El Aragón de las casas sin vecinos: un tercio de las viviendas en la comunidad no son residencia habitual

Aragón tiene muchas más viviendas que hogares que las utilizan como residencia habitual. El último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE) contabilizó 841.363 viviendas en la comunidad, de las que 540.225 eran principales. Las restantes, en torno a un tercio con 301.000, no constituían la residencia habitual. Pero detrás de esa cifra hay realidades muy diferentes: una vivienda utilizada durante las vacaciones o los fines de semana no responde al mismo fenómeno que otra que permanece vacía durante todo el año. El censo permite distinguirlas mediante una clasificación basada, entre otros criterios, en el consumo eléctrico.

La diferencia territorial es considerable. En Huesca, el 47,5% de las viviendas no eran principales en 2021; en Teruel, el porcentaje llegaba al 56,5%, mientras que en Zaragoza se situaba en el 27,3%. Las dos provincias con menor población son también las que tienen una mayor proporción de viviendas que no constituyen residencia habitual. Aragón cuenta según este estudio con 91.891 viviendas de uso esporádico: Huesca reunía 27.057, Zaragoza 45.709 y Teruel 19.125.

El mayor peso porcentual se concentra en varios municipios turísticos del Pirineo. Benasque tenía 1.209 viviendas de uso esporádico, el 34,5% de todo su parque residencial. El porcentaje situaba al municipio como el segundo de España de más de 2.000 habitantes con mayor proporción de viviendas de este tipo, solo por detrás de Noja, en Cantabria. El fenómeno se repite en otros destinos: Sallent de Gállego alcanzaba el 33,8% y Biescas el 33,2%. Jaca se situaba en el 29%, mientras Mora de Rubielos llegaba al 22,6% y Boltaña al 21,6%.

En términos absolutos, Jaca supera ampliamente a estos municipios por el tamaño de su parque residencial. La ciudad concentra varios miles de viviendas de uso esporádico, mientras que en Benasque el porcentaje resulta mucho más elevado pese a contar con un parque menor. El fenómeno tampoco se limita al Pirineo: en Teruel aparecen municipios turísticos de Gúdar-Javalambre y otras zonas de montaña, mientras que en la provincia de Zaragoza también existen localidades donde una parte significativa de las viviendas tiene un uso estacional.

Viviendas vacías

La segunda realidad es la de las viviendas clasificadas como vacías. El censo contabilizó 129.870 en Aragón, alrededor del 15,4% del parque residencial. El 84,7% se encontraba en municipios de menos de 20.000 habitantes. Y aquí el ranking cambia completamente. Morata de Jalón tenía el 43,4% de sus viviendas clasificadas como vacías. Le seguían Sástago, con el 37,7%; Escatrón, con el 36,3%; y Sádaba, con el 35,9%. Ariza y Gurrea de Gállego alcanzaban el 34,5%, mientras Pastriz, Tamarite de Litera, Lanaja, Fabara, Híjar y Almudévar superaban también el 30%.

La diferencia con los municipios turísticos es clara. En Benasque, Sallent o Biescas destaca la vivienda de uso esporádico; en Morata de Jalón, Sástago o Escatrón tiene mucho más peso la vivienda clasificada como vacía. Eso no significa que todas esas casas estén disponibles para ser alquiladas o compradas. El método del INE permite identificar la intensidad de uso, pero no determina si un inmueble está en venta, necesita rehabilitación, pertenece a alguien que no quiere alquilarlo o tiene cualquier otra circunstancia.

La comparación con la población permite añadir otra dimensión. El Censo Anual del INE ofrece las cifras municipales hasta 2025, mientras que el último censo completo de viviendas sigue siendo el de 2021. Esto impide afirmar que los porcentajes de viviendas vacías o de uso esporádico se mantienen hoy exactamente igual, pero sí permite comprobar qué ha ocurrido con la población desde entonces.

El cruce dibuja dos situaciones diferentes: municipios turísticos que mantienen o aumentan su población y disponen además de una elevada cantidad de viviendas de uso estacional, y localidades que han perdido habitantes durante años y donde una proporción importante del parque residencial aparece clasificada como vacía.

Diferencias entre provincias

La provincia de Teruel reúne especialmente ambas realidades. Más de la mitad de sus viviendas, el 56,5%, no eran principales en 2021, aunque el dato incluye segundas residencias, viviendas vacías y otras categorías. Huesca presentaba un 47,5% y combina los municipios turísticos del Pirineo con localidades rurales donde la vivienda vacía tiene un peso elevado. Zaragoza ofrece una situación diferente: el porcentaje provincial de viviendas no principales era del 27,3%, pero el enorme tamaño de su parque residencial hace que el número absoluto de viviendas fuera de la residencia habitual sea elevado.

El mapa de las viviendas de uso esporádico está encabezado por municipios turísticos como Benasque, Sallent de Gállego, Biescas, Jaca y Mora de Rubielos. El mapa de las viviendas vacías se desplaza hacia municipios como Morata de Jalón, Sástago, Escatrón, Sádaba, Ariza o Gurrea de Gállego. Entre ambos grupos existen municipios donde los dos fenómenos se mezclan. Biescas, por ejemplo, tenía 3.325 viviendas: 1.105 de uso esporádico y 458 vacías. En Benasque, de las 3.508 viviendas censadas, 1.209 eran de uso esporádico y 330 estaban clasificadas como vacías.

La diferencia entre porcentaje y volumen absoluto también importa. Un pequeño municipio puede superar el 40% de viviendas vacías y estar hablando de unos cientos de inmuebles, mientras una ciudad puede tener un porcentaje mucho menor pero concentrar miles de viviendas que no son residencia habitual. El mercado inmobiliario añade otra variable. En Huesca, alrededor del 40% de los compradores de vivienda procedían de fuera de la provincia según un informe de la Cátedra del Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. El dato muestra el peso de la demanda exterior en un mercado donde esta modalidad tiene especial presencia.