Los abuelos de Sandra llegaron a Barcelona a mediados de la década de los 70. Se instalaron en un piso con otras dos familias y, con los ahorros que habían conseguido tras unos años en Alemania, pudieron comprar una vivienda. Cuando se jubilaron, hace unos años, volvieron al pueblo, en Ourense, y su nieta comenzó a vivir en esa casa, que ahora están en trámites de traspasarle. Este tipo de donaciones de inmuebles o dinero de abuelos a nietos o de padres a hijos, conocidas como herencias en vida, se está convirtiendo en la llave de acceso a una casa en propiedad de cada vez más jóvenes y familias, incapaces de ahorrar o de comprar en un mercado inmobiliario, tanto de alquiler como de venta, desbocado. “Si ellos no hubieran hecho ese esfuerzo, estaría en la mierda”, admite la mujer, de 31 años.
Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), en el último año se realizaron una media de 17.000 donaciones al mes. La tendencia, como muestra el siguiente gráfico, es claramente ascendente. Si en 2014 se realizaron 86.000 transmisiones, una década después la cifra se había multiplicado hasta las 200.000.
El incremento experimentado, principalmente, a partir de 2017 supone un “avance significativo”. “Es un dato muy revelador, un reflejo socioeconómico y una imagen del mercado inmobiliario en cuanto a la coyuntura en la que los jóvenes tienen muchas dificultades para acceder a la vivienda”, analiza la portavoz del Consejo General del Notariado (CGN), María Teresa Barea.
Hace unos días, esta institución publicó un informe que indica que las donaciones y herencias “se consolidan como instrumentos de acceso a la vivienda y de redistribución familiar de recursos” en un momento de encarecimiento de las casas y limitada capacidad de ahorro de los hogares jóvenes, ahogados por unas condiciones salariales que no alcanzan los incrementos en los inmuebles, usados cada vez más como activo.
Aunque las transmisiones de fincas —urbanas, pisos, casas o rústicas— de padres o abuelos a hijos o nietos también aumentaron a partir de 2017, el número de donaciones se ha mantenido más o menos estable desde 2021, el pico de la serie que recoge el CGN en su informe. El análisis refleja que “el número de viviendas heredadas en 2024 (403.854) y el número de viviendas donadas (54.735) equivaldría, en conjunto, a aproximadamente el 64% de las operaciones de compraventa registradas ese mismo año (721.042)”.
Según constata Barea, muchas de estas donaciones provienen de lo que se ha venido a considerar estratos medios, con capacidad para transferir a su generación siguiente determinadas ayudas. El profesor del Instituto Complutense de Sociología para el Estudio de las Transformaciones Sociales Contemporáneas, Pedro Uceda, apunta a que hay una cuestión de clase social.
“En términos de volumen de viviendas no es un dato significativo, pero sí lo es en términos de clase”, desarrolla, por el salto que supone “poder ser propietario sin tener, incluso, que pagar hipoteca”. En este sentido, hace una distinción también entre lo que se recibe. No es lo mismo la herencia en vida de la casa del pueblo, que se puede vender para dar la entrada a un piso en una gran ciudad (donde están las oportunidades laborales), que recibir directamente esa casa donde se reside.
Un informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) ya mostraba en 2024 un panorama nada halagüeño para la gente sin opción a herencia. El 70% de los inquilinos de Madrid y Barcelona no esperan heredar una vivienda que les permita acceder a una casa en propiedad y el 80% de los que sí lo hacen tendrán que compartirla.
Algunos expertos ya apuntan a esta como una nueva brecha de desigualdad entre quienes tendrán ese ingreso extra y quienes no. “Si tus padres te pueden dejar una vivienda, seguramente te la dejen a los 30 o antes, así que tendrás una capacidad de ahorro que cualquier persona media no va a tener. Esto te permitirá acceder a tener más posibilidades, si quieres, de invertir en una segunda residencia y aumentar tu patrimonio. Son tendencias tan maquiavélicas que acaban reproduciendo la desigualdad del sistema”, explica Uceda.
El profesor publicó un artículo en el que ponía el foco en el esfuerzo que los hogares deben realizar para sufragar su vivienda, especialmente intenso en zonas como el arco sureste de la ciudad de Madrid o en distritos de Barcelona, como Ciutat Vella, Sants-Montjuïc, Nou Barris o Sant Martí: por encima del 35% en todos los casos, pero superando el 40% o, incluso, el 50% de la renta en algunos de ellos, lo que lastra la capacidad de ahorro.
Sandra admite no haber tenido ese problema. “Soy consciente de que tengo muchísima suerte, sobre todo viniendo de una familia obrera y de que, por circunstancias, mis abuelos pudieron comprarse ese piso”, explica.
Ella lleva viviendo en esa casa unos años, tras un acuerdo por el que pagaba todos los gastos, de suministros a posibles derramas, a cambio de ahorrarse la renta. Esto le ha permitido vivir sola, pero también tener la estabilidad suficiente para tomar determinadas decisiones. “Tengo la tranquilidad de que no se acaba el contrato y de que mi casero no me va a querer echar. Eso me da una paz mental espectacular. Además, he podido tomar riesgos profesionales porque tenía esta necesidad habitacional cubierta, como dejar un contrato indefinido porque no me gustaba el trabajo”, relata, consciente de que el alquiler hubiera sido su “ruina, como para cualquier persona joven que tiene un sueldo relativamente precario”.
Clara, de 34 años, lleva unos cuantos viviendo de alquiler. En alguna ocasión había mirado algún piso para comprar, pero las condiciones del crédito que le ofrecían los bancos eran “bastante malas”. “No tenía mucho para la entrada, me financiaban poco y me pedían varios avales e, incluso, tenía que pedir un préstamo personal”, recuerda esta joven.
Era la época previa a la desescalada de los tipos de interés acometida por el Banco Central Europeo, que terminó facilitando el acceso al crédito a partir del segundo semestre de 2024. Ella se resignó a vivir de alquiler, en una casa a su gusto pero con una renta alta, que podía permitirse a costa de sacrificar su capacidad de ahorro. Hasta que sus padres la animaron con una donación. “La decisión de comprar la motivaron ellos, en cuanto me ofrecieron ese dinero lo vi muchísimo más claro. Ya podía acceder a la casa que quería y destinar el dinero a la hipoteca en lugar de pagárselo a otra persona”, explica.
El caso de Clara es un ejemplo de cómo “en condiciones muy duras de acceso al crédito, la familia modera o matiza esa situación, metiendo liquidez para la entrada, los gastos o que la hipoteca no sea tan alta”, explica la portavoz del CGN, que apunta a estas donaciones como un “mecanismo de solidaridad intergeneracional y de planificación patrimonial” que, además, tiene un efecto inmediato. “Los padres constatan lo que están ayudando a los hijos y lo hacen con mucha ilusión. Cuando heredas, el muerto no ve nada”, explica la experta sobre sus experiencias en su notaría, en Granada.
Por comunidades autónomas, los mayores incrementos se han producido en Andalucía, Castilla y León y Murcia. El siguiente mapa muestra tanto el número de donaciones como su incremento respecto a 2014 y el número de transmisiones por cada 10.000 habitantes.
En ese mapa, señala Barea, hay otra lectura: la de la fiscalidad. En resumen, las donaciones de dinero están sujetas al impuesto de donaciones, que paga el beneficiario. Y para las transmisiones de inmuebles, el destinatario debe abonar ese tributo, además de la plusvalía del ayuntamiento donde se ubique la vivienda, mientras el donante deberá incluirla a efectos de venta en su IRPF en la siguiente declaración de la renta. “Esta es la normativa marco, pero las comunidades autónomas tienen competencias para regular los tipos de gravamen, las reducciones y bonificaciones, y ahí es donde entra la disparidad”, explica la notaria.
“Hay un grupo donde las bonificaciones entre parientes directos son muy importantes, como Madrid, Andalucía, Murcia y Castilla y León, y otros donde no son tan intensas, como podrían ser Catalunya y Asturias”, desarrolla Barea. Si se consulta el número de donaciones por cada 10.000 habitantes, a la cabeza se encuentran Castellón y València, seguidas de Soria, Zamora, Murcia, Alicante, Madrid, León, Salamanca, Granada, Segovia, Almería y Palencia, con más de 50. Precisamente, la Comunitat Valenciana aprobó en 2023 una nueva bonificación sobre el impuesto de sucesiones y donaciones; Andalucía y Castilla y León lo hicieron en 2021 y Murcia inició esa senda en 2018.
Estos cambios en la tributación se aprecian bien en el siguiente gráfico, con salto en estas comunidades, pero también en Cantabria y La Rioja, que hicieron modificaciones en 2018. En el lado contrario, en 2016 Aragón eliminó las bonificaciones del 65% en patrimonios previos que superasen los 402.000 euros y del 100% por encima de los 300.000.
“Si la fiscalidad es muy gravosa, la gente busca otras salidas”, considera la experta. “La primera es no hacer nada. La segunda, optar por préstamos, en los que el dinero se va devolviendo, aunque esto puede generar bolsas de fraude [si el dinero no se devuelve realmente] en las que el ciudadano no debe incurrir, porque Hacienda puede sancionar por una donación encubierta”, advierte.
Sandra lleva tiempo ahorrando para asumir estos importes. “Es cierto que 20.000 o 30.000 euros son dinero y, tal vez, si hubiera estado pagando un alquiler no habría podido ahorrarlo, pero es una cantidad asumible como para pedir un préstamo. Además, estoy de acuerdo con que haya impuestos, así que se paga lo que se tenga que pagar”, razona con el horizonte de una vida sin hipotecas ni alquileres.