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El euríbor sigue subiendo. En marzo marcó su tercer mes consecutivo en alza, con una media de 0,237%. En febrero había sido de -0,335%; en enero, de -0,477%. Y todas las previsiones indican que la tendencia se mantendrá en los meses que vienen, e incluso en los próximos años, de hecho, ya está en valor positivo y avanza hasta el 0,005% en abril.
El dato preocupa sobre todo a los titulares de hipotecas de interés variable, pues la gran mayoría de estos productos están “atados” al euríbor. Si este índice sube, también aumenta el monto que se debe pagar mes a mes. Algo que no sucede, desde luego, en el caso de las hipotecas fijas.
Las hipotecas de interés fijo suelen ser más caras, pero ofrecen la tranquilidad de que la cuota no se modifica: siempre se mantiene igual. Por eso, ante la perspectiva de que el euríbor siga subiendo, pasar de una hipoteca variable a otra de interés fijo aparece como una posibilidad atractiva, ya que puede equivaler a ahorrar dinero.
De hecho, es común que las opciones sean: por un lado, un interés fijo del 1,5% o, por el otro, una tasa variable de 1% más euríbor. Esta última será más barata siempre que el euríbor se mantenga por debajo del 0,5%, algo que sucede desde mediados de 2014. De hecho, está en valores negativos desde febrero de 2016.
Pero antes de 2014, el euríbor se mantenía por encima del 0,5%, con un máximo histórico -en julio de 2008- de 5,390%. Dada la actual tendencia inflacionista, un escenario en que tener una tasa variable resulte más caro que una fija no resulta nada improbable en el futuro no tan lejano.
“La previsión es que el euríbor siga subiendo los próximos meses y supere el 0% dentro de poco”, explican desde el comparador de productos financieros HelpMyCash. Añaden que “los bancos están subiendo sus tipos fijos para que sus clientes se hipotequen a tipo variable, con el que esperan obtener más beneficios si el euríbor sigue subiendo”.
¿Cómo hay que hacer para cambiar de una hipoteca variable a una fija? ¿Qué opciones hay? Las posibilidades son tres. Se detallan a continuación.
1. Novación de hipoteca
La opción más simple es un procedimiento llamado novación de hipoteca. Consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca vigente. Por lo tanto, lo que el cliente debe hacer es contactar con un representante del banco y plantearle su deseo de realizar la operación.
Si este pedido se realiza durante los tres primeros años del plazo de devolución de la hipoteca, el banco puede cobrar una comisión de hasta el 0,15% del dinero que al cliente le resta por pagar. Por ejemplo, si ese importe adeudado es de 130.000 euros, la comisión máxima que la entidad podría exigir es de 195 euros.
En cambio, si ya han pasado más de tres años desde el momento en que se comenzó a pagar la hipoteca, el banco no puede cobrar comisión alguna por el cambio. Así lo establece la ley 5/2019, de 15 de marzo, “reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”, más conocida como la ley hipotecaria.
A menudo los bancos imponen algunas otras condiciones para aceptar la novación. Por ejemplo, la exigencia de sumar algún producto asociado (nóminas, seguros, etc.). Y también puede pedir al cliente que se haga cargo de una nueva tasación de la vivienda. Esto último tiene un costo medio de 300 euros, aunque puede costar hasta 600.
2. Subrogación
La segunda opción consiste en la subrogación del acreedor de la hipoteca. Es decir, cambiar la hipoteca a otro banco, el cual esté dispuesto -como es lógico- a aceptar que el interés sea fijo y no variable.
Al igual que en la novación, el banco que otorgó el crédito original puede exigir en este caso una comisión de hasta el 0,15% del importe pendiente de pago, siempre y cuando la hipoteca se encuentre dentro de los primeros tres años. Si es después de ese lapso, no puede cobrar nada.
Un gasto que sí podría añadirse con la subrogación es una comisión de apertura por la nueva hipoteca. Pero la mayoría de los bancos ya no la cobran, y cuando sí lo hacen su importe por lo general no supera el 1% del total de la nueva hipoteca.
La tasación de la propiedad resulta inevitable en esta operación, pues el banco necesitará conocer esa valoración. Aunque podría suceder que esta entidad -como una atención o una técnica de seducción para atraer a nuevos clientes- ofreciera asumir el costo de la tasación.
Por cierto, las estrategias de seducción pueden incluir que el banco que otorgó el primer crédito no cobre -pese a que la operación se produzca dentro de los primeros tres años de la hipoteca- la citada comisión por novación o subrogación. Es bueno que el cliente lo tenga presente como un posible recurso al momento de negociar.
3. Pedir una hipoteca nueva
La tercera vía para cambiar el tipo de interés de variable a fijo es simple y complejo a la vez: consiste en contratar una hipoteca nueva. Esto es, se acuerda un nuevo préstamo con otro banco y con parte de ese dinero se cancela el crédito anterior.
En este caso, no existe la comisión por novación o subrogación, desde luego, pero aparecen otros gastos. Por un lado, los originados por la cancelación de la primera hipoteca, como los de la cancelación registral (de notaría, de gestoría y de registro). Su monto ronda los 1.000 euros.
El banco también cobra una comisión por la amortización anticipada de la hipoteca “original”. Puede ser de hasta el 2% del importe pendiente, en función de lo que se haya establecido en el momento de la firma.
Por otro lado, también puede haber una comisión de apertura por la nueva hipoteca (aunque, como ya se ha señalado en el caso de la subrogación, en la actualidad es muy poco habitual). Y es necesaria la tasación de la vivienda, lo cual representaría un costo más para el cliente, a menos que el banco se ofrezca a pagarlo.
¿Cuál conviene más?
De las tres posibilidades, la más simple y en principio más práctica es la novación, dado que solo implica modificar las condiciones de la hipoteca que ya existe y no cambiar de banco. No obstante, otras alternativas pueden ser algo más engorrosas pero -desde el punto de vista económico- más favorables.
La contratación de una hipoteca nueva es el trámite más complejo de los tres, pero en ocasiones merece la pena. Sobre todo si, en el largo plazo, la tasa de interés fijo ofrecida redunda en un beneficio económico notorio para el cliente.
En cualquier caso, para el cliente que asuma el proyecto o la decisión de pasar de una hipoteca variable a una de interés fijo, el consejo de los especialistas de HelpMyCash es “barajar todas las opciones”: preguntar las condiciones de una novación en el banco de la hipoteca vigente y también hablar con otras entidades y pedir ofertas de subrogación o de hipotecas nuevas.
Con esos datos concretos, se podrá analizar qué conviene más -sobre todo, haciendo cuentas acerca de qué sale más a cuenta en el largo plazo- y, de esa manera, tomar la decisión más conveniente en cada situación particular.
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