transformándose progresivamente en un activo de inversión y cómo esa lógica condiciona la oferta disponible para la residencia habitual. Se trata también de buscar soluciones y no conflictos. En Suiza solo pueden ser propietarios las personas físicas residentes. Si se aplicara esta medida en Andalucía (aunque debería ser una ley estatal) un 15% de la demanda de vivienda, es decir 600.000 viviendas, se reduciría. Eso es “prioridad nacional”, ahora lo que hay es “prioridad a hacer negocios con la vivienda”.

Andalucía ha sido históricamente una tierra de encuentro, intercambio y acogida. La obligación de cualquier gobierno democrático es garantizar el acceso a los bienes esenciales para una vida digna, entre ellos la vivienda. Los datos pueden ayudar a comprender mejor un problema complejo. Lo que difícilmente pueden hacer es demostrar que la responsabilidad principal recae sobre quienes se encuentran en una situación más vulnerable. Cuando eso ocurre, el riesgo es que el debate deje de centrarse en las dinámicas económicas del mercado inmobiliario para dirigirse hacia colectivos concretos. Y las matemáticas, por sí solas, muestran que la afirmación defendida en el Parlamento de que la emigración es la “causa principal y más evidente” de la crisis habitacional y que “resulta matemáticamente incontestable” responde a prejuicios y no a la realidad.