La gran asignatura pendiente de la vivienda: pocos pisos públicos tanto de las comunidades como del Estado

En abril de 2024, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, aseguró que “esta va a ser la legislatura de la vivienda”. Habían pasado cinco meses desde la creación del Ministerio de Vivienda, que este noviembre cumple tres años, y un año y un mes de la aprobación de una nueva Ley de Vivienda que, entre otras cosas, preveía topar los precios en las zonas tensionadas. Además, Sánchez llegó a prometer hasta 183.000 viviendas públicas. En esta legislatura, tan solo se han entregado 47.000.

El Banco de España advirtió que existe un déficit de vivienda en España de 750.000 viviendas que crece a un ritmo de 250.000 más cada año. Y los expertos tanto cercanos a la patronal como a los inquilinos coinciden en que la construcción o la movilización de vivienda pública es la única que puede contener los precios del mercado y facilitar el acceso a la vivienda. Esa carencia está entre las causantes de la crisis actual que ha encendido las calles y dificulta también que las administraciones tengan pisos sociales que ofrecer a personas desahuciadas como Maricarmen. El modelo de apuesta total por la vivienda pública es el que triunfa en Viena, donde el 60% de la vivienda es pública y el precio se acaba contagiando en parte al mercado privado. Apenas hay desahucios.

El porcentaje medio de vivienda pública en los países de la OCDE es del 7,1% según un informe del Banco de España y alcanza el 16,4% en Reuno Unido y el 14% en Francia, casi diez veces más que el 1,5% de España. Otros países como Alemania, con el 2,6% o Portugal, con el 1,1%, están lejos de la media. La falta de construcción o de compra y el vencimiento de protecciones son enemigos de esta apuesta en España, donde las Comunidades del PP siguen apostando por pisos protegidos que dejan de serlo al cabo de unos años.

La competencia principal en Vivienda está transferida a las comunidades autónomas y también los ayuntamientos disponen de suelo, por lo que no se puede culpar solo al ejecutivo central. Pero tal y como señala Pablo Tucat, economista experto en vivienda de KSNET, “cabe hacerse la pregunta de por qué Casa 47 no surge antes, es un buen instrumento que aún tiene que desarrollar su potencial”.

La tardanza de Casa 47

La Ley de Vivienda de 2023 prevé un impulso al SEPES, empresa pública de suelo público, para ampliar el parque de vivienda pública estatal. Pero Casa 47 no nace hasta diciembre de 2025 y, aunque la absorción de los pisos de la Sareb y el avance del barrio Campamento le dan un potencial de hasta 110.000 viviendas públicas estatales, ahora mismo tan solo se ofertan 600.

De estas 110.000, 40.000 son viviendas de la Sareb, muchas de las cuales estarán ocupadas, 55.000 serán nuevas en suelo de Sareb (aún por construir) y 10.000 más de la Operación Campamento de Madrid que deberían entregarse allá por 2028. Las cifras coinciden con la estimación que dio la ministra de Vivienda en entrevista con elDiario.es: 100.000 viviendas en los próximos 10 años.

Paralelamente, las comunidades autónomas también se movilizan para detectar suelo público y construir vivienda pública, pero, como el Gobierno, han tardado. En el caso de comunidades como Madrid, además, han apostado por un modelo de vivienda asequible que acaba no siéndolo por los costes extra que empujan al inquilino a precios iguales a los de mercado.

La movilización de suelo y la construcción de obra pública “es una medida lenta”, apunta Tucat, pero advierte que hay “otras formas” de movilizar vivienda pública como “la compra de vivienda usada”. En Catalunya, el derecho a tanteo y retracto le ha servido al Govern para adquirir unas 9.000 viviendas usadas, una de cada cuatro de las que tiene la Agència Catalana d'Habitatge.

Esta fórmula apenas se ha utilizado en otras comunidades y a escala estatal, aunque Casa 47 prevé hacerlo, hasta la fecha la única oferta pública de compra es de 100 millones de euros, con la que con precios de mercado de zona tensionada (a una media de 250.000 euros por vivienda) tan solo se podrían comprar unos 400 pisos.

Más esfuerzo que sus antecesores

Aunque parezca paradójico, el Gobierno de Sánchez es el que más ha hecho desde la caída en picado de la construcción después del estallido de la burbuja por recuperar la vivienda pública, el problema es que lo ha hecho tarde, de manera insuficiente para la magnitud del problema y con unos frutos que aún no se recogen y que bien podría reivindicar un futuro ejecutivo.

Las 47.000 viviendas, a falta de un semestre para completar los cuatro años completos, son sensiblemente superiores a su legislatura anterior, cuando se entregaron 45.000 viviendas públicas, y están muy por encima de las 18.000 de la última legislatura de Mariano Rajoy.

Además, ha triplicado los presupuestos del Plan Estatal de Vivienda, que suma 7.000 millones de euros adicionales hasta 2030 para construir, rehabilitar vivienda y otras ayudas. Aun con estas sumas, el Gobierno sigue gastando tan solo un 0,9% del gasto público en vivienda, y eso que se han duplicado los esfuerzos desde la pandemia. Una parte de esos presupuestos, además, no se ejecutan.

“El contraste con la vivienda pública y libre que se construía antes de la burbuja es enorme y probablemente no sea una comparativa sana, pero sí que debería haber aumentado más”, advierte Tucat, alertando de las trampas del gráfico de evolución. Con el derrumbe de gran parte del sector bancario y de la construcción, el frenazo en seco posterior a la burbuja inmobiliaria ha hecho que España no acabe de recuperar la creación de viviendas, mientras sí que se han creado miles de hogares por la llegada de migrantes que han dinamizado la economía y han cubierto vacantes de empleo.

La dificultad de movilizar suelo finalista, la falta de mano de obra y la lentitud administrativa son apuntados por algunos expertos como claves del estancamiento en la construcción, tanto pública como privada. Esto es lo que lleva al sector a presionar por aprobar una reforma de la Ley del Suelo que agilice trámites, que Podemos finalmente bloqueó de cara al decreto de vivienda aprobado recientemente. El experto en vivienda Ignacio Ezquiaga, sin embargo, apunta en reiteradas ocasiones basándose en informes del Ministerio de Vivienda que muchas empresas y fondos disponen de suelo “dormido” que no activan no por la lentitud burocrática, sino para evitar que los precios bajen al inyectar oferta.

Construcción estancada y descalificación

Pero el bajo ritmo de construcción o compra de vivienda protegida se enfrenta a otro enemigo seguramente peor: las viviendas protegidas que vencen su protección y pasan al mercado. Del millón y medio de viviendas protegidas construidas desde 1991, tan solo 147.000 estaban protegidas para siempre, casi 400.000 ya han dejado de serlo y esa cifra se podría elevar a 700.000 de cara a 2030, según una investigación publicada por Civio.

Contra esto, el Gobierno ha llevado a cabo también una medida “crucial”, según Tucat. Después de que en 2023 el Supremo tumbara un artículo de la ley de vivienda que establecía que la protegida lo fuera para siempre, la ministra de Vivienda vinculó la construcción financiada con fondos del Plan Estatal a que la vivienda protegida lo fuera para siempre y lo ha incluido también en el nuevo decreto. Las Comunidades Autónomas del PP, mientras tanto, siguen haciendo vivienda protegida con plazo de vencimiento, de forma que la vivienda en suelo público acaba pasando a manos privadas pasados unos años.

La movilización política en torno a la vivienda sí que ha conseguido, aunque a trancas y barrancas, que en 2026 su construcción se dispare. Las 11.270 viviendas protegidas finalizadas en junio duplican registros del año pasado y encaminan la cifra hacia un récord desde 2012 de unas 20.000 viviendas, aun lejos de las entre 40.000 y 100.000 anuales que necesita para ir cubriendo su déficit. El punto álgido de la vivienda protegida finalizada llegó en 1997, con 85.000 de las 300.000 que se construyeron (casi un tercio del total), mientras que las 12.858 de 2025, 7 veces menos, representa el 13% de las 92.000 construidas.

ccaa libres + protegidas

Así han evolucionado las viviendas libres y protegidas terminadas en cada comunidad

Evolución anual de las viviendas libres y protegidas de cada región, datos hasta junio de 2026

Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana

Si miramos comunidad a comunidad, Catalunya, Madrid, Euskadi y Navarra, que son cuatro de las comunidades con los precios más elevados, son algunas de las que más han elevado su esfuerzo en vivienda protegida. Madrid finalizó 3.802 viviendas protegidas en 2025 sobre un total de 17.000 viviendas construidas, un 22%, y Catalunya hizo 3.517 sobre un total de 14.000, un 25%. Es Catalunya, además, la que ha pegado el mayor acelerón en 2026: lleva 5.600 viviendas protegidas hasta junio, la mitad del total estatal.

Si nos fijamos en la vivienda libre, que también es importante para oxigenar la oferta en las zonas de elevada demanda, también hay un estancamiento entre las 70.000 y las 80.000 anuales en los últimos años, que mejora las menos de 50.000 anuales de antes de 2019, pero que está lejos de los años locos del ladrillo en que se llegaron a construir 700.000 viviendas entre pública y privada en 2026. Ese extremo no es deseable, pero sí alcanzar un ritmo de entre 90.000 y 100.000 anuales, las que estima el Banco de España necesarias para cubrir con el déficit.

Luces y sombras más allá de la construcción

Más allá de la construcción de vivienda tanto libre como protegida, existen otros motivos que han hecho que en la denominada “legislatura de la vivienda” no mejore el acceso. No todos son culpa del Gobierno central. Las Comunidades Autónomas del PP no han querido acogerse a la zona tensionada que permite topar los precios de alquiler, por lo que el mercado ha disparado sus precios en las principales ciudades.

En cuanto a los desahucios, el escudo que se alargó tras la pandemia y que frenaba los que afectaban a personas vulnerables sin alternativa residencial fue tumbado por el Congreso, que ha sido el gran escollo para desencallar algunas políticas. El propio decreto de vivienda se venía arrastrando desde julio, pero también hacía meses que estaba bloqueada en el legislativo una regulación del alquiler de temporada y de habitaciones.

De todos modos, el Gobierno podría haber incluido en su ley de 2023 estas dos regulaciones, de dos modelos de alquiler que han servido para inversores para evitar la ley y hacer contratos cortos con subidas de precio de año en año. Tampoco estaba entonces en el debate la posibilidad de recuperar un modelo de contratos de alquiler cercano al indefinido, con las prórrogas automáticas que incluye el segundo decreto, que de todos modos no pasará el filtro de la Diputación Permanente.

Este decreto, por tanto, aprobado a última hora de la legislatura, llega tarde para una situación que no se alivió tras la aprobación de la Ley de 2023, si bien sí que los contratos de 5 a 7 años (aprobados en 2019) mejoraron la estabilidad de los inquilinos.

En las Comunidades donde sí que se han topado los precios, “existe una estabilidad mayor del inquilino que está dentro del mercado, pero al que está fuera le cuesta más encontrar piso por la falta de oferta y de rotación”, alerta Tucat. Otro problema que se ha dado en las zonas tensionadas es que el tope parte de unos precios ya muy elevados, los fija el promedio del mercado, por lo que el alivio acaba siendo relativo.

Sea por estos topes o por la subida de los salarios, y aunque no lo parezca por el clima del país, el porcentaje de inquilinos que pagan más del 30% de su sueldo ha caído en los últimos años: tocó techo en 2021 con el 38,5% y ahora es un 12% menos, un 26% del total. Y eso que los nuevos contratos subieron en 2024 un 8,8% los precios de los alquileres. Compartir piso e incluso habitación es a veces la forma que tienen los inquilinos de aliviar esta asfixia.

Sin embargo, la subida de los precios de compra ha llevado a que ya se necesiten dos años de sueldo íntegro para pagar la entrada de una vivienda, cifra que se duplica hasta los 4 en Madrid y Baleares.

Las prórrogas de los próximos dos años deben también reducir la rotación en los pisos de alquiler en toda España y eso puede complicar de nuevo el acceso a viviendas de alquiler de quienes se emancipan o llegan a una ciudad, en las zonas no topadas con el agravante de que los precios pueden subir libremente. El incentivo fiscal a caseros que pongan los pisos por debajo de mercado puede compensar un poco estas subidas. Y esta tensión entre oferta y demanda nos vuelve a llevar al inicio del artículo: generar vivienda pública mediante la construcción o la compra y movilizar vivienda vacía o turística en un país con un 30% de viviendas no principales. Esto último lo intenta con el decreto la posibilidad de aumentar el IBI a pisos turísticos o inhabitados.