A una pareja de poco más de cuarenta años la casa se les está empezando a quedar pequeña. Los niños crecen y los espacios ya no dan para tanto. Deciden vender ese piso, el primero, al que se fueron cuando empezaron a vivir juntos, y dar el salto a una algo mayor, un poco mejor, en una urbanización con piscina comunitaria o con más zonas ajardinadas. Tal vez a una vivienda unifamiliar o a un adosado. Tendrán que seguir pagando hipoteca, pero han podido aportar algo de ahorro o han recibido algún tipo de ayuda familiar. Es una pareja, pero podrían ser muchas. De hecho, es el arquetipo de los compradores de vivienda en España, según el Estudio del Perfil Comprador 2025 en las Agencias Inmobiliarias.
El informe, elaborado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias y presentado en el marco de su Congreso Nacional, celebrado hace unos días en Toledo, es una radiografía de quién compra vivienda en España y una muestra de algunas de las tendencias del mercado inmobiliario y la crisis de la vivienda. La demanda de emancipación se desploma, la edad de acceso a una vivienda en propiedad sube y una de cada cuatro casas se compran para invertir y no para vivir. También habla de precios: el más demandado, o aquel que los compradores están dispuestos a asumir, se sitúa entre los 150.000 y los 250.000 euros.
“En una situación de mercado ideal, casi una de cada tres ventas debería ser de acceso a primera vivienda, la segunda para cambio de casa y la tercera de todo un poco”, explica el presidente de la Federación, José María Alfaro. Sin embargo, ese mercado ideal que describe el inmobiliario se ha descompensado. Algo más de la mitad de los compradores (57%) quieren la vivienda para vivir, el 24% la adquiere como inversión y el 18% como segunda residencia. Es decir, más de 4 de cada 10 transacciones no son para vivienda habitual, lo que tensiona aún más los precios para quienes necesitan un techo bajo el que vivir.
“Suben las compras como inversión y baja la demanda de emancipación”, señala Alfaro, que explica que “una parte no menor de compradores adquieren para reformar y vender, porque la vivienda es un nicho de inversión más seguro en un escenario geopolítico donde hay mucha incertidumbre y el bono soberano no es excesivamente rentable”. Además, en este proceso de financiarización de la vivienda, “también el pequeño inversor ha puesto el foco en los inmuebles, mientras se observa que los grandes están deshaciendo posiciones”. Según estos datos, solo el 5,3% de las compras a través de inmobiliarias las adquirieron empresas o sociedad, que cuentan, no obstante, con otros circuitos de adquisición.
Rentabilidades del 16%
Para el experto en vivienda del Consejo Superior de Investigaciones Científicas Javier Gil, “que casi un cuarto de las adquisiciones sean de carácter especulativo es un dato alarmante”. La tendencia viene produciéndose desde los años 2013 y 2014, “cuando se empieza a reactivar el mercado de compra-venta, aumentan las transacciones anuales y la demanda no residencial empuja al mercado”, explica, animada por “la rentabilidad de comprar vivienda para ponerla en alquiler”. Según los datos del Banco de España, en el segundo trimestre de este año, la rentabilidad de la vivienda como inversión alternativa se situaba en el 15,9%, frente al 3,% de los bonos del Estado a 10 años o el 2,4% de los depósitos de los hogares. O al 9% de 2022.
De hecho, esa rentabilidad creciente es la que atrae a inversores extranjeros. Según un informe de CaixaBank, en 2024 este perfil copó el 8% de las operaciones. De ese 25% de compras como inversión que recogen las asociaciones inmobiliarias, el 17,4% provienen de compradores extranjeros, comunitarios o extracomunitarios. El porcentaje se mantuvo estable durante el primer semestre del ejercicio en curso, con casi 28.000 adquisiciones, según los datos del Consejo General del Notariado.
Con todo, por uso, el 57% de las viviendas continúan siendo para residencia habitual, aunque predominan aquellas que ya tenían una casa en propiedad (48,8%) frente a los inquilinos que pasan a comprar y quienes se emancipan directamente como propietarios, en ambos casos en el entorno del 25%. Por perfil, las parejas siguen predominando, ya sea con hijos (41%) o sin ellos (36,6%), lo que apunta a la dificultad de las personas solas (16,8%) para acceder a una casa en propiedad.
Maite está muy cerca de ese perfil tipo. Ya con los 40 cumplidos y dos niñas de 3 y 5 años, ella y su pareja compraron un piso en una urbanización que les gustaba. “Nos cambiamos por tamaño, tenía dos habitaciones y se nos estaba quedando pequeña. Llevábamos tiempo mirando y, según iba la evolución de los precios, pensamos que nunca iba a llegar el momento ideal, así que nos lanzamos”, explica. Precisamente, el 40% de los compradores tiene que renunciar a la vivienda que mejor se adapta a sus necesidades por el precio y el 37%, por la falta de oferta. En su caso, cuenta, renunció a metros cuadrados y a un piso al que no le hiciera falta reforma, pero ha seguido teniendo que hacer frente a unos precios “desproporcionados”.
Como casi el 70%, Maite y su pareja tuvieron que recurrir a hipoteca; como el 14%, a apoyo familiar; y como el 60%, a ahorros propios conseguidos, en parte, por estar viviendo previamente en una casa facilitada por un familiar cercano. Porque quienes acceden a una vivienda en propiedad son, “sobre todo, las familias que tienen mejores ingresos que, en muchos casos, también reciben algún tipo de ayuda familiar para poder afrontar la entrada”, explica Gil.
En la década de los 80 del siglo XX, en un momento en el que la propiedad rondaba el 85%, el investigador del Centro de Estudios Demográficos Juan Antonio Módenas realizó un estudio sobre el ciclo de vida residencial. Entonces, se identificaban tres mudanzas a lo largo de la vida. La primera, asociadas a cambios de domicilio en la infancia; la segunda, a la hora de emanciparse, generalmente en pareja; y la tercera, a una casa mejor, ya en familia. “Seguramente, si hiciera ese estudio ahora, la media de movimientos cambiaría, porque la emancipación se ha complejizado, hay que pasar por el alquiler y eso conlleva muchos cambios”, explica el experto en vivienda.
“Si los alquileres fueran normales, no me compraría un piso”
Esa complejización tiene muchas capas, pero dos de las más recurrentes son el precio y la oferta. “Hace 10 o 15 años, parecía que el alquiler era la solución para superar la crisis, dados los problemas para conseguir financiación por parte de los jóvenes en un momento de precariedad laboral. El parque de vivienda usada se estaba trasladando en ese sentido y se presentaba como la salida más lógica, pero viendo la situación actual, es inimaginable”, considera Módenas. Si tradicionalmente ese salto a una vivienda mejor ocurría en la cuarentena, el retraso en la edad de emancipación puede acabar por atrasar también esa mejora en la calidad de vida o, directamente, comérsela. “Tal vez ya no se pueda dar el salto a otra casa mejor, pero habría que verlo (en el futuro)”, señala.
Otro de los perfiles que aparecen en la demanda inmobiliaria es la de los compradores obligados, que define Alfaro: “Hay una parte importante de la demanda joven que alquilaría, pero no puede por la falta de oferta y se ven arrojados a la compra, normalmente con ayuda de sus padres, de forma antinatural, porque no es lo que quieren en ese momento, se apalancan geográficamente y se ven condicionados en muchos aspectos de su vida: ya no tienen liquidez, están atados a una casa que tal vez no les interese geográficamente, pero era la que se podían permitir, y tienen que hacer una hora de trayecto para ir a la universidad o a trabajar”.
Con 36 años, Laura es de ese 36,6% de compradoras que da el salto a la propiedad en pareja y sin hijos. Pero lo hace expulsada por un alquiler salvaje, que no para de crecer. “Mi renta no para de subir y tema que los próximos incrementos sean muy grandes y a la hora de buscar un nuevo piso me encuentre con lo mismo: 1.400 o 1.500 euros por dos habitaciones. Si los alquileres fueran normales, creo que no me compraría un piso”, admite, tras más de 15 años como arrendataria y más de media docena de mudanzas.
Con la vivienda como principal preocupación de los españoles, según los últimos barómetros del Centro de Investigaciones Sociológicas, el demógrafo Módenas indica que la compra puede llegar a ser una solución de estabilidad, incluso para aquellas capas medias o bajas, al margen de situaciones de vulnerabilidad, que intenten “eliminar la incertidumbre” ante los incrementos del alquiler, por encima del 30% en la última década y con un parque de vivienda social mermado e incapaz de contener el drama residencial. Pero no es pesimista: “Si se implementan las políticas adecuadas, igual cambia (la tendencia) y los hogares vuelven a tener certidumbre en el alquiler”.