El éxodo de población desde la Comunidad de Madrid hacia Guadalajara y Toledo sigue siendo uno de los principales retos que Castilla-La Mancha debe afrontar en materia de vivienda. Dos años y medio después de que elDiario.es Castilla-La Mancha contase cómo las zonas castellanomanchegas que limitan con Madrid se habían convertido en grandes receptoras de población procedente de la capital y alrededores, el problema parece estar igual.
Y es que, para Rafael Santiago, presidente de los Colegios Oficiales de Secretarios, Interventores y Tesoreros de la Administración Local (COSITAL) en Castilla-La Mancha, uno de los principales problemas en materia de vivienda para Castilla-La Mancha es que la vecina comunidad madrileña “se está desbordando”.
En declaraciones a elDiario.es Castilla-La Mancha, Rafael Santiago reconoce que no todo es malo en esta vecindad: “Esa cercanía que hace que nuestra actividad económica sea boyante. Pero también tiene un peaje”, refiriéndose al precio de la vivienda.
El experto afirma que las zonas limítrofes con la comunidad vecina, como son el Corredor de La Sagra en Toledo y el Corredor del Henares en Guadalajara, son las principales zonas que se ven afectadas por “los cambios culturales, económicos y demográficos que experimenta Madrid”.
Por tanto, Santiago cree una de las soluciones al problema del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha es tomar “decisiones estratégicas” entre las dos comunidades. “No puede ser que nosotros intentemos controlar que no suba el precio de la vivienda cuando Madrid está construyendo mucho y es insuficiente”, por lo que aboga por establecer una comunicación fluida entre territorios, de tal manera que las decisiones que puedan afectar a los precios y la tensión del mercado de la vivienda no se tomen unilateralmente por una comunidad autónoma sin tener en cuenta el parecer de otra “que va a padecer” las consecuencias.
Alcaldes, zonas tensionadas y suelo sostenible
Rafael Santiago pone también el acento en el “desfase” entre la necesidad de vivienda y el suelo disponible (y sostenible) para la edificación residencial. “En España ahora mismo tenemos suelo suficiente como para construir seis millones de viviendas y según el Banco de España necesitamos 600.000 para este 2025. Si no se consigue construirlas, hay que ver cuáles son las causas”.
En su opinión, “no todo el suelo está en disposición de soportar una edificación residencial”. El suelo, dice, debe ser “sostenible” y cumplir con ciertos estándares de calidad urbana. El problema es que donde hay suelo no siempre hay demanda. “Muchos de esos suelos urbanos están en zonas no tensionadas, donde no está la demanda”, insiste.
A eso hay que sumar el diseño de pueblos o ciudades que plantean algunos ayuntamientos y que terminará en una situación no viable jurídicamente hablando. Le ocurrió a Toledo que tuvo que retroceder en su normativa urbanística hasta el año 1986 y que todavía sigue intentando desarrollar un Plan de Ordenación Urbana acorde al siglo XXI y a las necesidades de la ciudad.
Y es que no siempre el suelo donde se quiere construir es sostenible, o al menos no lo es en la medida en que los ayuntamientos quieren que lo sea para dotarlo de vivienda. El presidente de COSITAL advierte que se toparán con la negativa de los tribunales. Ya ha ocurrido, no solo en Toledo, incluso con pronunciamientos del Tribunal Supremo, cuando en Ávila se intentó modificar el Plan de Ordenación Municipal para construir seis mil viviendas a casi diez kilómetros de la ciudad y sin haber agotado el suelo disponible, más cercano al casco urbano.
La importancia de Gicaman
Precisamente para traducir esa disponibilidad de suelo en nuevas viviendas, Rafael Santiago propone que la Empresa Pública de Gestión de Infraestructuras de Castilla-La Mancha (GICAMAN) que, entre otras funciones, gestiona las viviendas protegidas en Castilla-La Mancha, tome mayor protagonismo y se ocupe de los suelos municipales para construir vivienda pública.
Para el presidente de COSITAL Castilla-La Mancha, esta empresa debe ayudar a los ayuntamientos, “especialmente a los más pequeños”, para adjudicar terreno para la construcción de vivienda de promoción pública.
Por eso, la actuación más urgente que él realizaría para solucionar el problema de la vivienda en Castilla-La Mancha pasa por que “todo el suelo público que tenemos en las administraciones, sobre todo a nivel municipal” se ceda a GICAMAN, para que, dotada de los medios necesarios, “pueda ser capaz de gestionar todo ese suelo y en el plazo de dos años, se tenga vivienda pública a un precio razonable”.
“En España se está llegando a la emergencia habitacional”
Coincidiendo con la Semana de la Arquitectura, que termina precisamente este domingo, COSITAL Castilla-La Mancha organizó en Toledo unas jornadas en las que se analizó cuál es la situación de la vivienda en España.
Según la radiografía de José María López Cerezo, presidente Asociación Española de Promotores y Gestores Públicos, la conclusión es que en España se está llegando a una situación de “emergencia habitacional”, a consecuencia del exceso de esfuerzo que tienen que realizar las familias para comprar o alquilar una vivienda. Y es que el 40 % de los inquilinos en España destina más del 30 % de sus ingresos al alquiler, superando así el umbral que indica una sobrecarga excesiva en este gasto.
Y eso, para López Cerezo, “provoca daños”. Por un lado, el experto advierte que ese hecho pone en peligro de pobreza o exclusión social a las familias. Por otro, señala que se ve dañada la economía, ya que destinar un porcentaje tan elevado de ingresos a la vivienda impide destinarlo a otros consumos o al ahorro.
La principal causa de esos precios elevados tiene que ver en su opinión con el parón en la construcción de vivienda tras la crisis de 2008: en España se construyeron durante la primera década de los años 2000 unas 389.000 viviendas al año. En la segunda década (ya tras la crisis), la construcción pegó un frenazo, con solamente 45.000 viviendas nuevas por año. Ya 2024 dejó 100.000 casas nuevas, de las que aproximadamente 25.000 son públicas. Y el experto culpa al escaso gasto en viviendas protegidas en nuestro país: en vivienda solo se destina el 0,21% del PIB.
A juicio de López Cerezo, también hay otros componentes, como la falta de suelo e incertidumbre regulatoria y la falta de seguridad jurídica para que los propietarios pongan su vivienda en alquiler.