Hasta 42.000 euros más por un piso de 90 metros: el Gobierno de Azcón impulsa una nueva subida en la vivienda protegida
Hasta 42.000 euros más por un piso de 90 metros cuadrados. Las dos subidas de la vivienda protegida aprobadas por el Gobierno de Aragón en apenas 16 meses han disparado casi un 25%, en los umbrales máximos, el precio de los nuevos inmuebles. El Ejecutivo justifica la medida en el alza de los costes.
El último de los aumentos fue de un 14%, aparece en la orden del pasado julio suscrita por el consejero de Vivienda, Octavio López, y se suma al 9,5% aprobado en abril de 2025. Esos 42.000 euros corresponden a una vivienda tasada, la más cara dentro de la protección oficial, en las zonas de precio más alto, que el Departamento identificó el año pasado con las capitales de provincia. En el régimen general, el más habitual, el límite de un piso de 90 metros en esas mismas zonas ha pasado de unos 151.700 euros a 189.367, casi 37.700 euros más.
La nueva orden, en vigor desde agosto, deroga la de abril de 2025, pero no anula su subida. Así, el 14% se calcula sobre los precios que ya incluían el 9,5%, lo que hace un total del 24,8% en el umbral máximo.
La medida no cambia directamente lo que cuesta cada vivienda, sino que fija el máximo que un promotor puede cobrar por metro cuadrado útil en una promoción protegida. Por debajo de ese límite, cada promoción pone su precio.
El tope se calcula en tres pasos. El módulo básico que sirve de referencia se multiplica por un coeficiente que depende del tipo de vivienda: el régimen especial, pensado para los hogares con menos ingresos; el régimen general, o el régimen tasado, el más caro y que incluye también las viviendas usadas. Por último, en los municipios con más presión de precios se añade un recargo de entre el 5% y el 39%, en función de la zona.
La orden de julio sube los tres coeficientes. En el régimen especial pasa de 1,587 a 1,809 veces el módulo; en el general, de 1,752 a 1,997, y en el tasado y las viviendas usadas, de 1,971 a 2,247. Así, en los tres casos la subida es del 14%, la misma para la vivienda dirigida a las rentas más bajas que para la tasada. Los recargos por zona no cambian, así que el porcentaje es también igual en todo el territorio, desde Zaragoza hasta los municipios que pierden población.
De 27.000 a 42.000 euros más
Como el porcentaje se aplica sobre precios distintos, la subida en euros depende del régimen y la zona. En las áreas más caras, la vivienda tasada de 90 metros puede venderse por 42.386 euros más que antes de abril de 2025, con un límite que ya alcanza los 213.073 euros. La destinada a los hogares con menos recursos sube 29.445 euros, hasta 148.092. En un municipio sin recargo, una vivienda de régimen general de 90 metros cuadrados puede venderse por 27.084 euros más, hasta 136.236.
Solo la orden de julio supone unos 23.200 euros más para el piso de régimen general de 90 metros en la zona más cara: su límite estaba en 166.135 euros desde abril de 2025.
La subida afecta sobre todo a las promociones nuevas, puesto que las VPO que ya existen se revenden al precio máximo que fija el plan de vivienda con el que se calificaron. Solo si ese plan no dice nada se aplica el precio de las nuevas. Mientras, las viviendas protegidas en alquiler ya calificadas mantienen sus rentas máximas.
La orden incluye también un límite para que la subida no se traslade al suelo: el valor del terreno más la urbanización no podrá superar el 17,5% del precio máximo de venta, o el 26,25% en la vivienda tasada.
El umbral de los 2.090 euros
El texto de la orden justifica la medida por el aumento “sostenido” de los costes de materiales, mano de obra y suministros, pero no aporta ninguna cifra que explique por qué la subida debe ser de un 14%. Preguntada por este diario, la Dirección General de Vivienda explica que se analizó la evolución de los costes laborales de la construcción, que han subido casi un 15% en España entre 2023 y 2026, y la de los materiales, un 24% más caros desde 2021 según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, entre otros factores.
Según el Departamento, los estudios técnicos que maneja concluyen que, con los costes actuales de construcción, suelo, honorarios técnicos, financiación y una rentabilidad mínima, las promociones de vivienda protegida son “difícilmente viables” con módulos inferiores a 2.090 euros por metro cuadrado útil. El nuevo tope del régimen general en las zonas más caras queda en 2.104 euros, apenas por encima de ese umbral. El Gobierno no ha hecho públicos esos estudios ni ha precisado quién los elaboró. “La actualización del módulo no es una concesión al sector, es una medida imprescindible para que exista un sector capaz de producir la vivienda protegida que Aragón necesita”, sostiene la Dirección General. Si el precio máximo no cubre los costes reales y desaparece la rentabilidad mínima, añade, “sencillamente no se harán viviendas protegidas”.
El propio preámbulo de la orden reconoce que la actualización de 2025 no fue suficiente: pese a ella, argumenta, el desfase entre precios máximos y costes reales “persiste e incluso se ha acentuado”, y la actividad de los promotores sigue siendo “contenida e insuficiente”.
1.000 viviendas protegidas al año
En julio, el consejero Octavio López defendió que “una vivienda protegida que no se construye no ayuda absolutamente a nadie”. Recordó que las asociaciones de promotores pedían un 20% y que, aun con esta subida, Aragón seguía por debajo de la media nacional, a 45,61 euros por metro cuadrado. Esa diferencia es de alrededor del 2% y deja a Aragón en el noveno puesto entre las 17 comunidades, en una posición intermedia. El objetivo del Ejecutivo es que la iniciativa privada construya unas 1.000 viviendas protegidas al año.
Para compensar la subida, el Gobierno autonómico ha ampliado el programa Compra Tu Vivienda de 1,5 a 4 millones de euros. Las ayudas, de entre 5.000 y 18.000 euros según los ingresos, cubrirán gastos de notaría, registro y gestoría. Además, ofrecerá un aval adicional del 15% que permitirá financiar hasta el 95% de la compra, y rebajará del 8% al 4% el impuesto de transmisiones patrimoniales en la reventa de VPO. A diferencia de la subida, que se aplica a todos, estas ayudas dependerán de cada convocatoria, de sus requisitos y del presupuesto disponible.