El alquiler da una tregua en Donostia con una bajada del 3,7%, pero la renta media en Bilbao pasa ya de los 1.000 euros

El mercado ha dado un respiro a Donostia, con un descenso de los precios de los nuevos alquileres del 3,7% en el último trimestre de 2025, de 1.175,6 a 1.131,9 euros, según la más reciente EMAL (Encuesta del Mercado del Alquiler). La ligera desinflamación se aprecia también en otras zonas del área metropolitana como Irún, Errenteria o Lasarte-Oria. El consejero de Vivienda, el socialista Denis Itxaso, cree que “las cifras invitan a la esperanza” porque, además, no ha descendido la oferta. Y lo atribuye a la plena aplicación de las previsiones para las zonas tensionadas previstas en la ley estatal de 2023, que solamente fue posible en esa época. Por el contrario, la misma estadística ofrece otra fotografía menos favorable en Bizkaia: en Bilbao las rentas ya pasan de los 1.000 euros por vez primera y Getxo se convierte en el municipio más caro, con 1.175,7 euros mensuales.

Itxaso ha presentado estos resultados precisamente en Donostia. Según ha dicho, sería “prematuro” ver esta mejora como una “tendencia consolidada”, pero al menos sí cree que hay que ponderar los elementos positivos en el “primer trimestre en el que confluyen todas las herramientas previstas para las zonas tensionadas en Gipuzkoa”. Son tres meses, octubre, noviembre y diciembre de 2025, en que “por primera vez” desde que se hace la EMAL, desde 2016, se reducen “al unísono” los precios en los principales núcleos urbanos. Es más, a la par se constata una “ligera” subida de precios en zonas no tensionadas de Gipuzkoa.

En cifras, Donostia baja de 1.175,6 a 1.131,9 euros mensuales de media, un 3,7%. Es el dato de los nuevos contratos firmados en el período analizado. Errenteria, la primera localidad vasca en agogerse a este sistema de control de precios, pasa de 834,9 a 800,4 euros, un 4,1%. Irún, el segundo municipio más poblado, ve un descenso de 878 a 851,8, del 3%. Lasarte-Oria tiene una pequeña bajada de precios, de apenas el 0,6%, ya que se queda en 893,2 frente a los 898,3.

Para Itxaso, lo relevante es que eso no venga acompañado de una “contracción” de la oferta, una de las críticas que hacen los detractores de la normativa estatal, desde el PP a nivel general hasta el PNV a nivel más local. “El dato importante es doble: bajan las rentas de entrada en varios de los municipios más tensionados y, al mismo tiempo, Gipuzkoa alcanza los 31.351 contratos activos. Es decir, no estamos viendo una contracción del parque registrado, sino una primera moderación de precios con más viviendas alquiladas”, se ha congratulado. Y ha añadido, insistiendo en lo simbólico del caso de Donostia, que “supone un primer alivio en uno de los mercados residenciales más tensionados de España”, aunque ha pedido cautela hasta ver la evolución de los siguientes trimestres.

Aunque con retraso, Gipuzkoa fue el primer territorio que logró de su Hacienda foral los datos para activar los denominados índices de precios de referencia. Sin ellos, se aplicaban las zonas tensionadas pero no en todos los supuestos. Estos índices permiten limitar precios en primeros alquileres, viviendas que llevan tiempo fuera del mercado y casas de grandes tenedores, los propietarios de muchos inmuebles.

Itxaso ha puesto también en valor la política fiscal de Gipuzkoa y su incidencia sobre la Vivienda. “25.000 propietarios se han beneficiado de la bonificación del 70% en el IRPF por alquilar sus viviendas a precios contenidos, con un impacto fiscal cercano a los 18 millones de euros. Además, otros 28.000 declarantes que alquilan a precios de mercado han recibido bonificaciones del 30%, por un importe aproximado de 4 millones”, ha indicado el Ejecutivo vasco.

Álava estable, Bizkaia a peor

En Álava y en Bizkaia, las respectivas Haciendas forales han llegado más tarde, ya este 2026. Así, si la media en Gipuzkoa es de descenso del 3,5%, en Bizkaia se produce una subida del 2,1%. Por vez primera en diez años, este territorio es más caro que Gipuzkoa y, además, Getxo es el municipio con los precios más elevados, por encima de Donostia. En esta localidad se han disparado un 5,5%, y llega a 1.175,7 desde los 1.114,3 anteriores. Además, los contratos activos han bajado igualmente, un 0,5%. En el caso de Bilbao, se supera el simbólico umbral de los 1.000 euros mensuales: de 989,8 a 1.011,1, un 2,2% de subida trimestral. Barakaldo tiene un repunte del 1,8% y se queda en 828,4 euros.

“Los datos de Bizkaia ofrecen una fotografía previa a la entrada en funcionamiento del índice de referencia en dicho territorio y permitirán comparar en los próximos meses cómo evoluciona el mercado una vez desplegadas todas las herramientas de las zonas tensionadas”, despeja Itxaso sobre estos malos resultados.

En el caso de Álava, sigue como la zona más “contenida” de Euskadi. En Vitoria, la única zona tensionada y nuevamente sin todas sus medidas aplicadas en el período medido, la situación es de “estabilidad”. De 851,6 euros de media se ha pasado a 851,2. Sí ha habido un incremento anual del 2,8% en los alquileres activos y declarados.