Luces y sombras del decreto de vivienda: entre la protección al inquilino y el “parche temporal”

Los decretos de vivienda que vota este viernes el Congreso tras las protestas por el desahucio de Maricarmen, en medio de una asfixiante crisis de acceso a la vivienda, suponen un avance sobre todo en la protección a los inquilinos, pero presentan algunas sombras sobre su alcance y daños colaterales. Para empezar, la negativa del PNV al decreto que garantiza contratos indefinidos de alquiler imposibilita un cambio estructural en la vida inquilina, mientras que el primero está pensado en la emergencia con algunos avances estructurales como la protección a los desahucios o al alquiler de habitaciones y de temporada, pero con diversas carencias. 

Los expertos advierten de que el primer decreto, que prevé una prórroga de dos años para los contratos en vigor antes de 2028 y la congelación de precios en las novaciones anuales como medidas que afectan a más personas, solo es un parche temporal. Las personas que buscan piso en zonas no topadas, además, pueden abocarse a un mercado más salvaje y que, aunque la protección de desahucios es importante y novedosa, no acabará con los desalojos de personas vulnerables. Además, sin más vivienda asequible no se podrá solucionar el déficit actual y el gran problema de acceso a las casas. 

Aunque el Sindicato de Inquilinas ha centrado sus esfuerzos en pedir el voto a favor y sobre todo en hacer hincapié en “la necesidad de que haya estabilidad” con el segundo decreto que busca garantizar renovaciones automáticas para toda la vida, voces cercanas sí que aportan visiones críticas. Es el caso del sociólogo Jaime Palomera, que advierte que “seguirá habiendo desahucios y eso causará sorpresa e indignación” y que “la parte de la vivienda asequible queda pendiente y depende de aumentar el presupuesto público”. 

Palomera define este segundo texto como “pensado en actuar sobre la emergencia, aunque tenga algunas medidas más a largo plazo, pero no cambia la visión estructural del modelo de vivienda”. 

“Lo revolucionario es el otro decreto”

El abogado Pablo Feu, experto en vivienda, asegura que “lo revolucionario es el segundo decreto, cambia muchas cosas” y Palomera asegura que “es el que permite a hacer un cambio de calado que asocia alquiler con estabilidad”. “Tanto para el inquilino como para el propietario, es un mensaje de que el alquiler puede ser una forma de vida estable. Y a los mercados se les da un mensaje de que aquí no se puede comprar vivienda sabiendo que vas a echar al inquilino”, asegura. 

Este segundo decreto no se va a aprobar, una vez el PNV ha dicho que votará en contra, pero las primeras prórrogas ya pueden tener un impacto en la demanda y en el precio de las zonas no topadas. Este es el principal argumento de la patronal para criticar el blindaje de los inquilinos, pero lo comparten voces más progresistas o cercanas al inquilino. “El problema no solo será cuántos pisos desaparezcan del alquiler, sino quién podrá acceder a los que permanezcan”, dijo el jueves Miguel Ángel Huecas, presidente de FADEI, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. 

Más lejos fue Asval, patronal de caseros patrocinada por Blackstone y dirigida por la ex Secretaria General de Vivienda del PSOE, Helena Beunza, que pidió directamente anular los dos decretos. 

Con todo y con eso, el mensaje del miedo de las patronales con lo que respecta al precio y a la oferta tiene sentido y se puede cumplir. Una mayor estabilidad en los inquilinos de alquiler, protegidos por una prórroga primero y por renovaciones automáticas después, puede hacer que haya menos pisos disponibles. “El efecto negativo de la ley es que se focaliza mucho en los que tienen un contrato. Los que no tenían nada, siguen sin nada”, dice Feu. 

“La seguridad de quien vive de alquiler y la de quienes buscan piso es diferente. Puede ser que al aumentar la estabilidad se retiren pisos de mercado o suban los precios. Pero no se puede asegurar, porque con mayor estabilidad permites que las viviendas cumplen su función. Proteger los contratos vigentes no resuelve las dificultades de los recién llegados y en las zonas tensionadas donde no hay topes de precio, se tiene que atacar a la asequibilidad, hay que hacerlo con vivienda pública”, desarrolla Palomera. 

El director de estudios de Pisos.com, Ferran Font, con un discurso más cercano a los mercados, asegura que “las medidas pueden desincentivar al propietario”, algo que se puede trasladar al alquiler de temporada. “Veremos si las viviendas que dejen de estar en temporada se trasladan al alquiler residencial o directamente a la venta”, avisa. 

Protección a desahucios, pero no a todos

La protección a desahucios, con su suspensión obligatoria a personas vulnerables si no hay una alternativa habitacional hasta 2030 y la cobertura de la deuda del afectado de manera estructural, es un gran avance porque “responsabiliza a las administraciones” y “habrá muchos más casos protegidos”, dice Palomera. Pero también avisa de que “volverá a haber desahucios de personas vulnerables y esto va a causar sorpresa e indignación”. “No hay certeza de que un desahucio como el de Maricarmen se hubiera podido evitar con este decreto”, dice Palomera. “Muchas veces, para los inquilinos, es muy difícil acreditar la vulnerabilidad ante el juez”, dice. 

Feu cree que “no es un mal principio que la administración supla la insolvencia del inquilino”, y puede “garantizar acuerdos” porque “el propietario es indemnizado y el inquilino se asegura la tutela del estado”, desarrolla. Los caseros vulnerables o con menos de dos viviendas sí que podrán desahuciar, según la ley. “Eso puede tener alguna grieta legal por la desigualdad, pero el legislador tiene que justificar muy bien la relación causa-efecto con la situación de emergencia”, aporta Feu. 

Para Ferran Font, “es un paso adelante que la administración pública asuma la responsabilidad” de los desahucios, “pero la dificultad de ejecutarlos puede desincentivar a la hora de alquilar a personas vulnerables, que se piense que el impago queda mejor protegido”, explica. 

Temporada y habitaciones, un cambio estructural

Más allá del escudo antidesahucios, la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones para que queden bajo el paraguas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) son dos medidas estructurales que protegerán ante el fraude de ley. A día de hoy, quien alquila una habitación lo hace por el Código Civil y no tiene límite temporal y ni siquiera se protege su intimidad, mientras que quien alquila por temporada está expuesto a subidas o a que le echen cuando acaba el contrato, que muchas veces firma aunque tenga una necesidad a largo plazo porque no encuentra otra cosa mejor. 

Los alquileres de temporada deberán probar documentalmente la temporalidad del inquilino y, si no, se convertirán en vivienda habitual. “En algunos municipios evitará que la gente viva con contratos de pocos meses durante años y en zonas tensionadas será ilegal subir del tope”, contempla Palomera, pero advierte que “la eficacia dependerá de la inspección”. Ahí puede haber un gran agujero porque las comunidades del PP no tienen tope a los precios y, además, no tienen interés en inspeccionar que se cumpla la ley, que es su competencia. Fuentes del Gobierno confirmaron que no es su intención crear un cuerpo estatal.  

Como sucede con la vivienda habitual, no habrá ningún control de precios en el alquiler de habitaciones ni en el de temporada, por lo cual tampoco tendrá efecto en las zonas no topadas la parte de la normativa que limita que la suma de habitaciones no pueda superar el precio total de la vivienda. “Son medidas que pueden aportar cierta transparencia, pero la inspección es necesaria”, aporta Font, mientras que Feu recuerda que “en derecho, siempre partimos de la base de que cada ley nace con alguien estudiando cómo saltársela”. 

Unos buitres mal definidos

La limitación de compra a los fondos buitre, centrada a las operaciones que se hagan por un 70% menos que el precio de mercado, “será papel mojado”, lamenta Palomera. “No está prohibiendo a los especuladores comprar viviendas. Y no solo fondos buitres, también hay pequeños actores que se comportan como buitres”, dice. Font cree que al menos esta medida “puede reducir las compras de nuda propiedad o pisos okupados, pero son pisos que si no los compra un fondo que los rehabilite, se pueden degradar”. 

Feu cree que es “importante, aunque muy difícil, darle entidad jurídica al concepto fondo buitre”. “Un fondo es una entidad colectiva que reúne dinero para moverlo y el buitre es una conducta basada en la especulación y la rentabilidad”, define. “Castiga a los que compran inmuebles más baratos porque tienen intención de sacar dinero rápido y eso está bien y es novedoso, pero se puede ir más allá gracias a un estudio europeo que identifica la acción lesiva de estos fondos”, añade Feu. 

Tanto Font como Palomera ponen la lupa en el hecho de que España tan solo gaste el 0,5% del PIB en vivienda social y pública, que debería aumentar a al menos el 1%. El decreto recoge el blindaje de la vivienda protegida, una definición del alquiler asequible que protege más el precio y la absorción de viviendas de la Seguridad Social, entre otras. Además, los planes estatales suman 7.000 millones de euros hasta 2030 para las comunidades, mientras que según detalló la ministra de Vivienda en entrevista con elDiario.es, Casa 47 pondrá en el mercado de alquiler 100.000 casas en los próximos 10 años. 

Todo ello insuficiente por ahora y, sobre todo, sin un impacto inmediato en el mercado de alquiler, a no ser que se empiece a comprar vivienda usada. Casa 47 tan solo ha lanzado una oferta pública de vivienda usada por valor de 100 millones de euros. 

El decreto tiene otras medidas que van más allá del parche temporal, como la subida de impuestos a SOCIMI, el IVA del 10% a los pisos turísticos y la posibilidad de duplicarles el IBI, como también se le podrá subir a las viviendas vacías, y la facilidad para propietarios de movilizar vivienda vacía hacia el alquiler asequible. Pero el gran agujero estará en los que buscan piso, de alquiler o de compra, desprotegidos de la locura de precios allá donde no están topados, que son la mayoría de comunidades autónomas, donde gobierna el PP.