Compensaciones por desahucio, alquiler temporal y prórrogas: todas las medidas de vivienda que decaen tras el 'no' de Junts
Los decretos de vivienda que han tenido en vilo a España, exigidos por miles de personas en las calles hartos de la inseguridad y la asfixia económica de vivir de alquiler, decaerán finalmente tras el 'no' de los partidos de derechas. Incluido el de Junts a ambos decretos, a pesar de haber negociado el primero, y el del PNV al decreto más sencillo y más revolucionario: el que determinaba que los contratos de alquiler se renovaran de forma automática para siempre. Estas son las principales medidas que han sido rechazadas en una sesión tensa e histórica, con protestas de miles de personas a las puertas del Congreso para exigir su aprobación:
¿Qué es un fondo buitre?
En el primer artículo, se establece la limitación temporal de compra a los “fondos buitre”, según dijo el Gobierno, palabra que no aparece en el decreto, donde se habla de “protección de la función social de la vivienda y frente a la especulación”. Para limitar estas transacciones, se fija entidades que tengan como objeto social comprar casas “por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado”, entendiendo que el principal objetivo de ello es maximizar el lucro inmediatamente después. Puedes leer más sobre las medidas para vetar su compra aquí.
Suspensión de desahucios
La suspensión de desahucios, artículo segundo del decreto, queda en “suspensión” para “personas vulnerables sin alternativa habitacional”, pero solo hasta el 31 de diciembre de 2030. Si quien desahucia es un fondo como los descritos en el primer artículo, el tribunal estará obligado a suspender el proceso aunque exista sentencia. Pero si no lo es, se prevén compensaciones a los propietarios por los impagos.
En el artículo 5, se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil e incluye la “enervación extraordinaria”. Esto significa que las Comunidades Autónomas, cuando no se ofrezca alternativa habitacional, están obligadas a cubrir los impagos del inquilino en las viviendas que no sean de grandes tenedores, es decir, con más de 10 viviendas. El Estado, a su vez, compensará a las comunidades por este gasto.
Prórroga extraordinaria
El decreto recupera la prórroga extraordinaria a todos los alquileres vigentes que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 en los mismos términos que el contrato en vigor. Ahora bien, para acogerse a ella habrá que estar al corriente de los últimos ocho pagos. Solo si se pactan otras condiciones o si el propietario necesita el piso para él o para familiares no tendrá efecto la prórroga.
Alquiler temporal
La modificación de la LAU obliga a justificar “una causa real y acreditada” para firmar un contrato de temporada y la falta de pruebas o la ampliación de doce meses “sin justificación” convertirán el contrato en uno de vivienda habitual.
Además, el precio de los contratos de vivienda temporal deberá respetar el límite vinculado al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para las subidas anuales, que es el que se usa para sustituir al IPC y controlar las subidas de año a año.
Eso sí, la disposición transitoria octava aclara que los contratos de temporada previos a la entrada en vigor de esta ley seguirán acogiéndose a la normativa anterior, sin tanta protección ni obligación de pruebas o transformación automática en vivienda habitual en caso de incumplimiento. En cambio, si se renuevan los contratos de temporada una vez entre en vigor la ley, ya se acogerán al nuevo decreto y deberán aportar las pruebas.
Alquiler de habitaciones
En cuanto al alquiler de habitaciones, este entra en la LAU, y podrá formar parte tanto del alquiler de temporada como de la vivienda habitual. “La suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá exceder de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa”, dice el decreto, y hace referencia explícita a las zonas de mercado tensionado, donde el alquiler de pisos por habitaciones deberá respetar los topes a los precios.
Una novedad es que las cesiones de habitaciones por entidades del tercer sector sin finalidad de lucro en programas de acogida quedan excluidas de esta regulación.
Además, la ley obliga a las plataformas de alquiler de corta duración a publicar información veraz y de acorde a esta regulación.
Congelación de alquileres
El decreto recoge en una disposición final una congelación de alquileres en las renovaciones anuales. Solo podrán subir un 2% en caso de que el precio del alquiler sea inferior a la media, delimitada por el Índice de Referencia. Si el alquiler es superior a los precios de referencia, el propietario no podrá subir de ninguna manera el precio en la novación año a año.
Prórrogas automáticas
El segundo decreto, que no se ha hecho público y que se separa para poder negociarlo aparte con los grupos políticos, establece la renovación automática por cinco años (siete si el dueño es una empresa) de los contratos si ninguna de las partes ha comunicado la voluntad de no extenderlo, seis meses antes en el caso del propietario, dos del inquilino. Si el casero no cumple con esa prórroga, deberá pagar una indemnización de un año al inquilino. Si alguien compra la vivienda, el nuevo propietario será el responsable de abonar esa cuantía. Las excepciones que permitirán al propietario no pagar esa indemnización son: que el casero necesite el piso o bien el cónyuge en caso de divorcio, una ausencia no justificada del inquilino durante seis meses, que el inquilino tenga ya otro piso en la misma ciudad, si hay otro contrato entre las partes de cinco años o si el casero es vulnerable. Sobre la prórroga indefinida, que se publicará en un segundo decreto, puedes leer más en este enlace.
Ayudas para la entrada de la vivienda
El Gobierno pone en marcha también un mecanismo en el que, por primera vez, el Instituto de Crédito Oficial (ICO) gestionará una línea de financiación para particulares para la compra de la primera vivienda, financiada a cargo del Ministerio de Vivienda. El mecanismo “Tu Casa” permitirá financiar la entrada de una hipoteca, por hasta un total de 50.000 euros o el 20% del precio si es inferior, y tendrá un periodo de carencia (es decir, que no será necesario devolverlo) igual al plazo de la hipoteca o por un máximo de treinta años. El préstamo no tendrá intereses.
Eso sí, las viviendas que se hayan adquirido mediante esta financiación tendrá un precio máximo de transmisión: “En las segundas y posteriores transmisiones, dicho precio no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme a la evolución del índice de precios de consumo, pudiendo incorporarse, en los términos que se establezcan reglamentariamente, el valor de determinadas actuaciones de rehabilitación o mejora”.
El texto no determina que esta ayuda sea para jóvenes, como lo eran las ayudas similares aprobadas hasta la fecha, pero deja abierta la posibilidad al decir que se determinará “el objeto, beneficiarios, límites y otras características de la financiación, así como el importe inicial de la línea”.
Deducciones fiscales
El decreto publicado este miércoles incluye las deducciones fiscales para los caseros, que podrán alcanzar el 100% de las rentas que perciban por el alquiler en el caso de que rebajen un 5% el precio del contrato si se dan una serie de condiciones, pero también crea, por primera vez en una década, una bonificación especial para los inquilinos.
Este alivio fiscal para los arrendatarios es mucho más amplio de lo planteado en un primer borrador y, según avanzó la ministra de Vivienda, podría alcanzar a 1,6 millones de hogares. En concreto, el texto crea una deducción del 10% de las rentas pagadas por alquiler para aquellas personas con ingresos de hasta 33.007,20 euros. No será solo para jóvenes ni para residentes en zonas tensionadas, como se planteó en un primer momento.
Pero el texto fija una serie de condiciones para que los inquilinos puedan beneficiarse: en concreto, que al menos durante seis meses del año “ni el contribuyente ni ninguno de los miembros de su unidad familiar sean titulares, de manera individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute constituido sobre otra vivienda distante a menos de cincuenta kilómetros de la vivienda arrendada, salvo que exista una resolución administrativa o judicial que les impida su uso como residencia”.
Más IVA a pisos turísticos
El texto incluye dos modificaciones en el IVA con respecto a la normativa actual. Se lo aplica a los pisos turísticos, que hasta ahora no pagaban, y pagarán un 10%, como la actividad hotelera.
Además, los ayuntamientos podrán exigir un 50% más de IBI en las viviendas residenciales que se usen para pisos turísticos y hasta un 100% a quienes tengan cuatro o más pisos turísticos. Pincha en este enlace para leer más sobre los pisos turísticos.
Menos IVA a la vivienda protegida
Con tal de promocionar la vivienda protegida, el decreto rebaja el IVA de esta construcción al 4%. En cambio, aumenta los impuestos a las socimis hasta el 25% sobre los beneficios. Este impuesto se puede reducir un 50 y hasta un 100% si la socimi en cuestión destina parte de su cartera al alquiler asequible.
Vivienda pública para siempre
El Gobierno no puede obligar a que la vivienda protegida autonómica lo sea para siempre, pero sí que lo hace con la vivienda pública estatal, de forma que la “blinda y cierra el margen a la especulación”. Si se vende la casa de Casa 47, el precio no podrá superar el máximo fijado por las viviendas protegidas en la Comunidad Autónoma donde se encuentre.
Además de estas medidas, el decreto incluye la posibilidad de recargos de hasta el 150% del IBI a la vivienda vacía a propietarios que tengan más de dos que hayan estado desocupadas más de tres años.
El otro decreto: prórrogas automáticas
Otro decreto votado aparte que ya sabíamos antes que no saldría porque lo rechazaba el PNV contemplaba la renovación automática y para siempre de los contratos de alquiler, convirtiéndolos en indefinidos. La norma contiene un único artículo que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece que, una vez llegado el fin del contrato de arrendamiento de las viviendas o alguna de sus prórrogas, y transcurridos al menos cinco años en el caso de particulares y siete con personas jurídicas, si ninguna de las partes ha comunicado la voluntad de no extender el contrato (seis meses, en el caso del propietario, y dos, en el del inquilino), “el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica”.
El texto establece que, en el caso de que el propietario notifique su voluntad de no seguir, estará obligado a indemnizar al inquilino “con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada”, que se calculará con la base del sistema de referencia estatal “y en ningún caso podrá ser inferior al importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda”. Esta indemnización, dice el decreto ley que se publicará este jueves en el BOE; se abonará en el momento en que se entregue la vivienda.
La indemnización no será necesaria si el inquilino ha de ser obligatoriamente prorrogado por ley. Y la venta de la vivienda alquilada tampoco evitará su pago: será el comprador quien tenga que asumir el pago de esa compensación.
El decreto ley establece que la indemnización no será obligatoria para el propietario en determinadas circunstancias, “que deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso”. Esto es cuando el propietario de la vivienda la necesite para uso de vivienda permanente para sí mismo o un familiar, de hasta segundo grado, o su cónyuge en caso de divorcio; cuando el inquilino no haya habitado la vivienda durante al menos seis meses en el año anterior a la notificación “salvo que la ausencia obedezca a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares”; cuando el inquilino ya disponga de una vivienda “apta para atender sus necesidades, como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla” en la fecha en que se notifique y en el mismo municipio“.